최근 재건축 규제가 강화되면서 아파트 리모델링 사업을 추진하는 단지가 늘고 있다. 특히 포스코건설은 리모델링 관련 기준이 정비된 직후인 지난 2014년부터 전담부서를 만들어 사업을 추진하면서 국내 아파트 리모델링 사업수주 실적이 가장 많다. 개포우성 9차와 송파 성지아파트, 둔촌 현대1차 아파트 등 강남권 단지들에서 사업이 활발하다. 이원식 리모델링영업그룹 그룹장은 리모델링 시공사를 선정할 때 따져봐야 할 사항으로 기술력과 사업경험을 꼽았다.
<기자> 리모델링 사업을 추진하는 단지가 최근 많아지고 있다는 데 사실입니까?
<이원식 그룹장> 글로벌 금융위기 오고 나서 많이 침체돼 있었습니다. 그러다가 최근 들어가지고 리모델링 추진하는 단지들의 문의가 급증하고 있는게 사실입니다. 지금까지는 주로 리모델링은 서울이나 분당을 중심으로 사업추진이 됐습니다만 최근들어 용인이나 수원 광명 경기도 주요도시로 확대가 되고 있고 특히 최근에는 부산 대구 광주같은 지방광역시에도 사업추진을 문의하는 경우가 많이 늘었습니다. 예년과 비교했을 때 한 두세배 이상 늘었다 말씀드릴 수 있을것 같습니다.
<기자> 리모델링과 재건축 두가지 기회를 놓고 고민하시는 분들이 많을 것 같습니다. 각각의 장점과 단점이 어떻게 됩니까?
<이원식 그룹장> 노후화된 주거환경을 개선한다는 점에서는 공통점이 있고요. 기본적으로 재건축은 전면철거방식을 취하고 있고 리모델링은 기존 골조를 활용한다는 차이가 있습니다. 재건축과 비교해 리모델링 사업의 장점이라 하는 것은 첫번째는 사업가능연한이 짧다는 겁니다. 재건축의 경우 준공된지 30년이 지나야만 재건축 사업으로 추진할 수가 있고 안전진단을 통해 D등급 이하가 나와야만 사업추진이 가능합니다. 반면 리모델링은 준공된지 15년이 경과되면 사업추진을 할 수 있고 안전진단 등급도 C등급 이상이 나오면 사업이 가능합니다. 그런 차이가 있고요.
두번째는 각종 건축기준의 완화를 받을 수 가 있습니다. 예를 들어 재건축 같은 경우 서울시내에서 재건축을 한다면 서울시 조례에 따르면 허용용적률이 250%로 제한이 돼 있습니다. 반면 리모델링 같은 경우 건축심의 위원회를 개최해 심의를 통해 조례에서 지정한 용적률 이상도 받을 수가 있기 때문에 용적률을 많이 받을 수 있다는 얘기는 조합이나 조합원 입장에서 사업성이 좋아진다는 의미가 되겠습니다.
재건축같은 경우 초과이익 환수제라든지 정부 각종 규제가 많지만 리모델링같은 경우 오히려 서울시나 성남시에서 지자체 차원에서 시범단지를 선정하고 기금을 마련해 지원하는 등 정책적 지원이 많이 있습니다. 그래서 앞서 말씀드린 각종 건축기준 완화도 받을 수 있고 정부 지원도 받을 수 있고 이런것들이 재건축 대비 강점이라 할 수가 있고, 반면 단점이라 하는 건 아무래도 재건축은 전면철거를 하고 새로 신축을 하기 때문에 설계에서 자유로운 면이 있습니다. 반면 리모델링은 기존 건물 골조를 유지해야하기 때문에 설계상 제약이 많이 따르는 편입니다. 이런 부분이 상대적으로 불리한 부분이라고 할 수 있겠습니다.
<기자> 내가 사는 아파트 단지가 리모델링을 하는 게 더 유리한 지는 어떤 걸 보고 따져볼 수 있습니까?
<이원식 그룹장> 일반 재건축과 비교해 리모델링 고민하는단지에 추천을 드리고 싶다면 우선 기본 건물의 용적률이 중요합니다. 기존 용적률이 180% 이하면 재건축이 유리하고 사업성 측면에서. 200% 정도면 비슷하고 200% 초과하는 단지들은 리모델링이 오히려 사업성이 유리하다고 보고 있습니다. 그래서 기존 살고계신단지의 용적률이 200%를 초과하는 경우라면 리모델링을 검토하시는게 좋을 것 같고요. 또 한가지는 사업가능 연한 측면에서 봤을 때 물론 30년을 기다렸다 재건축을 하는 것도 좋을 수 있겠지만 실제 그때까지 기다리기에는 너무나 불편이 큰 단지인 경우나 아니면 수선비용이 많이 들어가는 단지들 이런 단지들은 사업가능연한이 빠른 리모델링을 검토해보시는게 좋지 않을까 추천을 드리겠습니다.
<기자> 세대수나 평형대 같은 경우는 리모델링 사업성에 어떤 영향을 주는지도 궁금합니다.
<이원식 그룹장> 세대수는 특별히 규모에 따라서는 큰 차이는 없다고 보고요. 다만 평형대는 조금 다릅니다. 평형대는 아무래도 재건축은 전면철거를 하고 새롭게 신축하는 거기 때문에 기존 평형대가 어떤 평형대든 크게 관련이 없지만 리모델링은 기존 골조를 유지해야하다보니 아무래도 현재 살고 있는 평형대가 소형평형일수록 10평대 20평대 30평대 이렇게 중소형 평형대는 증축에 대한 니즈가 분명 존재하기 때문에 소형단지로 구성된 단지들은 리모델링을 하시는게 좋을것 같고요. 참고로 대형평형단지도 물론 새롭게 평면을 구성하면서 쪼개기 식으로 할수도 있습니다만 세대수 증가에 따른 리모델링은 제한이 있기 때문에 소형단지들이 상대적으로 유리하다고 보여집니다.
<기자> 리모델링 시공사를 선정할 때 가장 중요하게 봐야 하는 점이 있다면 뭐라고 생각하십니까?
<이원식 그룹장> 리모델링에 있어 가장 중요한 것은 경험과 기술력입니다. 왜 그러냐면 리모델링은 일반 재건축을 포함한 모든 신축방식과는 전혀 다른 방식으로 사업이 이루어지고 공사가 수행되기 때문에 전혀 다른 프로세스의 사업을 할 때는 실제 그런 사업을 해본 경험이 있는지 이런 시공사를 선택하는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 마찬가지로 기술력 측면에서 봤을 때 이론상에서 존재하는 기술들을 현장에 직접적으로 현실적으로 구현해본 회사 이런 회사를 선택하는 것이 중요하다고 생각합니다.
<기자> 리모델링 사업에 공을 많이 들이고 계신데, 향후 이와 관련해 개선을 준비하고 계신 부분이 있습니까?
<이원식 그룹장> 기술력을 조금 더 강화해야 되겠다 생각을 하고 있습니다. 리모델링에 꼭 필요한 보수보강기술이라든지 슬라브의 접합기술이라든지, 층간소음 저감기술이라든지 이런 것들은 저희가 기본적으로 기술을 확보하고 있습니다만, 그 외에도 수직증축관련해 구조와 지반을 결합한 대안을 발굴한다든지 낮은 층고 문제를 해결하기 위해 각종 전기설비들을 매립하는 이런 기술들을 추가로 개발하고 있습니다. 이런 기술개발을 매진해서 좀 더 리모델링이 활성화될 수 있도록 할 계획이고요. 또 한가지 측면은 설계적인 측면입니다. 리모델링이 재건축이나 다른 신축에 비해 설계상 제약이 따르는 건 분명한 사실입니다. 이런 부분을 보완하기 우해 다양한 평면을 개발한다든지, 층고를 극복할 수 있는 설계기술을 개발한다든지 인테리어 측면 뿐만 아니고 다양한 입면디자인 개발, 커뮤니티 같은 시설물의 특화, 익스테리어 부분까지도 설계역량을 축적해서 명실상부하게 리모델링사업을 선도할 수 있는 회사가 되기 위해 노력하겠습니다.
<기자> 아파트 가격이 상대적으로 비쌀수록 리모델링 하기에 유리하다고 들었는데 맞습니까?
<이원식 그룹장>기존 집값이 더 비쌀수록 사업추진이 좀 용이하다 이렇게 말씀을 드리고 싶습니다. 왜냐면 일반적으로 알려진 것보다 리모델링이 공사비가 조금 더 신축에 비해 비싼 편입니다. 왜그러냐면 기존 골조를 활용은 하나 활용하는 과정에서 여러가지 보수보강을 해야되고, 아직 저변화돼 있는 기술이 아니고 새로운 기술이다보니 가격적 측면에서 재건축이나 신축보다는 다소 비쌀 수가 있습니다.
그래서 기존에 살고 계신 단지의 집값이 상대적으로 더 높다면 공사비를 부담하기에 더 용이한 측면에 있고요. 만약 그렇지 않다면 상대적으로 부담이 더 클 수도 있습니다.
물론 주변 인근단지에 비해서 내가 살고 있는 우리 단지가 상당히 저평가 돼 있다면 이건 다소 공사비가 들어가더라도 리모델링을 통해 충분히 만회할 수 있다는 측면도 물론 고려가 돼야 될 것 같습니다.