최근 코로나 19 영향으로 경기 침체, 불확실한 상황이 이어지며 부담부증여를 검토하는 이들이 증가했다. 시세보다 저렴한 급매물이 아니면 매도가 어려워지자, 부채가 있는 집을 자녀에게 물려주겠다는 것.
부담부증여는 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금 혹은 주택담보대출 등 부채를 포함해서 물려주는 것을 말한다. 증여세나 양도세를 산정할 때 부채 부분을 제외한 금액을 기준으로 계산하므로 절세 수단으로 활용되는 경우가 많다.
단, 증여를 하는 사람은 채무를 증여받는 사람에게 넘기므로 증여세를 과세하지 않는 대신, 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세한다. 올 해 6월까지 정부는 한시적으로 다주택자 양도세를 낮췄는데, 부담부 증여가 증가한 원인 중 하나로 보고 있다.
법무법인 한중 김수환 상속전문변호사는 “증여를 할 때 시세대로 세금이 부과되기 때문에 코로나19 영향으로 집값이 하락한 시기에 부담부증여 사례가 증가하는 것으로 보인다” 며 “이런 방식으로 세부담을 줄일 수는 있지만 무작정 부담부증여를 결정하는 것은 섣부르다”고 전한다.
그렇다면 부담부증여, 장점만 있을까. 단점과 효과, 증여자와 수여자가 유념해야 할 부분은 무엇인가. 법무법인 한중 김수환 상속전문변호사와 자세히 알아본다.
김수환 상속변호사는 “앞서 언급한 바와 같이 부담부증여는 절세 방법으로 많이 이용된다. 실제 시세가가 상당한 아파트, 주택 등 부동산을 단순 증여한 경우 증여세 부담이 상당하다”며 “이에 반해 부담부 증여를 하면 부채 부분은 증여세가 부과되지 않으므로, 증여를 받는 사람의 증여세 부담이 비교적 줄어든다는 장점이 있다”고 설명한다.
단, 부담부증여를 하는 경우 부채 부분에 대해서는 증여세가 아닌 양도소득세가 부과될 수 있다. 양도소득세는 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 등을 유상으로 양도하여 얻은 양도 차익에 부과하는 국세다. 여기서 양도란 자산에 대한 등기와 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통해 해당 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.
김수환 상속전문변호사는 “소득세법에 따르면 부담부증여 시 증여자 채무를 수증자가 인수하는 경우 증여가액 중 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다”며 “단, 배우자 간 또는 직계존비속 간 부담부증여로 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정되는 채무액은 제외되며 몇몇 상황에서는 양도로 보지 않는다”고 설명한다.
양도로 보지 않는 경우는 ▲도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지 처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우 ▲토지 경계를 변경하기 위해 ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’에 따른 토지의 분할 등 방법과 절차로 하는 토지 교환인 경우 등이 있다.
또한 자산 양도차익을 계산할 때 취득시기 및 양도 시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우 등 소득세법 시행령에서 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
김수환 변호사는 “절세 효과 때문에 부담부증여에 대한 정부 규제는 강력한 편이기 때문에 시기와 방법, 자산의 대출금 상황 등 여러 요소를 따져 보고 결정해야 한다”고 전한다.
더불어 부담부증여에서 특히 유의할 부분은 ‘실질과세 원칙’이다. 과세 당국이 특정한 재산 이전 행위를 양도로 보느냐 증여로 보느냐에 따라 부과되는 세금이 달라진다. 양도소득세, 증여세는 감면율, 감면요건 등 다른 요소가 많기 때문. 때문에 당사자가 양도 재산이라고 주장한다고 해도 과세당국 판단 하에 증여라고 보는 편이 적합하다면, ‘증여세’를 부과할 수 있다. 세법상 실질에 따라 과세소득을 산정하고 진실한 소득자에게 조세를 부과하도록 규정한 ‘실질과세원칙’에 따른 것.
김수환 상속전문변호사는 “이러한 실질과세원칙에 따라 과세당국과 당사자들 간 이견이 있다면 증여로 분류될 가능성이 크다”며 “즉 부동산 증여와 부채를 양도하는 과정에서 복잡한 분쟁이 발생할 수 있고, 세금을 피하려다가 되레 불이익을 볼 수 있는 바. 부담부증여를 고려한다면 사전에 상속전문변호사와 충분하게 논의할 것”이라고 전한다.
한편 법무법인 한중 김수환 변호사는 대한변호사협회 인증 상속전문변호사로 상속, 증여, 유류분 등 상속소송을 전담하고 있다. 법무부 지정 공증인, 네이버 지식인 상속유언 담당 법률상담변호사, 대한변호사회 노인법률지원변호사이기도 한 그는 산업자원통상부, 방위사업청 등 다수 공공기관, 기업 소송을 담당해 왔다. 다수 상속 소송으로 의뢰인 만족, 신뢰를 이끌어내고 있으며 공로를 인정받아 (사)한국전문기자협회 선정 ‘상속-유류분소송' 부문, '법조- 상속' 부문 우수변호사로 선정되기도 했다.