<8·2대책, 9·13 대책, 12·16 대책까지. 매년 이어지는 규제정책으로 서울 부동산 시장은 '초(超)거래절벽'에 직면해있는 상황이다. 거래가 이뤄지지 않다 보니 극히 적은 표본으로 시세가 형성되고 일각에서는 가격 부풀리기까지 성행하고 있다. 서울 부동산 시장 혼란의 원인은 무엇이고 해법은 어디에 있을까. 최근 인터뷰를 통해 만난 송승현 대표(도시와경제)는 "거래 위축은 가격 왜곡뿐 아니라 관련 산업까지 고사시킬 수 있다"라고 지적했다.>
Q. 9·13 대책, 12·16 대책 등으로 서울 부동산 거래절벽 현상이 심화되고 있다. 지금 같은 시장 상황 어떻게 판단하나?
"거래량이 충분해야 유익한 정보가 나오고 제대로 된 가격이 형성된다. 지금은 호가에 의한 거래, 한두 개 정도 올라온 거래로 가격이 형성되니까 매수자에게 좋은 방향은 아니다. 양도소득세 규제가 있다 보니 시장에서는 자연스러운 거래가 어려워진 상황이다. 한쪽(매도자)은 내야 하는 세금이 부담스럽고, 그 부분(양도세 부담)은 결국 소비자에게 전가된다. 거래에 대한 벽은 더 높아지는 셈이다.
또 거래절벽은 단순히 거래, 매수자-매도자 문제가 아니다. 산업 전체를 봐야 한다. 부동산 산업, 이삿짐도 있을 수 있겠고 실내장식 업체도 있을 수 있고 그와 관련된 산업이 무궁무진하다. 거래절벽은 결국 건설·부동산 산업 전체의 위축으로 이어질 수밖에 없다."
Q. 9·13 대책은 반년 정도 갔다. 12·16 대책 효과는 얼마나 갈 거라고 보나.
"기간을 단정 짓기는 어렵다. 다만 디플레이션이 일어나지 않는 이상 '주택값을 잡겠다', '가격이 잡히겠다', 이런 예측은 무의미하다고 본다. 단기적으로 규제는 상승 폭은 완화시킬 수 있다. 달리는 자동차에 브레이크를 잡는 꼴이니까 속도는 줄일 수 있다. 그러나 멈춰서기는 불가능하지 않을까 본다.
청약 경쟁률만 살펴봐도 여전히 주택 구매를 원하는 수요가 많다는 걸 쉽게 알 수 있다. 경제가 발전하면 당연히 개인의 구매력도 증가하게 된다. 집을 사려는 것에 억지로 제동을 건다면 다른 쪽으로 튈 수밖에 없다. 이같은 이유로 최근 규제가 없는 지역, 9억 원 미만 주택에 '풍선효과'도 일고 있다.
국가가 발전하면서 기간시설이나 편의시설이 확충된다. 공원, 편의시설, 기업의 개발사업은 주택가격에 녹여질 수밖에 없다. 시장은 다양한 패턴으로 돌아가고 있다. 단순히 주택가격을 잡겠다는 규제, 대상(target)층·지역을 잡고 규제하는 방식은 한계가 있을 수 있다. 인위적 규제는 잠깐의 조정은 만들 수 있겠지만 소비자들의 수요가 있는 만큼 결국엔 언젠가 터질 수밖에 없다. 올라가는 것도 특정 지역을 규제한다면 다른 지역으로 번질 수밖에 없다."
Q. 12·16 대책에서 9억 원, 15억 원에 선을 그었다. 어떤 가격대 시장, 어떤 지역이 강세를 보일 것이라고 보나?
"부동산시장에서 '가격 선'을 긋는 것은 굉장히 위험하다. 기준이 9억 원이라면 8억 9천만 원이나 다른 시장으로 퍼져나갈 수 있다. 특히 4~5억 원 시장도 변동성이 커질 거라고 본다. 최근 취득세 부분을 조정하면서 '7억 5천만 원'도 가격선이 됐다. 그렇다면 그 밑에서 올라갈 수 있는 가격대가 4~5억 원 선이다. 꼭 아파트가 아니더라도 다른 주거용 시설이 움직이지 않을까 본다.
9억 미만대 주택이 최근에 많이 올라왔기 때문에, 9억 이상 가격대에서도 일부 상승 가능성이 있다. 특히 영등포 주변은 주거환경과 교통편이 개선되고 있어서 영등포 일대도 많은 변화가 있을 것 같다. 또 성동구 일대 아파트 단지는 과거 시장이 혼란할 때도 탄탄하고 안정적인 상승을 이끈 곳이었다. 이런 곳들의 주택가격 변동도 눈여겨 봐야 한다고 본다."
Q. 집값이 불안할 때마다 정부는 언제나 추가대책 가능성을 언급한다. 앞으로 나올 카드를 예상해본다면?
"보유세를 올리고 거래세를 완화한다는 기조에서 봤을 때 '보유세를 높이는 것'과 '분양가상한제 확대 적용'이 예상된다. 하지만 차기 총선도 있고, 여당에서 일부 규제 완화 목소리가 나오는 만큼 계속 규제 일변도는 어렵다고 본다.
다만 보유세 강화가 부담스러운 부분도 있다. 이미 주택을 보유하고 있는 사람들 외에 주택을 사려고 대기하는 사람도 있다. 보유세 강화라는 카드를 내놓으면 구매자 입장에서는 주택을 사고 난 뒤의 세금을 고려하게 된다. 보유세 상승 폭이 완만하지 않고 급등한다면 이미 주택을 보유하고 있는 사람도 부담스럽지만, 주택 구매자 역시도 꺼려질 수밖에 없다. 적정선을 지키는 것이 중요하다. 만약 예상되는 세금으로 인해 주택 구매를 못하고 눌러앉으면 도리어 임대시장이 불안정해질 수 있다.
분양가상한제 확대 적용은 분명히 풍선효과가 발생한다. 또 특정 지역에 규제를 걸면 '거기가 투자처'라는 인식도 생긴다. 좌표를 찍는 셈이다. 상한제 1차, 2차, 3차 이런 식으로 확대 적용을 하면 결국 서열화를 만드는 것이다. 언제나 규제에는 일장일단이 있다.
Q. 전·월세 시장은 어떻게 재편될까?
"낮은 분양가에 주택을 공급하는 정책은 청약에 대한 기대감을 키우면서 전세수요를 증가시키고 있다. 눌러앉는 수요가 많아지면 전세시장이 뜨거워 질 수밖에 없다.
입지도 빼놓을 수 없는데 전·월세시장에서도 학군과 고용중심지로 수요가 쏠릴 것으로 보인다. 12·16 대출 규제로 인해 매매수요가 전세시장으로 넘어가는 움직임이 감지된다. 집값이 9억 원이 넘는 순간 막대한 현금 동원력을 확보한 사람만 구매에 접근할 수 있게 됐다. 그렇지 못한 사람은 비자발적으로 전세를 선택해야 한다. 매입자금 대출을 비정상적으로 규제하고 전세자금 대출만 유지하는 정책에서는 이런 현상이 더욱 심화할 것이다. 전세가 지속해서 상승할 경우 향후 월세시장마저도 상승 요소로 작용할 수 있다.
다주택자는 임대보증금·임대료 인상을 통해 보유세 부담을 완화하려 할 것이다. 임대인의 보유세부담은 임차인의 임대료 전가로 이어질 것으로 본다. 결국 임대인의 세금은 세입자의 주머니에서 나오는 구조가 된다. 정부는 세금징수업무를 임대인에게 준 꼴이다."
Q. 그렇다면 시장 상황을 안정화할 수 있는 방안을 꼽는다면?
"지금까지의 규제는 수요억제책이었다. 정확히는 구매력 감소다. 시장 참여자의 구매력을 감소시키는 것은 좋은 방향은 아니라고 본다. 개인적으로 규제를 완화하면서 다양성을 존중해줘야 한다고 생각한다. 대한민국이 성장하면서 시장은 굉장히 빠르게 변했다. 최근 '투자는 문화다'라는 한 광고를 봤다. 이런 상황에서 '투자가 곧 투기다'라는 생각은 이제는 맞지 않다고 본다. 여러 투자 출구를 열어줘야 부동산에, 한쪽 지역에 쏠리는 것을 완화할 수 있다고 본다. 규제 일변도, 보유세 증가, 세금 강화 등 조세 부담을 심화시킨다면 조세 저항도 나타날 수 있다고 본다.
정부 규제와는 별도로 민간에서도 소비자의 선택지를 넓히는 것이 필요하다고 본다. 신규주택 공급을 일반적인 25평, 33평 뿐 아니라 평수를 다양화하는 것처럼 말이다. 규제도 마찬가지로 다주택자가 무주택자에게 집을 팔 때 양도세를 면제한다거나 감면해준다거나. 충분히 고민해볼 수 있는 요소가 많다. 정책의 다양성과 유연성이 필요한 시점이라고 본다."