※ 한국경제TV는 추석연휴를 맞아 건국대학교 부동산 학과 심교언 교수와 우리 부동산 시장 전망에 대한 심층 인터뷰를 진행했습니다. 자세한 내용은 영상을 통해 확인하실 수 있습니다.
#1. 지금의 우리 주택시장 상황을 한줄로 요약하자면 뭐라고 하시겠습니까?
호시탐탐 같습니다. 시장에서는 특정지역은 집값이 올라가려고 하는 힘이 있는데, 정부에서는 조금만 올라봐라. 오르면 모든 규제를 다 동원해서 잡아내겠다. 그래서 서로 눈치를 보고 있는 것 같아요. 어느 한쪽이 무너지면 특정지역 집값은 굉장히 불안해질 가능성이 크다. 그리고 정부에서는 여러 가지 규제책을 내놓으려고 준비를 하는데 그것들이 단기적으로 효과가 있는지 없는지는 잘 모르겠지만 중장기적으로는 보통 반대효과가 나타난다고 알려져 있거든요. 중장기적으로 좀 안맞는 정책을 하는 게 아니냐 그런 느낌이 있습니다.
#2. 결론부터 여쭙겠습니다. 추석이후 집값은 어떻게 될거라고 보시나요?
가장 중요한 게 거시경제입니다. 거시경제가 좋으면 계속 오르는 거고 나쁘면 조정을 받는 건데 단기적으로는 조정받을 가능성이 많지 않냐. 왜냐면 최근 물가상승률도 나빠지고 있고 수출도 나빠지고 있고 거시경제전망도 좋다고 전망하는데는 하나도 없습니다. 그말은 부동산 가격이 하락압력을 받을 것이다. 그런데 하락압력이라 하더라도 지방같은 경우는 하락의 폭이 커질 가능성이 있고 서울은 단순 조정이냐 아니면 일시적 조정이냐 아니면 약간 하락했다가 다시 가는거냐 멈췄다 가는거냐 이런 차이는 있겠지만 당분간 조정일 가능성이 높다 라고 보여집니다.
그리고 수요측면에서는 GDP가 중요하고 공급측면에서 보더라도 앞으로 내년정도까지는 공급물량이 꽤 많습니다. 그렇기 때문에 수요 측면에서도 수요위축으로 인해서 가격조정의 압력이 있고 공급이 최근에 밀어내기도 하고 있으니까 공급도 많기 때문에 적어도 당분간은 조정의 가능성이 있지 않겠냐 보여집니다.
근데 이상한건 재작년 8.2대책 나올 때 그때도 경제가 지금하고 비슷했습니다. 앞으로 더 나빠질 것이다 전망이 대세였고 공급도 많은 상황이었는데 정부가 8.2대책을 하자마자 1년동안 강남집값이 한 15% 폭등했거든요. 정부 규제로 인한 왜곡효과는 어떻게 나타날지 모르겠지만 전반적인 시장상황은 그렇다고 볼 수 있습니다.
#3. 최근 주택거래량이 9개월만에 최대를 기록했습니다. 추석이후 주택 거래량에 변화의 조짐이 있는 걸까요?
지금 거래량 늘었다 해서 기뻐하긴 하는데 거래량이 이렇습니다. 과거 한 몇 년간은 이정도 거래량을 유지하다가 이렇게 떨어졌습니다. 서울은 4분의1 토막까지 났거든요. 이상황에서 조금 오른거에요. 정상적인 상황에 비하면 아직도 거래량은 한참 멀었다. 그대신 거래량이 최악의 상태를 계속 유지할 순 없습니다. 누군가는 거래를 하고 싶어 하니까. 그럼 거래량이 조금씩 등락을 하겠지만 지금 최근에 분양가상한제라든가 이런 규제로 인해 거래절벽은 더 심각해질거에요. 왜그런가하면 난 지금 사는게 아니고 앞으로 상한제 하면 그걸 기다리겠다. 살사람들이 주택매매 대기수요로 바뀌거든요. 대기수요로 바뀌면 거래량은 더 줄어들 가능성이 있고요. 정부에서도 거래량은 더 늘리려고 노력은 할겁니다. 거래 한번씩 일어날때마다 경제적 파급효과가 굉장히 큽니다. 하다못해 가전제품도 하나 바꾸기도 하니까. 직접적으로 이삿짐 산업효과 인테리어 산업효과 그 외에도 전자산업이라든가 여기까지 효과가 크거든요.
늘리려고 하는데 전반적으로 기획재정부나 이쪽은 거시경제를 살리기 위해서 부동산을 보는데 국토부라든가 이쪽 시각은 거기 집값이 조금이라도 움직이면 우린 더 세게 한번 눌러보겠다. 그래서 거시경제 전체 운영 측면에서도 부동산 정책은 굉장히 엇박자를 보이고 있다. 다른쪽에서는 수조원을 풀어가지고, 수십조원에 가깝게 풀어서 경제를 살리려고 하고 있고 이쪽은 규제만 풀어줘도 경제상승효과가 있는데 계속 때려잡고 있고. 그래서 한 나라 정부에서 하기는 힘든 정책을 하고 있습니다.
#4. 거래가 줄면 급매물이 나오면서 주택가격을 조정한다는 학계의 예상들이 많은 것 같습니다. 이런 분석은 유효한가요?
지역마다 차이가 있는 것 같습니다. 오히려 최근 강남의 고가 아파트라든가 고가 단독주택 거래되는걸 보게 되면 매도자가 아주 높은 가격에 내놓거든요. 내놓고 나서 지방이라든가 다른 사람이 사요 또. 사면 오히려 오르는 걸로 나타나고요. 보통 거래량이 줄면 가격도 떨어지고 이런 현상이 있는데 지금은 거래량이 워낙 적은 상태라서 판단도 어려운 상태이고, 급매물 거래라든가 이것 때문에 시장이 떨어졌다가 또 올라가기도 하고 재건축같은 경우 분양가 상한제 이후 정책발표 이후에 일주일만에 10% 폭락한 단지도 나오고요. 방금 입주한 아파트 같은 경우 한달만에 20% 올라가는 단지도 나오고 있고 아주 극단적인 혼란상태입니다. 그 말은 뭐냐면 시장이 어떻게 움직일지 몰라 다 불안해 하고 있고 뭔가는 바뀔거라고 생각하는데 지금 당장 어떻게 될지는 모르는 그런 상황 같습니다.
#5. 분양가상한제 확대 발표 이후 강남 신축 아파트들이 들썩이는 모습을 보이고 있습니다. 전통적으로는 강남이 들썩이면 서울 전역으로 파급되는 흐름을 보이곤 했는데, 강남 신축의 현 상황이 서울 전역으로 파급될 거라고 보시나요?
과거 강남아파트가 오르면 버블세븐이라고 해서 그 지역이 오르고 그다음 서울 전역 수도권 전역으로 확산됐습니다. 그땐 경제도 지금보다 훨씬 좋았고요. 근데 지금상황에서는 그렇게 되더라도 어떤 특수한 지역 몇군데만 따라 오르고 나머지는 안오를 가능성이 높아보여요. 선진국들도 보면 대도시라 하더라도 대도시 안에서도 특수한 지역만 상승세를 강하게 보이고 나머지는 정체 또는 오히려 하락하는 경우도 나타납니다. 전체적으로는 상승하는 걸로 보이지만, 서울시도 그런 모습을 보일 가능성이 큽니다. 강남이라든가 그 외에 뜨거운 지역들이 몇 개 있는데 그 지역들은 강남이 오르게 되면 따라 오르겠지만 나머지 지역들은 주춤하는 그런 상황이 계속될 가능성이 있습니다.
#6. 어떤 이유 때문에 과거와는 다른 모습일 거라고 보십니까?
전반적으로 거시경제가 좋아서 오르는게 아니고 유동성으로 움직이는 것 같습니다. 거시경제가 좋으면 누구나 다 수입이 늘어나고 그 돈으로 주택을 사게 되고 그래서 부동산 시장 전반적으로 상승효과가 나타나는데 지금은 경제가 안좋은 상황에서 돈은 많이 풀려있습니다. 돈이 많이 풀려있고 특히 서울은 집값이 빠져야 정상인데 안빠지는 건 지방사람들까지 서울 아파트를 사기 시작했거든요. 과거에는 지방사람들은 지방에 샀습니다. 근데 지방아파트가 앞으로 안오를 것이다 그 생각이 드니까 지방에서 재력이 있는 분들도 서울시장으로 대거 뛰어들고 있습니다. 신축 아파트 같은 경우 거래량이 30%가까이가, 25~30%가 지방사람이 사고 있단 얘기까지 나오고 있거든요. 지방 사람들이 살 때 서울에 아무데나 사는 게 아니고 아주 뛰어난 상품가치가 있는 지역에 집중하고 있기 때문에 서울시 안에서도 양극화현상이 심화될 가능성이 있습니다.
#7. 정권이 바뀌면 규제가 풀릴거다 라는 전망들이 지금의 매수심리를 유지하는 게 아닌가 싶습니다. 정권이 바뀌면 규제는 풀린다고 보십니까?
정권 바뀌면 그다음 정권이 계속 지금정권이 유지된다 그러면 이 기조를 유지할 가능성이 크고 정권이 바뀌게 된다면 아마 규제를 풀겠죠. 왜 그러냐면 이런 규제를 갖고 있는 나라가 선진국에선 없습니다. 그리고 시장에서 이해하기도 이걸 계속 버틸 수 있겠느냐 중장기적으로 이런 정책은 정부 의도와 반대효과를 나타내거든요. 분양가상한제라든가 보유세를 더 세게 한다든가 양도세 중과라든가 이런 것들이 지금 당장은 효과가 약간은 있을지 모르겠지만 중장기적으로는 가격을 더 불안하게 만든다는게 정설입니다. 교과서에 나오는 얘기니까.
그런 상태가 될 가능성이 높기 때문에 계속 끌고갈 수는 없다 라고 보는 것 같고요.
시장이 제일 중요한 건 부동산 가격안정이라든가 서민주거 복지를 확대하는 것들인데 지금하는 정책들은 거기에 표방을 하곤 있지만 수단자체가 목적과 안맞는 경우가 많습니다. 언제든지 정상화될 가능성이 있기 때문에 그런게 아닌가 싶습니다.
#8. 일각에서는 폭락설도 나옵니다. 물가가 사상 첫 마이너스를 기록했는데, 일본과 같은 집값 폭락으로 이어지는 게 아니냐는 걱정입니다. 어떻게 보십니까?
80년대부터 우리가 oecd 주택가격 지표를 제출하기 시작했습니다. 그때부터 보게 되면 일본이란 나라 하나만 과도하게 올랐다가 떨어지는 그런 모습을 보이고 있고, OECD 조사한게 35개국 정도 조사하는데 다른 나라는 그렇게 폭락한 사례들이 거의 없다고 보시면 되겠습니다.
물론 외환위기를 맞았을 때 나라들, 2008년 금융위기 왔을 때 나라들은 하락한 모습을 보여주는데, 폭락의 전제조건은 뭐냐면 거시경제가 아주 충격이 와야지 폭락을 하게 됩니다. 그렇지 않으면 그런게 올 가능성은 적고요. 그리고 폭락이 왔다 치더라도 몇 년 지나면 다시 복귀를 하게 됩니다. 그런데 복귀하는 속도가 대도시들은 빠르게 복귀를 하고 중소도시들은 상대적으로 늦게 회복을 합니다. 과거에 뉴욕이라든가 런던 보게 되면 대공황 때 실업률이 50%까지 늘어났거든요. 그렇게 폭락했을 땐 세상이 끝난줄 알았는데 불과 십몇년만에 다 회복을 했습니다. 대공황 조차도 그렇게 회복을 했고 미국의 서브프라임 사태 때 미국이 충격이 가장 컸습니다. 그때 빠진게 한 20% 정도 빠졌거든요. 키에스?실러? 지수가. 근데 불과 몇 년만에 회복을 했고요. 우리나라도 IMF때 전국적으로 12% 정도 집값이 빠졌습니다. 케이비지수로 봤을 때. IMF가 12% 빠졌습니다. 그러니까 12%이상 빠진다는건 상상하기가 쉽지 않고 12% 빠지더라도 불과 3~4년만에 다시 회복했습니다. 그 이후에는 폭등도 나타나고 단기적으로 폭락은 언제든지 나타날 수 있습니다. 경제 위기가 오게 되면. 그 처리과정이 어떻게 되느냐. 봤을 때는 보통 몇 년 고생하고 끝나는 걸로 나오는데 유독 일본만 수십년동안 잃어버린 20년이 나타났거든요. 학계에서는 이런 얘길 합니다. 인구 이런얘기가 아니고 인구는 워낙 전체 움직이는 건데 그 영향이었겠느냐 아니면 엔고라든가 플라자 합의라든가 다른 영향이 크지 않았겠느냐 그렇게 보는 거죠. 유럽 선진국들도 80년대 마이너스 물가나 인구감소를 겪었습니다. 근데 그친구들은 집값이 올랐거든요. 근데 유일하게 일본만 그렇게 빠진거에요. 그래서 일본따라간다고 생각하는건 모든 조건이 일본하고 비슷해지면 따라갈 수 있겠지만 지금상황으로 봤을 때는 충격이 오더라도 단기적이지 않겠느냐 라고 봅니다.
#9. 서울 아파트 매매 중위가격이 8억원이 넘었습니다. 이 수준은 적정하다고 보십니까?
그런 연구들이 많이 진행돼 있습니다. 가격이 과연 적정한가.
어떤 연구를 보더라도 서울 집값이 비싸다는 증거는 없습니다. 그냥 보통수준 정도로 나타나고 있는데 도쿄보다 우리가 더 비싸단 얘기도 나오는데 그건 통계적으로 이해를 잘못한 사람들이 그렇게 얘기하는 거고. 도쿄가 우리보다 더 싸면 그 아파트 저한테 몇채 사주시면 고맙겠습니다.
실제 뉴욕이라든가 세계적인 대도시들은 PIR이라고 자기 연봉대비 몇배냐 그걸 보는데 서울이 높다는 증거는 거의 없습니다. 중간저도 수준이고 오히려 최고가 아파트를 보게 되면 서울집값이 오히려 낮은게 아니냐 라는 말들도 하고 있습니다.
뉴욕이나 런던같은 경우 평당 최고가 아파트가 최고가아파트의 평당가격이 한 5억정도 왔다갔다 하거든요. 중국도 한 3억정도 왔다갔다하고 베이징이나 상해.. 서울은 아직도 1억돌파도 못하고 있으니까 거기에 비하면 오히려 저평가가 아니냐 이런 얘기도 하고 있습니다.
물론 대도시라는게 워낙 다 비쌉니다. 대도시중에서 싼 대도시는 없다고 보시면 돼요. 근데 서울이 유독 비싸다는 것들은 증거를 찾기는 힘들죠.
#10. 지금 집을 사는 사람은 대체 누구인가를 놓고 의견이 분분합니다. 대출도 막히고 다주택자의 보유세 부담도 심하기 때문인데요. 지금 상황에서 집을 사는 사람은 누구입니까?
신규 아파트 구매라든가 보게 되면 지방수요도 대부분 많이 가세하고 있습니다. 기존에 자산이 최근에 좀 늘어난 사람들이 많거든요. 베이비부머라든가 이 사람들이 현찰을 은행에 맡길수도 없고 은행에 맡겨봐야 1%이자 될까말까 하니까요. 이 사람들이 그거보다는 조금은 좋으니까 주택으로 대거 오는게 있고요. 그다음 유동성이 워낙 풀린 상탭니다. 풀린 유동성을 바탕으로 그사람들이 사고 있는거죠. 서울 같은 경우 자기 집을 가진 사람이 40% 정도가 되고 있는데 이게 낮냐 높냐는 좀 차이가 있습니다. 전국 평균이 한 60%거든요. 근데 전세계적으로 대도시는 40% 넘는 도시가 거의 없습니다 .대도시는 보통 대도시에 가게 되면 처음에는 세를 들어 살게 되고 상당기간 있다가 집을 마련하거든요. 그래서 우리 서울의 자가 비율이 좀 낮다하는 건 아닌걸로 보통 알고 있습니다.
보통 에셋마켓이라는거 하고 스페이스마켓 두가지로 나눠요. 스페이스마켓이 사람숫자 집숫자 이렇게 따져서 하는데, 집이 확실하게 부족하거든요. 부족하다고 판단되면 수익률이 올라가는 거고요. 수익률이 높다면 자본시장에서 돈이 흘러들어가기 시작합니다. 정부에서는 이쪽을 규제를 하면 이게 될 거라고 보고 있는데 스페이스마켓에서 집이 부족한 건 절대적 사실이거든요. 수요가 많고 공급은 아직 서울은 모자란다. 그러면 서울은 집장사가 된다 이렇게 해석하는거죠. 그러면 다른 대체상품도 뚜렷하지 않은 상황에서는 자금이 그쪽으로 계속 흘러들어갈 수밖에 없지 않느냐. 선진국들은 약 100년 이상 기록이 있습니다. 대도시에 대해서.. 그 기록을 보면 중장기적으로 계속 상승했다. 이런 학습효과도 좀 있는게 아닌가 싶습니다.
#11. 향후 집값의 변화를 가져올 수 있는 변수로는 무엇을 꼽으시겠습니까?
대도시는 그 나라가 망하지 않는 한 그 경제가 망가지지 않는 한 집값은 꾸준히 상승하는 모습을 보여줍니다.가장 오랫동안 연구한 사람이 겔트너라고 250년동안 집값을 조사한 적도 있는데, 결국은 계속 오릅니다. 중간에 조정은 받더라도.. 특히 서울 같은 경우 경제가 안좋아도 올라갈 가능성이 있고요. 그다음 유럽선진국들을 보게 되면 인구감소를 하더라도 대도시는 가격이 오르는 모습을 경향을 보입니다. 지방 인구는 비록 감소하지만 대도시 인구는 상승하거나 늘어나거나 아니면 오히려 정체가 될 수 있거든요. 글로벌화가 계속 진행되기 때문에 대도시 집값은 중장기적으로 계속 상승을 보여준다가 지금까지 역사가 보여주는 것이고 앞으로 서울도 거시경제가 망가지면 조금의 조정은 받겠지만 그 이후에 회복할 때는 제일 빠르게 올라갈 겁니다. 지금까지 역사가 그래왔고요. 큰 변수라면 거시경제 정도 하나만 봐도 되는게 아니냐. 인구감소 같은 경우 지방도시는 심각한데 서울같은 대도시는 큰 영향이 없는 것으로 알려져 있습니다.