고가의 물건을 판매하는 과정에서 이중매매가 말썽이 되는 경우가 많다. 특히 포천, 파주, 구리, 양주, 남양주 등 개발 지역의 건물이나 토지 같은 부동산은 하루 차이로 가격 변동이 심하여 매매계약이 진행 중인 단계에서 부동산 가격이 급등했을 때 매도인이 원래 매수인이 아닌 다른 이에게 더 높은 가격에 판매를 하는 일이 자주 발생한다.
이때 원 매수인은 매도인을 배임죄로 고소하기도 하는데, 의정부법률사무소 법무법인 법승 김범원 변호사가 이중매매와 배임죄에 대해 설명한다.
먼저 배임죄는 형법 제355조에서 의율하고 있으며, 타인의 사무를 처리하는 자 본인이나 혹은 제3자로 하여금 재산상 이익을 취하게 함으로써 사무를 위임한 본인에게 재산상 손해를 가하게 만드는 죄를 말한다. 이 배임죄의 주체는 ‘타인의 사무를 처리하는’ 이여야 한다.
김범원 의정부형사변호사는 “이중매매는 동일한 물건을 각기 다른 이에게 이중으로 매매하는 것이다. 부동산 이중매매는 소유권이전등기 전까지는 소유권이 매도인에게 있다. 따라서 먼저 소유권이전등기를 마친 사람의 소유가 되며, 이때 등기를 하지 못한 다른 매수인과의 계약이 이행불능에 빠지게 되어 문제가 된다.” 라고 말한다.
그러나 이중매매의 시점 혹은 물건의 종류에 따라 배임죄의 성립 여부는 달라진다.
법무법인 법승 김범원 의정부변호사는 “대법원은 부동산 이중매매가 중도금이 지급된 단계에서 이루어질 경우 배임죄의 성립을 인정한다.” 라며, “계약금만 지급한 단계에서는 계약금의 포기 또는 계약금의 배액을 지불함으로써 기존 계약에 대해 자유로우나, 중도금까지 지급한 경우 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 성실히 이행해야 할 의무가 생기기 때문” 이라고 설명한다.
한편, 이중매매의 객체가 동산일 경우는 배임죄의 성립을 인정하지 않고, 민사상 채무불이행 책임만을 묻는다. 대법원은 “동산 매매계약에서 매도인은 매수인에 대해 그 사무를 처리하는 지위에 있지 아니한다.” 라고 보았다.
김범원 의정부형사변호사는 “대법원이 동산과 부동산 이중매매계약의 배임죄 성립 여부를 각기 다르게 판단한 것은 부동산 거래의 경우 상대적으로 매매가가 크고 거래기간이 길기 때문에 이를 더욱 보호하기 위한 것으로 보인다.” 라고 말한다.
그러나 동산이든 부동산이든 매도인의 소유권이전의무나 매수인의 대금지급의무는 모두 계약에 따른 ‘자기의 사무’일 뿐, 타인의 사무라고 보기 어렵다고 말한 최근 대법원 반대의견 역시 타당성이 있다. 따라서 부동산 이중매매에 대한 배임죄 성립 문제는 여전히 뜨거운 감자가 될 것이라는 것이며, 만일 유사한 문제로 곤경에 처했을 경우 부동산 및 형사사건에 해박한 변호사의 검토를 받아보는 것이 좋다는 게 의정부 법무법인 법승 김범원 변호사의 의견이다.