-호텔, 아파트 등과 달리 리노베이션 등에 따른 장기간 가치 유지
-제주 드림타워, 남다른 사업주체로 8년간 무상 리노베이션 제공
문화재도 아닌데 100년이 넘는 역사를 지닌 건물은 뭐가 있을까? 금방 답이 나오는 문제는 아니지만 해외의 여러 사례를 살펴볼 때 가장 흔한 사례 중 하나는 호텔이다. 캐나다의 밴프스프링스 호텔의 경우 1888년 준공되어 무려 130년에 달하는 역사를 자랑하며, 모나코의 호텔드파리 몬테카를로의 경우 1864년에 건축된 마치 문화재와 같은 현역 호텔이다. 한 세대에 그치지 않고 장기간 존속할 수 있는 것이 호텔 투자의 매력이다.
아파트 등과 다르게 호텔이 가치를 꾸준히 지속할 수 있는 것은 기본적으로 주거시설이 아니라는 점에 있다. 아파트의 경우 시간이 지날수록 주변의 환경이 같이 노후화되면서 구도심화가 진행되지만, 호텔은 자연환경, 쇼핑 등 숙박객들을 유치할 수 있는 기본적인 조건이 충분하다면 수요가 꾸준한 편이다. 투입 자본 대비 환금성을 고려하여 리모델링 등을 쉽게 결정하지 못하지만, 호텔은 리노베이션을 진행하면 가치가 새롭게 정립되어 요금이 새로 책정되기 때문에 실질적인 수익성도 좋다.
실제로 100년이 넘은 호텔이 리노베이션을 통해 그 가치를 유지하는 것은 국내에서도 사례를 찾을 수 있다. 실제로 서울 웨스틴조선호텔은 100년이 넘은 호텔이다. 1914년 조선호텔로 시작해 다양한 역사적 사건 등을 같이 겪으면서 아직까지 고급호텔로서의 명성을 높이고 있다.
또한 지속적인 리노베이션을 통해 고객의 니즈에 맞게 다양한 시설들을 추가하거나 최신 트렌드에 맞게 고침으로써 현재 최고급 스위트룸의 경우 1일 숙박비가 1500만원에 달할 정도로 인기가 높다.
업계에서는 단순히 모든 호텔이 100년이 넘을 수 있는 잠재가치를 지니고 있지는 않다고 평가한다. 입지적으로나 상징성 등이 우수해 장기간 리노베이션을 통해 건물을 존속시킬 만한 가치가 있으며, 또한 관광객이나 업무 등의 편의성이 좋고, 내부시설 등이 뛰어난 곳들이 가치를 유지할 수 있다고 말한다.
그 지역에서 내세울만한 랜드마크나, 이용객들이 다시 찾을만한 가치가 있는 호텔들이라면 리노베이션을 통해 세대별로 가치를 재정립할 수 있기 때문에 호텔의 역사가 길게 유지된다는 것이다.
일례로 제주 드림타워의 경우 이러한 장기간 유지될 수 있는 호텔의 조건에 부합하는 곳이다. 제주도의 핵심 요지인 노형오거리에 들어서는 입지 가치가 뛰어나며, 지상 38층(높이 169m)의 도내 최고층 건물이라 상징성도 뛰어나다.
규모면에서도 5성급 호텔(750실)과 호텔레지던스(850실)가 모두 스위트룸으로 만들어지며, 최대 규모 쇼핑몰, 10개의 글로벌 레스토랑과 기타 부대시설 등이 들어서 제주도의 대표 호텔이 될 조건을 충분히 갖췄다.
무엇보다도 사업의 안정성과 가치를 유지할 수 있는 조건이 좋다. 시행사인 롯데관광개발은 1971년 설립 이후 인아웃바운드 여행업과 크루즈 여행업, 면세점 사업을 통해 외국인 관광객을 유치해온 업계최초 코스피 상장사이며, 녹지그룹은 중국 최대 부동산개발회로, 상하이시정부가 51%의 지분을 소유한 국영기업이다.
시공을 맡은 중국건축(CSCEC)은 중국정부 소유 3대 공기업 중 하나로 지난 2016년 미국 포춘지가 선정한 500대글로벌 기업중 27위에 오른데 이어 지난해에는 세계 24위로 3계단 상승해 가치를 검증 받았다. 여기에 호텔 전체 1600객실, 11개의 레스토랑과 바, 그 외 모든 부대시설을 그랜드하얏트 호텔 브랜드로 입점한 하얏트 그룹이 운영해 관리 부담이 없다.
이러한 높은 안정성으로 계약조건도 남다르다. 분양을 받으면, 노후화에 따른 가치 하락을 방지하기 위해 매 8년 차마다 리노베이션을 실시하며, 리모델링 비용 부담 등을 줄일 수 있도록 이에 발생되는 모든 비용을 롯데관광개발이 전액 부담하도록 계약서에 명시하고 있다. 사실상 분양을 받으면, 지속적인 리노베이션으로 장기간 가치를 유지, 극대화할 수 있도록 한 것이다.
분양 관계자는 "기존 분양형 호텔 등에서 문제가 되던 부분은 객실 가동에 따른 수익 보장계약이라 호텔 숙박객이 자체가 줄어들거나 노후화되면 계약자가 해결해야 되는 부분이 많아 투자 안정성이 낮았다"면서 "반면, 제주 드림타워의 경우 모든 객실을 포함한 호텔 내 부대시설, 위락시설 등에서 발생하는 전체 운영수익에서 확정수익을 우선 지급받는 임대차 계약인데다 무상 리노베이션을 제공하기 때문에 안정성과 가치 유지면에서 자신이 있다"고 말했다.