“당신네 나라 사람들은 도대체 어떤 민족이 길래 시베리아 동토에도 있고 중동 사막에도 있고 여기 아프리카에까지 와 있소?......” 이 질문은 1988년 상사 주재원으로 근무하던 카메룬 두알라(Cameroon, Douala)에서 마주친 독일 지멘스(SIEMENS)사 간부가 필자에게 던진 질문이다.
그렇다. 우리는 그동안 선진국이든 오지든 세계 구석구석을 누비며 수출과 해외건설, 한류 등 해외 진출을 통해 돈을 벌어들여 대한민국을 세계 10대 강국으로 만들었다. 그리고 이제는 ‘돈이 해외로 나가서 돈을 벌어오게 하는’ 새로운 국면에 접어들었다고 생각한다.
가령 우리나라 국민 100만 명이 각자 약 2억 원을 베트남이나 미얀마 등 고도 경제 성장국 부동산에 최적의 투자를 한다면(최근 몇 년간 중국에서 부동산 투자로 약 10배의 시세차익을 본 정도가 아닌, 그저 약 1배의 시세차익만 가정하더라도) 1인 당 약 2억 원 총 200조 원을 벌어들이게 되는 것이다.
이 금액은 60만 대한민국 국군을 먹이고 입히고 신무기를 개발하고 첨단 무기를 사 오는데 드는 국방비를 5년간 쓸 수 있는 돈이다. (2017년 국방예산 40조 원) 그래서 필자는 ‘돈이 해외로 나가서 돈을 벌어오게 하자!’라고 강조하고 있는 것이다.
2017년과 2018년 베트남 부동산 및 주식 시장이 뜨겁다. 특히 베트남 부동산시장 분위기는 ‘1986년 도이머이(베트남 개혁개방) 정책’ 도입 이후, ‘제2의 도이머이(개혁개방) 정책 전환점’으로 불릴 만큼 시장분위기가 빠르게 바뀌고 있는 것으로 분석된다.
베트남 부동산과 주택 시장분위기를 급격히 달구고 있는 결정적인 변수 중의 하나는 ‘베트남개정주택법 및 외국인의 주택소유허가제도’ 시행인 것으로 판단된다. 즉 외국법인 또는 개인은 2015년 7월부터 베트남의 개발 프로젝트에 의해 시행되는 아파트와 단독주택, 연립, 빌라를 50년간(1회 연장_총 100년) 가구 수 무제한으로 소유할 수 있게 되었다. 개인은 월세 임대도 가능하고 법인·개인 공히 매매, 증여, 상속, 근저당권담보제공 등이 가능하다. 외국인의 부동산 투자자금이 베트남에 유입되면 베트남 경제에도 도움이 될 것이다.
그러면 돈이 베트남으로 나가서 돈을 벌어오게 할 수 있는 부동산 성공투자 전략은 과연 무엇일까? 이 문제에 대한 해답을 도출하기 위해 앞으로 몇 차례의 본 칼럼을 통해 자세히 살펴보고자 한다. 우선 필자가 베트남에 첫발을 디뎠던 1992년부터 2018년 1월 현재까지의 베트남 부동산·주택시장 가격 변동 추이를 분석해 본 결과, 매우 흥미로운 사실이 발견되었다.
1992년~1993년에 1차 부동산가격 상승이 있었고 1996년~1997년에 2차 가격 상 승, 2001년~2002년에 3차 가격 상승, 2006년~2007년에 4차 가격 상승이 있었다. 부동산가격의 상승 패턴이 약 4년 주기로 형성된 것을 알 수 있다.
그런데 가격 상승 피크였던 2007년도 12월 말을 끝으로, 2008년 초부터 베트남 부동산가격이 폭락했고 4년 후인 2011년~2012년에도 계속 하락했다. 다시 4년(총 8년) 후인 2016년~2017년에 와서야 가격 회복과 더불어 완만한 가격 상승이 이루어졌다.
이 패턴을 잘 살펴보면 4년 주기 상승 에너지가 8년간 응축되었고 이 응축된 에너지가 최근의 베트남 투자 붐과 만나면서 융합되어 새로운 에너지로 변환. 축적되고 있는 것으로 보이며, 아직 시장가격에 충분히 반영되지는 않은 것으로 판단된다. 아마도 다음 주기인 2021년~2022년에 이 에너지가 빅뱅을 일으키지 않을까 예측된다.
하지만, 한국이든 베트남이든 부동산시장이 예측대로 딱 맞아떨어진 적이 있었던가? (끝)
* Next 칼럼 [베트남부동산투자전략 - 호치민 vs 하노이, 고급아파트 1채(5억) vs 저가아파트 10채(5억) - 어디에 투자할까?]
<글. 김현수/K.VINA비즈센터 수석전문위원, (주)코베캄대표/코베캄포럼회장, 건국대부동산대학원겸임교수>