<앵커> 내년도 우리 부동산 시장에 대규모 지각변동이 예고되고 있습니다. 쏟아지는 정부대책에 발맞춰 현명한 투자전략은 무엇인지 취재기자와 함께 알아봅니다. 부동산부 이근형 기자 나와있습니다. 어서오세요. (안녕하세요) 어제 이 시간에는 우리가 내년도 달라지는 부동산 시장 상황에 대해서 이것저것 알아봤는데, 그렇다면 이제 투자자들은 어떤 전략을 세우실 필요가 있는지 따져볼 차례거든요. 소식 전해주시죠.
<기자> 다주택자들의 투자전략을 먼저 짚고 무주택 실수요자분들에 대한 이야기도 뒤에 다뤄보도록 하겠습니다. 사실 다주택자를 먼저 다루는 이유는, 다주택자분들이 집을 많이 내놓아야 또 무주택자분들에게도 기회가 오는 것이기 때문에 모두 맞물려 있다는 점. 우선 다주택자 전략을 한 마디로 정리하면 ‘4월이 되기 전에 결정하라’입니다.
<앵커> 양도소득세 중과가 4월부터 시작되는 거죠? 2주택자는 10%, 3주택자는 20% 소득세를 더 낸다는 건데 그 전에 팔 집은 미리미리 파는 게 좋겠네요.
<기자> 그래서 요즘 전문가들 사이에서 자주 나오는 게 ‘똘똘한 한 채를 보유하라’입니다. 정부가 어제 보유세 인상 검토를 기정사실화 했죠. 앞으로 한동안은 여러 채 갖고 있는 것만으로도 부담이 될 수 있다는 거고, 그렇기 때문에 불필요한 집은 양도세가 비싸지기 전에 얼른 정리하라는 겁니다.
<앵커> 똘똘한 한 채라면 강남이라든지 입지가 좋은 곳의 대단지 아파트 정도로 이해하면 될 것 같은데, 그리고 요즘 또 많이 나오는 게 임대주택 사업자 등록을 하느냐 마느냐 하는 부분이죠. 이것도 4월 전에 결정해야 한다면서요?
<기자> 그렇습니다. 임대주택 사업자 등록을 하면 오는 혜택 크게 세가지인데요.
첫째 양도세 중과 적용을 안받고요. 둘째 장기보유 특별공제. 집 팔 때 양도차익을 최대 30%까지 돌려주는 겁니다. 엄청 크죠. 셋째 종합부동산세 계산할 때 임대주택 부분은 계산에서 빼줍니다. 헌데 왜 4월 이전에 해야 하냐. 4월 이전에는 임대주택을 5년만 갖고 있어도 이 혜택들을 줍니다. 근데 4월이 되면 5년이 8년으로 늘어납니다. 8년동안 재산이 묶이는 거죠.
<앵커> 많은 분들이 임대주택 사업 등록을 그동안 꺼려왔던 가장 큰 이유가 건보료 폭탄 때문이었거든요. 이것도 달라지죠?
<기자> 지금은 내 자녀에게 피부양자로 건강보험 등록이 돼 있으신 분들이 많은데, 임대사업 등록을 하면 사업소득이 1만원이라도 있으면 건보료 피부양자 자격이 박탈당한다는 겁니다. 직장이 없으신 분들은 지역가입자로 분류돼 건보료를 자산까지 보고 책정하기 때문에 폭탄이 될 수 있습니다.
그런데 정부가 여기에 이번에 단서를 달았습니다. 임대로 버는 돈이 2천만원이 안되면 2020년 10월까지는 건보료를 안냅니다. 2천만원이면 한달에 월세 150만원씩 받아도 괜찮은 정도 수준이거든요. 건보료 안낼 수 있다 이겁니다.
그러면 2020년 11월부터는 건보료를 다시 내야 하는 거 아니냐. 여기서도 예외조항이 있습니다. 집 두 채 있으신 분이 월세가 아니라 전세로 내놓으시면 사업소득세를 안내기 때문에 건보료도 없습니다. 세 채 있으신 분도 만약 한 채가 3억원 이하 60제곱미터 미만이라면, 나머지 두 채를 전세로 내놓을 때 건보료가 없습니다.
<앵커> 임대주택을 전세로 내놓으면 대체로 세금이나 건보료 둘 다 아낄 수 있다 이거군요. 결론적으로 4월 전에 똘똘한 한 채로 정리하거나, 임대주택 등록을 하면 유리하다. 좋습니다. 그러면 무주택 실거주 목적으로 구매하시려는 분들은 어떻게 하는 게 좋을까요?
<기자> 무주택자, 세입자, 이 분들에게는 아마도 내년 하반기부터는 기회가 많이 찾아오지 않을까 하는 기대감이 높습니다. 전문가의 이야기를 들어보시죠.
[인터뷰] 김규정 NH투자증권 부동산전문위원
“어느정도 자금여력이 되고 대출에 대한 상환능력이 보장된다면 일정부분 가격이 조정된 시점에 내집마련을 검토해보는 것도 나쁘지 않습니다. 또 정부가 공급하는 공유형 모기지 같은 저금리 재정상품들을 이용할 수 있는 분들 또 신혼희망타운 같은 특수계층에 공급되는 특별공급물량 같은 것들을 활용하실 수 있는 분들은 최대한 그런 물량을 활용해서 내집마련을 진행하는 것이 현명할 것으로 보입니다.”
<기자> 좀더 부연설명을 드리면, 나이 많으신 무주택자분들은 청약에 도전해보실만 할 것 같고요. 가점제 100%니까. 신혼부부라면 특별공급물량에 접수해보시는 건 당연하겠죠. 문제는 자금마련 부분인데, 혼인 5년이 안된 신혼부부라면 내년 1월 출시되는 신혼부부 전용 디딤돌 대출이 있습니다. 생애 첫 구매인 경우 금리가 최대 0.35%P나 할인이 되기 때문에 경쟁력이 있습니다. 꼭 청약이 아니더라도 내년 시장이 다소 조정을 받은 시점인 내년 하반기 정도에는 기회가 있다는 전망이 나오는데, 다만 서울과 같은 대도시나 서울에 인접한 수도권 정도. 양극화가 심해지고 있는 만큼 공급과잉을 겪고 있는 지역으로의 투자는 유의하실 필요가 있겠습니다. 또 청약에서 한가지 주의하실 점은 자금여력이 안되시는데 무리하게 강남 지역으로 청약 넣으셨다가 포기하는 경우가 요즘 생겨나고 있거든요. 포기하셔도 5년간 재당첨 제한되는거 하시죠? 반드시 자금여력 잘 확인하고 들어가시길 바라겠습니다.
<앵커> 네 지금까지 내년도 부동산 시장 투자전략에 대해 알아봤습니다.