아파트 이어 오피스텔까지 규제…투자수요 어디로 가야 하나
'제주 드림타워' 풍선효과 기대, 안정적 수익으로 '인기'
정부가 발표한 8.2부동산 대책으로 부동산 투자열기가 한풀 꺾일 전망이다. 이번 규제는 이전 규제들과 달리 아파트뿐만 아니라 오피스텔에도 규제가 적용된다. 수익형 부동산의 대표격인 오피스텔에 규제가 적용되면서 규제를 빗겨간 상품들의 풍선효과를 기대할 수 있을 것으로 보인다.
이번 규제로 3일부터 서울 25개구, 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정되며 이중 서울 11개구와 세종시는 투기지역으로 지정된다.
기존의 조정대상지역에서는 양도소득세 면제 요건이 강화돼 1주택자라도 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받는다. 이 지역에서 다주택자가 주택을 양도할 경우 양도차익에 최대 20%p 이상 세율이 더 붙는 것이다. 아울러 정부는 조정대상지역 분양권을 전매할 때 보유 기간과 상관없이 내년 1월 1일부터 양도소득세율 50%를 적용한다. 현재 적용되는 세율(1년 이내 전매 50%, 1년 이상∼2년 미만 40%, 2년 이상 6∼40%)보다 0∼44%p 높다.
또한 투기과열지구와 투기지역은 주택 유형이나 대출금액 등에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려간다. 기존 LTV와 DTI는 각각 60%와 50%였다. 또 주택담보대출을 1건 이상 받은 세대에서 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV와 DTI 비율을 10%p씩 강화한다.
이렇게 되면 신규 대출자 약 40만 명이 영향을 받을 것으로 분석된다. 이들의 대출 가능 금액은 1인당 평균 1억6000만원에서 1억1000만원으로 30% 넘게 줄어들 전망이다. 특히 투기지역의 아파트 투자자는 3일부터 바로 강화된 대출규제가 적용돼 초과대출을 받을 수 없게 됐다. 이미 중도금대출이 진행 중인 경우 잔금대출에 한해 기존 LTV, DTI 규제가 적용된다.
이번 규제에는 오피스텔도 포함된다. 이제 투기과열지구 및 조정대상지역에서 공급되는 오피스텔에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간을 설정하고, 거주자 우선분양을 적용한다. 또 기존에 현장청약이 가능했던 점을 개정해 일정세대 이상의 오피스텔을 분양할 경우 인터넷 청약을 시행하도록 한다.
이처럼 대출과 세법을 강화해 부동산 투기를 막겠다는 정책이 발표되면서 앞으로의 부동산 투자는 보다 압축적으로 이뤄질 예정이다. 업계에서는 이번 규제대상에서 빗겨간 비규제대상지역과 오피스텔을 제외한 수익형 부동산이 높은 반사이익 효과를 볼 것으로 내다보고 있다.
2일 한국은행과 금융투자협회 등에 따르면 5월말 기준 단기 부동자금은 1025조원에 달해 역대 최대수준이다. 이처럼 투자처를 찾는 부동자금이 최대인 상황이기 때문에 강력한 규제에도 투자자들이 움직일 것이라는 분석이다.
업계 전문가는 "이번 8.2부동산대책으로 규제대상지역 아파트뿐만 아니라 오피스텔에도 강력한 규제가 따르는 만큼 규제에서 제외된 상품에 높은 풍선효과가 나타날 것으로 보인다"며 "때문에 안정적이면서 꾸준한 수익을 보장해주는 상품들에 투자수요가 몰릴 것으로 전망된다"고 말했다.
이러한 가운데 제주도 노형동에서 분양 중인 '제주 드림타워' 역시 이번 대책과 맞물려 반사이익이 기대되는 대표적인 상품이다. 이 복합리조트는 이번 정부규제를 피해간 지역에서 선보이는데다 롯데관광개발과 그린랜드센터제주가 분양하는 만큼 안정성을 더했다.
별도의 전매제한이나 대출규제 등에도 해당하지 않기 때문에 접근성이 좋으며 수익형 부동산에서 국내 최초로 20년간 확정수익을 보장해주기 때문에 안정적으로 수익을 확보할 수 있다.
수분양자는 20년간 분양가의 6%를 확정수익(부가세 포함)으로 제공받는다. 분양가의 5%를 확정수익(부가세 포함)으로 선택할 경우에는 연간 24일 무료 객실사용혜택을 받을 수 있다. 특히 별도 법인을 만들어 분리 운영하는 것이 아니라 롯데관광개발이 단일 사업자로서 통합 운영하는 수익구조를 갖춰 호텔레지던스의 객실 운영 성과와는 상관없이 확정수익을 20년간 지급한다.
이 리조트는 5성급 호텔 750객실과 호텔레지던스 850객실, 제주 최대규모 복합쇼핑몰, 10개의 글로벌 레스토랑, 호텔부대시설, 위락시설(외국인전용카지노) 등 총 30만3737㎡ 규모로 조성된다. 현재 분양 중인 호텔레지던스 850실은 전용면적 65㎡ 규모의 스탠다드스위트 802실과 전용면적 136㎡ 규모의 프리미어 스위트 48실로 구성된다.
분양 관계자는 "이번 대책으로 아파트뿐만 아니라 오피스텔 투자수요까지 이동해야 하는 만큼 안정적인 수익구조와 확정수익을 갖춰 규제의 반사이익을 크게 받을 것으로 기대된다"며 "롯데관광개발이 직접 보증서까지 발급하고 있기 때문에 신뢰성을 확보해 앞으로도 꾸준히 인기를 얻을 것으로 보인다"고 말했다.
모델하우스는 성수대교 남단 삼원가든 맞은편인 강남구 언주로 832(아크로서울포레스트 모델하우스 인근)에 위치해 있으며, 2019년 9월 완공될 예정이다.