진행 : 장효윤 MC
출연 : 이조로 법무법인 태일 변호사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 저는 직장 생활하는 남편, 3살 아이와 함께 살고 있는데요.
시골에서 상경한 우리가족은 신혼집을 마련할 돈이 부족하여 남편이 발품을 팔아서
보증금 8천만 원에 월세 50만원 반전세 계약을 임대인과 직접 하였습니다.
보증금 8천만 원은 그간 모아온 월급과 은행 대출로 마련하였습니다.
전셋집에서 지금까지 4년째 살고 있는데요.
남편의 지방발령으로 이사를 하려고 임대인에게 연락을 하여도 연락이 되지 않습니다.
3개월 전부터 임대인에게 월세를 내지 않고 있는데도 임대인에게서 연락이 오지 않습니다.
전세계약을 하였던 남편은 전근을 가면서 주소도 이미 옮겼습니다.
임대인이 연락이 되지 않아서 등기부등본을 떼어보니 임대인이었던 소유자는 약 1개월 전에 새로운 소유자로 바꿨습니다.
전세 계약서도 공인중개사 사무실을 통하지 않고 직접 작성하다 보니 주민등록만 옮기고 전세계약서에 확정일자도 받지 않았습니다.
저도 남편을 따라서 이사를 가야 하는데 어떻게 해야 하나요?
장효윤/ 현재 임차인의 경우 남편의 지방발령으로 주소도 옮겼는데, 부인이 취할 수 있는 조치는 무엇인가요?
이조로/ 임대차 계약 기간 중이라고 한다면 사정을 임대인에게 이야기하고 임대차계약을 해지하고 보증금을 받아서 가면 됩니다.
임대차 계약 기간 중인데도 임대인이 연락이 되지 않은 상태에서 이사를 간다고 하더라도 임대차 계약 기간 중의 월세는 지불해야 합니다.
임대차가 종료되었는데도 보증금을 임대인이 반환하지 않는 경우 임차인은 임차주택의 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여
임차권 등기를 한 후에 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다.
이미 취득하지 않은 경우 임차권등기를 하면 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
즉, 임대차계약 기간 중이면 이사 가더라도 월세를 부담해야 하기 때문에 임대차 계약을 해지한 후에 이사를 가야합니다.
임대차가 끝났음에도 보증금이 반환되지 아니한 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 한 후에 이사를 가면 됩니다.
장효윤/ 주택을 인도받고 주민등록을 하면 주택임대차 보호법에 의해서 대항력을 취득한다고 설명하셨는데 대항력이 무엇인가요?
이조로/ 예, 대항력을 취득한다는 말은 제3자에게도 자신이 임차인임을 주장할 수 있다는 이야기입니다.
예를 들면 소유권은 누구에게나 소유권을 주장할 수 있지만, 채권 예를 들면 임차권은 당사자 사이에서만 주장할 수 있습니다.
임차인은 채권자이기 때문에 임대인에게만 임차인임을 주장할 수 있고 대항력을 취득하려면 임차권을 등기해야만 합니다.
그런데 주택임대차 보호법은 임차인 보호를 위해서 간편하게 주택을 인도와 주민등록을 마치면 대항력을 취득하게 하고 있습니다.
즉, 임차인은 소유자가 바뀌면 새로운 소유자에게 자신이 임차인임을 주장할 수 없는 것이 원칙인데
대항력을 취득하면 임대인인 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게 자신이 임차인임을 주장할 수 있다는 의미입니다.
장효윤/ 그러면 우선변제권을 무엇을 의미하나요?
이조로/ 우선변제권은 예를 들면 임대목적물에 경매가 진행되면 저당권처럼 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.
임차인은 채권자이기 때문에 임대목적물이 경매가 진행될 때 임대목적물의 저당권자처럼 배당을 받을 수 없습니다.
그런데 주택임대차보호법은 주택을 인도와 주민등록을 마치고 임대차 계약서 상에 확정일자를 받으면
우선변제권을 취득하게 하여 임차인을 보호하고 있습니다.
장효윤/ 사연의 경우, 임대차 계약이 끝난 상태에서 보증금을 돌려받지 못하고 있는데,
그럼 임차권등기명령을 신청하여 임차권을 등기하고 이사하면 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하게 되나요?
이조로/ 아닙니다. 기존에 취득한 대항력은 임차권등기명령에 따른 등기를 하고 이사가면 그대로 유지되지만
우선변제권은 임차권등기명령에 따른 등기를 할 때부터 취득하게 됩니다.
왜냐하면 임차인은 전세계약서에 확정일자를 받지 않았기 때문에 우선변제권을 취득하지 못하였었고,
다만 임차권등기를 하면서 우선변제권을 취득하게 되었습니다.
즉, 임차권 등기명령에 따라 임차권 등기를 하면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고,
대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권 등기를 하면 임차권 등기를 한 때에 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
장효윤/ 사연의 경우 임차권 등기를 통해 대항력과 우선변제권을 취득한 상태인데,
남편이 전근가면서 주소를 옮기게 되면 대항력은 어떻게 되나요?
이조로/ 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 이전해야만 취득한다고 설명드렸습니다.
그러므로 임차인이 주택을 다른 사람에게 인도하거나 주민등록을 이전하면 대항력이 소멸합니다.
다시 임차인이 주택인도와 주민등록을 하면 그때부터 다시 대항력을 다시 취득하게 됩니다.
그런데 사연의 경우 임차인인 남편이 전근가면서 주소를 옮겼다고 하더라도
가족인 부인의 주소가 그대로 유지하고 있으면 처음 취득한 대항력은 그대로 유지됩니다.
곧, 임차인이 주민등록을 이전하면 대항력을 상실하는 것이 원칙이지만
임차인인 남편이 주민등록을 이전하였다고 하더라도 부인 등 가족의 주민등록이 그대로 유지하고 있으면 대항력은 유지됩니다.
장효윤/ 사연의 경우, 원래 임대인인 소유자가 1개월 전에 새로운 소유자로 변경되었는데,
소유자가 이렇게 변경된 경우에도 기존의 임대차 계약은 그대로 유지되나요?
이조로/ 주택임대차보호법은 임대차목적물의 소유자가 변경된다고 하더라도
새로운 소유자는 전소유자인 임대인의 지위를 승계한다고 규정하고 있습니다.
임대차계약기간 중에 임대목적물의 소유자가 변경되더라도 임대차 계약은 그대로 유지됩니다.
또한 앞에서 설명드렸다시피 임차인은 대항력을 취득하였기 때문에 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자에게 자신이 임차인을 주장할 수 있습니다.
장효윤/ 사연주신 분은 이사를 가고 싶어하는데 계약한 임대인이 전화를 받지 않은 상황입니다.
어떻게 정리해야 할까요?
이조로/ 예. 임대차 계약기간중이면 임대차계약을 해지하고 이사를 가야합니다.
계약기간중에 마음대로 이사가면 계약기간 중이기 때문에 월세는 그대로 지급해야 합니다.
임대차 계약기간이 끝났는데 보증금을 못 받았다고 하면 임차권 등기명령을 신청하여 임차권 등기를 한 후에 이사를 가면됩니다.
임대인이 보증금을 지급하지 않는 경우, 임대인을 상대로 소를 제기하여 보증금을 받아야하는데
임대차목적물을 경매에 붙여 보증금을 받아갈 수도 있습니다.