진행 : 장효윤 MC
출연 : 김주현 세무법인 길 세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 저는 직장을 다니면서 모아둔 월급으로 경매를 통해 주택을 구입하기 시작하였고,
85제곱미터 이하의 소형 주택을 위주로 구입하여 판매하다보니 크지는 않지만 꽤 괜찮은 시세차익을 통해 월급 이외에 수익을 얻고 있습니다.
현재는 거주하고 있는 주택 한 채랑 전국 각지에 여덟 채의 주택을 보유하고 있습니다.
2017년에도 2개의 주택을 경매로 취득했고, 기존에 보유하던 3개의 주택을 4월에 매도했습니다.
계속하여 주택을 구입하고 매매 하는 것이 반복되다 보니 주변에서 부동산매매업으로 사업자등록을 해야 된다고 얘기를 듣게 되었고,
2016년 12월에 세무서에 가서 사업자 등록을 하게 되었습니다.
그런데, 취득할 때 취득세와 매년 재산세를 냈고 양도 시에도 양도소득세를 내는 것으로 기존에는 관리를 하고 있었는데,
새롭게 부동산매매업으로 사업자등록을 하다 보니 세금관계가 궁금해서 사연을 보내게 되었습니다.
제가 사업자등록을 잘한 건지 사업자로 등록하면 어떤 세금을 더 내야하는지 궁금합니다.
그리고 제가 실제 거주하고 있는 주택의 경우 양도 시에 1세대1주택으로 비과세도 적용받을 수 있는지도 궁금합니다.
장효윤/ 네. 오늘 사연은 재테크 수단으로 시작했던 주택판매가 계속 이루어 지다보니 결국에는 부동산 매매업으로 사업자등록을 하게 되었는데요.
이렇게 계속해서 주택을 양도하는 경우에 사업자등록을 꼭 해야 하는 것인지 설명 주시겠어요?
김주현/ 경매를 이용해서 구입한 주택을 양도해서 시세차익을 얻고 계신분의 사연인데요.
우선 부동산 매매업으로 사업자등록을 2016년에 미리 하신 것은 잘 하신거라 생각이 됩니다.
일반적으로 주택을 양도하고 양도소득세만 신고하다가 이후 과세관청에서 부동산매매업으로 판정하여 부가세와 소득세를 갑자기 추징되는 경우가 발생하는데요.
판매시에 부동산매매업에 해당되는지 여부 판단에 주의하셔야 됩니다.
장효윤/ 그럼 부동산매매업인지 여부를 어떻게 판단할 수 있을까요?
김주현/ 네. 부가가치세법 시행규칙과 소득세법 기본통칙에 의하면 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나,
사업상 목적으로 1과세기간(6개월)에 1회이상 부동산을 취득하고, 2회이상 판매하는 경우에는 부동산 매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정되어 있습니다.
다만, 이것은 예시적 규정이기 때문에 부동산 거래시에 규정된 횟수에 미달하더라도 사업목적을 가지고 계속적 반복적으로 거래가 이루어진다면 이러한 규정에 불구하고 부동산매매업으로 볼 수 있습니다.
따라서 사례의 경우에 시세차익 목적으로 현재 여덟채의 주택을 보유하고 있고 2017년 1월부터 6월까지 1회 이상 부동산을 취득했고,
2회이상 판매를 하였고 앞으로도 계속 이러한 주택판매가 계속될 것으로 보았을 때 일시적인 것이 아니라 사업성이 있는 것으로 보아
부동산 매매업에 해당하는 것으로 판단이 됩니다.
장효윤/ 사연주신분의 경우 부동산 매매업에 해당이 되는 것으로 볼 수 있다는 말씀이신데요.
그럼 부동산 매매업인 경우 판매 시에 양도소득세가 아닌 어떤 세금을 내야하는 것인지 설명주시겠어요?
김주현/ 네. 개인사업자여부와 관계없이 주택을 취득하게 되면 주택 취득가액의 1%~3% 의 취득세가 발생하게 되고,
주택을 보유하게 되면 매년 6월 1일을 기준으로 재산세와 종합부동산세가 부과가 됩니다.
그러나, 주택을 양도하는 경우에는 일반적으로는 양도소득세를 부담하게 되지만,
부동산매매업자가 주택을 판매하는 경우에는 양도소득세가 아니라 사업소득으로 보아 종합소득세를 신고 납부해야됩니다.
다만, 주의할 점은 전용면적 85제곱미터 이하의 주택인 경우에는 양도시 부가가치세가 면세이지만,
85제곱미터 초과 주택을 양도하면 건물가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부해야 합니다.
사연주신분의 경우 85제곱미터 이하의 주택만 양도하신다면 부가가치세는 고려하지 않으셔도 됩니다.
장효윤/ 네. 주택 매매 시 부동산 매매업자인 경우에는 양도소득세가 아니라 종합소득세를 신고해야 된다고 하셨는데요.
어떤 방법으로 신고를 해야 되는지 설명주시겠어요?
김주현/ 네. 양도소득세는 양도한날의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 하고, 여러건을 양도한 경우에는 다음해 5월에 확정신고를 해야 됩니다.
이와 비슷하게 부동산매매업의 경우에도 매매한날의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 하는 것 이지만,
부동산 매매업의 예정신고는 형식적인 것일 뿐이고 반드시 다음해 5월에 확정신고로 세액을 정산하셔야 됩니다.
또한 다른 소득이 있다면 부동산 매매로 발생한 소득과 합산하여 종합소득세 확정신고를 해야 됩니다.
사연주신 분은 직장을 다니고 있는 근로소득자이기 때문에 5월 확정신고시에 연말정산한 근로소득과 주택을 양도시 발생한 사업소득을 합산하셔서 신고납부해야 됩니다.
이렇게 시세차익을 목적으로 단기간에 주택을 매매하는 경우에는 양도소득세보다 종합소득세부담이 적은경우가 있기 때문에 오히려 사업자등록으로 세부담이 줄어들 수도 있습니다.
양도소득세의 경우 1년미만 보유시에는 40%의 세율이 적용되지만 종합소득세는 보유기간에 관계없이 기본세율인 6%~40%가 적용되고,
사업소득의 경우 사업관련 경비가 있을 경우에 비용처리가 가능하기 때문입니다.
장효윤/ 사연주신분이 보유하고 있는 매매용 주택 외에 거주하고 있는 주택을 추후에 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 문의 주셨는데 어떤가요?
김주현/ 네. 사연의 경우 우선 2016년 12월에 부동산매매업으로 등록하기 이전의 주택도 매매용주택으로 분류하기 위해서는
매매업에 대한 2016년 귀속 종합소득세 신고시에 이를 재고자산으로 신고를 하는 것이 좋습니다.
이렇게 거주하는 주택의 양도시점에 다른 주택은 매매용주택으로 부동산매매업의 사업용자산에 해당이 된다면
개인적으로 보유하고 있는 거주주택이 1세대 1주택요건을 갖추게 된다면 비과세를 받을 수 있습니다.
비과세의 경우 신고의무는 없지만, 사업용주택과 거주용주택을 보유하고 있어 과세관청의 소명요청을 받을수도 있으므로 미리,
다른 주택은 사업용 재고자산임을 입증하는 서류인 사업자등록증과, 신고한 장부등을 첨부하여 비과세로 신고하는것도 좋은 방법입니다.