소규모 단지 가격 저렴하고 모호성 적어 실수요자 선호
합리적인 가격에 미래가치 등 입지 조건 뛰어난 곳 눈길
보통 소규모 아파트는 대단지에 비해 상대적으로 주변 인프라가 협소하고, 시설 및 규모면에서도 조경, 커뮤니티 시설 등을 제대로 갖추기 어렵다는 인식을 가지고 있는 경우가 많다. 하지만 최근 11.3 부동산대책 발표 후 투기수요가 빠지고 실수요자 중심의 주택시장으로 재편되면서 높은 가격 경쟁력을 무기로 한 소규모 단지가 다시금 눈길을 끌고 있다.
소규모 단지가 주목을 받는 이유는 단지 가격경쟁력뿐만이 아니다. 대단지의 경우 단지 내에서도 동호수의 당첨에 따라 조망권이나 지하철역 등 대중교통 접근성에 차이가 큰 편이다. 역세권 단지라고 해도 역과 가장 가까운 동과 멀리 떨어진 동은 도보로 큰 차이를 보이기도 한다. 이는 그대로 로얄동과 비로얄동의 시세차이로 나타날 수 있다. 한마디로 같은 아파트가 당첨되어도 청약 결과에 따라 희비가 갈릴 수 있는 것이다.
소규모 단지는 이러한 대단지 아파트가 가지고 있는 모호성들을 최소화 할 수 있다. 또한 가구 수가 많지 않아 입주민들 간 커뮤니티 형성이 쉽다는 점도 좋다. 더욱이 단지 규모가 작으면 분양가가 저렴하게 나오는 경우가 많아 실수요자들에게 적합하다. 규모가 작다는 것은 용적률이 낮게 책정됐다는 말과 일맥상통해 토지비용이 적게 드는데다 공사기간도 대단지에 비해 상대적으로 빨라 공사비용 및 중도금 대출 이자 등도 최소화 할 수 있다.
가격이 저렴하다보니 실수요자들이 많이 찾아 중소형은 가격도 쉽게 오른다. 마포구 신공덕동에서 이수건설이 선보인 290세대의 브라운스톤공덕 전용면적 59㎡는 2008년 당시 분양가가 3억3879만원이었다. 이후 가격이 꾸준히 올라 국토교통부 실거래가에 따르면 올 1월 6억7000만원으로 약 3억3000만원 가량 가격이 올랐다.
이로 인해 주변의 대규모 단지들보다 더 비싸게 거래되는 경우도 흔하다. 서울 동작구 사당동의 223가구 규모의 사당 롯데캐슬(2004년 입주)은 3.3㎡당 1778만원 정도로 바로 옆의 동작 삼성 래미안(896가구, 1663만원)보다 약 120만원 가량 높은 가격에 거래된다.
또한 송파구 송파동의 금강KCC(2003년 입주, 106가구)는 전용 84㎡A 기준 분양가 2억5350만원에서 5억3500만원으로 약 2억8150만원으로 가격이 상승했다. 그에 반해 5분 거리의 송파래미안파인탑(2012년 입주, 794세대)의 전용 87㎡A의 매매가는 오히려 분양가보다 3000만원 가량 하락(8억4600만원→8억2000만원)했다.
업계 전문가들은 "소규모 단지들은 넓은 부지 자체가 희소한 도심권이나 주택 수요가 적어 전략적으로 가구 수를 줄인 곳들에서 나오는 경우가 대부분으로 가격 등에서 장점이 많아 실수요자들에게 인기가 높다"며 "단, 소규모 단지들이라 하더라도 지역의 중심생활권에서 벗어나 있으면 외면 받는 경우가 있기 때문에 주변의 편의시설을 잘 따져 구입에 나서야 할 것"이라고 조언했다.
두산건설은 서울 송파구 오금동 135번지 일대(옛 동아일보 사옥 부지)에서 '송파 두산위브'를 분양 중이다. 이 단지는 지하 2층~지상 28층, 2개동이며, 전용면적 59~84㎡로 구성된 총 269가구 규모로 이뤄졌다. 주택형별 가구수는 전용면적 △59㎡ 215가구 △84㎡ 54가구 등 실수요자들의 선호도가 높은 중소형 주택으로 구성되며, 강남권 내 희소성 높은 전용면적 59㎡가 전체의 80%를 차지한다.
송파 두산위브는 11.3 부동산대책 이전에 분양 공고가 난 단지로 해당 규제를 받지 않는 강남권 아파트다. 이 때문에 금번 규제로 강남4구에 적용되는 '소유권등기 이전 시까지 전매제한'과 무관하게 2017년 3월 이후 전매가 가능하다. 또한 청약통장을 사용할 필요 없이 즉시계약 가능하며, 중도금 대출 금융권이 확정된 상태로 중도금을 걱정할 필요가 없다.
더불어 이 단지는 잔금대출 규제에서도 제외된다. 해당 규제는 아파트 집단대출 중 잔금대출에 대해 현재 일반 주택담보대출에 적용하는 여신심사가이드라인을 적용한다는 게 골자다. 이에 따라 내년 이후 입주자모집공고가 나오는 아파트를 분양 받는 사람들은 잔금 대출 신청 시 소득증빙 자료를 제출해야 하며, 거치 기간은 1년이며 그 후부터 원리금 분할 상환해야 한다. 하지만 2016년 내 분양한 단지 수요자들은 거치기간이 5년이라 부담이 적다.
단지 특장점도 우수하다. 무엇보다 성내천과 마주하고 있어 단지 내 조망권이 탁월하다. 성내천은 약 9km 자연생태하천으로 송파구청에서 운영 및 관리하고 있으며, 한국의 아름다운 하천(2009년)에 선정될 만큼 사람과 자연이 공존하는 자연형 휴식공간으로 평가받고 있다.
교통환경도 우수하다. 지하철 5호선 개롱역이 도보권에 있는 역세권 단지로 서울 주요 업무 시설이 밀집되어 있는 광화문·서대문·여의도 등으로 환승없이 한번에 이동이 가능하다. 또 지하철 3호선과 5호선이 연결되는 환승역인 오금역도 이용할 수 있으며, 버스정류장도 단지와 가까이 있어 사통팔달 교통이 편리하다. 이외에도 서울 외곽순환도로, 중부고속도로, 경부고속도로 등의 도로망이 가까이 있고, SRT(수도권고속철도) 수서역 개통으로 광역 교통망이 우수하다.
자녀들의 교육환경도 뛰어나다. 단지에서 반경 500m 내 개롱초, 거여초, 영풍초, 오주중, 보인중, 보인고 등의 초중고교가 밀집해 있어 걸어서 안전하게 통학이 가능하다. 특히, 보인고등학교는 송파구에서 유일한 자율형사립고등학교로 학군도 뛰어나다.
또한 도보권에 농협 하나로마트(송파점), 마천중앙시장 등의 편리한 생활인프라를 갖추고 있다. 또한 롯데백화점(잠실점), 가든파이브, 롯데월드타워&롯데월드몰, NC백화점(송파점), 롯데마트(송파점), 홈플러스(잠실점), 이마트(수서점) 등의 다양한 쇼핑·문화시설 등이 인접해 있으며, 아산병원과 서울삼성병원 등도 이용이 가능하다.
풍부한 개발호재로 미래가치도 기대할 수 있다. 서울시에서 2025년까지 코엑스부터 잠실종합운동장 일대 지역을 개발하는 국제교류복합지구 사업이 조성될 계획으로, 이 곳에는 국제업무, MICE(전시,관광사업), 스포츠, 문화 및 엔터테인먼트 등 4대 사업이 어우러지는 세계적 명소로 탈바꿈 될 계획으로 송파구 일대가 수혜를 입을 전망이다. 모델하우스는 서울 강남구 자곡동 661번지에 마련돼 있으며, 입주는 2019년 2월말 예정이다.