[생방송 글로벌 증시]
한상춘의 지금 세계는- 11.3 대책 후 부동산 급냉, 강남아파트 '불패론'과 '필패론' 논쟁
Q > 11월 3일, 투기과열지역 중심 안정화 대책 발표
2014년 부동산 관련 대출규제를 완화시켜 부의 효과를 통한 경기대책을 강구했다. 하지만 이는 일부 지역에 투기를 과열시켰으며, 올해 들어 강남 재건축 지역을 중심으로 투기 과열, 국민간의 위화감을 조성했다. 이달 3일 투기과열지역을 중심으로 안정화 대책을 발표하면서 강남 재건축 일부 지역은 한 달 사이 약 2억 원이 하락하면서 부동산시장이 급냉 조짐을 보이고 있다.
Q > 발레리 줄레조, 1993년 이후 서울아파트 집중 연구
한국의 아파트 비중이 1985년 13.5%에서 2015년 63.1%로 폭등했다. 때문에 아파트가 가장 유효한 재테크 수단으로 정착되었다. 1993년 이후 서울아파트에 대해 집중적으로 연구했던 발레리 줄레조는 아파트=재테크 수단 등식이 깨지지 않는 한 '강남 불패론(不敗論)'이 계속된다고 주장했다.
Q > 日 다치키 마코토, 부동산 필패론 주장
일본은 저출산, 고령화 인구구조가 급증함에 따라 부동산 버블이 붕괴되었다. 이때 일본의 강남으로 불리던 '세타가야'도 집값이 폭락했으며 일본의 경제 애널리스트인 다치키 마코토는 이를 배경으로 강남아파트값은 반드시 하락한다고 주장했다.
Q > 인구통계학, 자산계층 두터우냐 근거로 부동산값 결정
부동산값은 인구통계학적 관점에서 예측된다. 자산계층이 두터우면 부동산값이 높게 형성되고, 차기 자산계층이 현 자산계층 보다 더 두터울 경우 부동산값은 추가 상승하게 된다. 종전의 자산계층은 30~55세로 해석되는데, 국내 자산계층과 관련해 책을 발간했던 해리 덴트는 45~49세를 핵심자산계층으로 구분했다.
Q > 해리 덴트의 '인구 절벽', 의외로 큰 공감대
한국은 1965년까지 신생아 출산이 급증했으나 1970년 이후 산아제한정책으로 인해 신생아 출산이 급격히 감소했다. 이는 현재 핵심자산계층인 45~49세이며 2018년 이후 급감하게 된다. 때문에 강남아파트 가격이 장기침체에 빠질 것이라는 시각이 대두되고 있다.
Q > 해리 덴트, 美 위상 너무 높게 본 게 단점
제레밀 시겔 교수는 세계는 하나라는 관점에서 생산함수의 적용대상을 세계로 확대했다. 이민과 외국자본을 포함하는 '글로벌 해법'은 생산함수의 한계과 부동산 가격 예측의 한계를 극복할 수 있음을 주장했다.
Q > 쿠르마, 거품 알지만 더 사줄 것이란 심리
부동산값의 적정성을 평가하는 'PIR'로 강남아파트 값을 평가해보면 매우 고평가 되어있다. 강남 집값이 매우 고평가 되어있음에도 계속 치솟는 이유는 더 사줄 것이란 심리가 뒷받침되어 있기 때문이다. 이는 불패론 시각에 해당된다.
Q > 베이비붐 은퇴하는 2018년까지 급락 가능성 적어
베이비부머 세대가 은퇴한 후 이 자리를 채워줄 핵심자산계층이 부족하기 때문에 현재 '불패론'과 '필패론' 논쟁이 재현되고 있다. 부동산에 대한 미봉책은 불패론을 일으키고, 본보기론 식의 강경책은 필패론을 일으키기 때문에 지금은 부동산 가격을 연착륙 시킬 수 있는 세심한 대책이 필요하다.
김현경
hkkim@wowtv.co.kr
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