<앵커>
앞서 보신것처럼 최근 부동산 간접투자가 많이 늘어나고 있습니다. 그럼 부동산 간접투자에 대해서 부동산팀 홍헌표 기자와 함께 자세히 알아보겠습니다.
홍 기자 먼저 부동산 간접투자가 무엇이고 우리나라에는 언제 도입이 됐는지 설명부탁드립니다.
<기자>
네, 부동산 간접투자는 많은 사람들에게 모은 투자자금을 빌딩이나 대형마트, 호텔 등 개인이 사기 힘든 부동산이나 부동산 관련 유가증권에 투자를 하는 겁니다. 여기에서 나온 수익을 배당형식으로 나눠서 돌려받는 구조입니다.
우리나라에서는 15년전인 2001년 부동산 간접투자가 처음 도입됐습니다.
정부가 소액투자자가 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 기회를 확대하고, 건전한 부동산 투자를 활성화하겠다는 명목하에 부동산투자회사법을 제정했습니다.
사실 이게 1997년말 IMF 사태가 터지면서 많은 기업들이 가지고 있던 부동산도 처분을 했어야 했거든요. 그래서 당시 부동산 구조조정을 원활하게 하기 위해서 도입된 것이 실질적 배경입니다.
간접투자의 특징을 먼저 살펴보면요
직접투자는 말 그대로 아파트나 건물을 사는 것이죠. 그렇기 때문에 돈이 많이 들고 사고 파는데 오래걸려서 현금화가 어렵습니다. 수익이 나면 그 규모가 크지만 그만큼 위험성도 있죠.
하지만 간접투자는 많은 사람들이 모여서 사기 때문에 상대적으로 돈도 덜 들고 위험성이 덜하다는 장점이 있습니다. 물론 엄청난 이익을 내기는 쉽지 않습니다.
부동산 간접투자 상품은 크게 두 가지로 나뉩니다. 리츠라고 불리는 '부동산 투자신탁'과 REF라는 '부동산 펀드'가 있습니다.
리츠는 많은 투자자들의 자금을 특정 프로젝트의 개발사업이나 부동산 매입 등에 투자를 해서 발생하는 수익을 투자자에게 배분하는 상품입니다.
리츠 회사의 지분은 주식형태로 주식시장에서 거래되고 있어서 쉽게 투자가 가능합니다.
부동산 펀드는 다수의 투자자로부터 모은 자금으로 공동기금을 조성하고 이를 전문적인 투자기관에 위탁해서 부동산이나 관련 대출 등에 투자해서 얻은 운용성과에 따라 수익을 돌려주는 것입니다.
<앵커>
네 우리나라 도입된 지 10년이 넘었다고 하셨습니다. 그런데 이렇게 최근 들어서 자금이 몰리는 이유는 무엇인지 또 앞으로는 이런 추세가 계속될 지 궁금한데요?
<기자>
요즘 들어서 부동산 간접투자가 인기를 끄는 것은 바로 저금리 때문입니다. 현재 우리나라 기준금리가 1.25%니까 은행 예·적금이나 저축성보험, 심지어 저축은행 상품에서도 3%대가 넘는 것을 찾아보기 힘들죠..
또 주식은 상대적으로 불안함을 갖고 있고요, 그렇다보니 사람들이 부동산에 눈을 돌리게 된 겁니다.
그런데 또 부동산 직접투자는 돈이 많이 들기 때문에 이렇게 많은 사람들이 돈을 조금씩 모아서 간접투자를 하는 겁니다.
이번 달 기준 부동산 펀드와 리츠에 몰린 자금이 무려 60조원입니다. 펀드가 40조, 리츠가 20조원 정도 됩니다.
불과 3년 전인 2013년보다 두 배 가까이 성장했고 지난해보다는 12조 원 정도 늘었습니다.
수익률도 살펴볼까요?
우리나라 리츠의 연평균 배당수익률은 2012년 7.1%에서 2013년 9.2%, 2014년 6.2%, 지난해에는 8.1%로 연평균 7~8% 이상의 높은 수익을 내고 있습니다.
은행 예·적금에 비하면 엄청난 수치죠..
전문가들은 앞으로도 수 년간은 성장할 것으로 예상했는데요
특히 세계경제가 침체기에 있다보니 저금리 기조는 장기화되고 있어서 금융상품으로 큰 이익을 내기 어렵기 때문입니다.
때문에 안정적인 안정적인 수익확보가 가능한 부동산 간접투자가 계속 각광받을 것으로 내다보고 있습니다.
<앵커>
미국이나 일본에 비해서는 아직 부동산 간접투자시장이 크지 않은 편이라는 이야기도 있습니다. 우리나라의 투자 저변확대를 위해서 필요한 점은 무엇일까요?
<기자>
먼저 미국과 일본 그리고 우리나라의 리츠 시장 규모를 살펴보겠습니다.
리츠 역사가 50년이 넘은 미국은 총 자산규모가 1000조원을 넘었습니다. 우리나라와 비슷한 시기에 출범한 일본과 싱가포르도 100조원을 넘었는데요, 우리나라는 아직 리츠 시장은 20조원에 불과합니다.
우리나라는 처음에도 말씀드렸지만 기업구조조정 목적으로 도입되다 보니 기관투자자의 사모 중심으로 성장을 해와서 기관 일부만이 투자를 했습니다.
하지만 우리와 리츠시장 역사가 비슷한 싱가포르와 일본은 초기부터 공모리츠를 중심으로 커왔습니다. 공모형태로 개인투자자에게도 투자를 받다보니 시장 규모가 빠르게 확대된 겁니다.
우리나라도 정부가 뉴스테이 정책과 함께 공공임대리츠 등을 만들고는 있지만 여전히 기관이 투자하기 쉽고, 개인은 투자하기 어렵습니다.
이 때문에 개인투자자 중심의 공모펀드도 많이 만들어야 한다는 지적입니다.
또 투자 포트폴리오도 다양화해야 지속적으로 발전 할 수 있습니다.
우리나라는 오피스가 60%에 이를 정도로 비중이 높고, 나머지 리테일 물류나 주택 등은 비중이 낮습니다. 하지만 이렇게 한 곳에만 집중하게 되면 그만큼 수익성과 안전성에 문제가 생기게 됩니다.
실제로 미국은 오피스 시장은 12%에 불과하고, 리테일이나 임대주택 등 굉장히 다양합니다.
현재 투자수익률도 리테일이 10%대이고, 오피스와 호텔이 6~7%이기 때문에 포트폴리오를 다변화해야한다는 지적입니다.
<앵커>
우리가 투자를 하려다보면 여러가지 알아보고 주의해야할 사항들이 많이 있지 않습니까? 개인투자자들이 부동산 간접투자에 나설 때 주의해야할 점 좀 짚어주시죠.
<기자>
이렇게 업체가 증가하고 투자관심이 높아지면 부작용이 생기기 마련인데요, 부적절한 대출상품의 판매나 시장 버블 등도 예상해봐야합니다.
또, 부동산 간접투자도 원금보장이나 수익보장형이 아니라는 점은 알고 투자하셔야합니다.
투자를 할 때 부동산 물건의 사업성을 철저히 검토해야하고, 펀드가 투자하는 부동산의 부지매입이나 사업승인 등 각종 인허가도 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있습니다.
또 부동산의 특성상 단기투자보다는 장기적인 투자를 바라보는 것이 좀 더 현명한 방법입니다.