진행: 전혜원 MC
출연: 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요.
1999년과 2013년에 단독주택을 한 채씩 사서 1가구 2주택인 상태입니다.
둘 중 한 곳을 팔고 싶은데 양도소득세 절세를 위해서는 어떤 건물을 먼저 팔아야할까요?
또한, 양도차익이 큰 오래된 주택에 과세가 된다면 소유하고 있는 골프회원권을 양도하고 싶은데
2억원이나 가격이 떨어진 골프회원권을 같이 양도하면 주택 양도소득과 상계할 수 있는지요?
그리고 정년퇴직 한 후 안정된 노후를 위해 살고 있는 남은 주택을 헐어
지하 1층, 지상 5층짜리 주상복합건물을 새로 지은 뒤 1개 층은 제가 살고 나머지는 임대를 하고 싶은데요.
나중에 이 건물을 양도하더라도 양도세를 줄이거나 피할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.
전혜원/ 일단 오늘 사연 주신 분의 경우 1가구 2주택자인데, 절세할 수 있는 방법이 있는지 문의하셨네요.
1가구 2주택자들이 절세할 수 있는 방법이 있을까요?
장운길/ 네.. 어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 양도소득세가 달라집니다. 만약 1999년 주택을 먼저 양도하면 양도차익은 클 것 같습니다. 오래 보유 할수록 대부분 양도차익이 커지기 때문이지요.
그러나 1주택 소유자가 1년 이상 보유하신 후에 새로운 주택을 취득하고 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 양도소득세가 없습니다.
지금 나중 취득한 주택이 2014년도라고 하니까 현재 3년째인데, 3년 초과 여부를 확인할 필요가 있습니다.
그러나, 만약 나중 주택을 먼저 양도하는 경우에는 무조건 과세대상이 됩니다.
보유기간이 짧아 양도차익은 많지 않을 것 같구요, 1년 이상 보유만 하면 주택의 경우에는 일반적인 누진세율을 적용받습니다.
그리고 지난번 방송에서도 말씀 드렸듯이 양도차익이 많은 주택이 6억원 정도라면 배우자에게 증여하고 5년 이상만 보유하면 그만큼 양도차익을 줄일 수도 있습니다.
전혜원/ 네~ 그런데 이분의 경우 주택 한 채에 대해서 과세가 된다면 소유하고 계신 골프회원권을 주택과 함께 양도해서 양도차익을 줄일 수 있는지 문의하셨는데요. 이런 것도 가능한가요?
장운길/ 네.. 맞습니다. 좋은 아이디어입니다. 최근 몇 년 동안 골프장의 증가와 골프인구의 감소 등으로 골프회원권 가격이 많이 떨어지고 있는데요, 골프회원권도 부동산과 마찬가지로 실가과세제도에 따라 실지거래가액으로 신고하면 됩니다.
당해 사업년도에 양도소득이 발생된 물건과 손실이 발생한 물건을 같은 해에 양도하는 경우에는 양도소득과 양도손실을 차감하여 신고할 수 있습니다.
현행 세법은 부동산이나 부동산에 관한 권리, 골프회원권, 콘도회원권과 같은 시설물 이용권, 주식 등의 자산에서 발생한 양도소득을 1년 단위로 합산하여 신고하고, 이에 따라 양도소득세를 부과하도록 되어 있으므로 연도를 달리하여 이익과 손실을 통산할 수는 없습니다.
따라서 주택 양도가 과세대상이라면 같은 년도에 이익 난 주택과 함께 2억원이나 떨어진 골프회원권을 함께 양도하는 경우에 양도소득세를 절세하실 수 있습니다.
전혜원/ 네... 그럼 이분의 경우는 오래된 주택과 골프회원권을 같이 양도하시면 절세에 많은 도움이 되겠네요.
그런데 1주택을 팔고 나머지 1주택은 5층짜리 주상복합건물로 신축을 하시겠다고 했잖아요. 이런 경우 나중에 양도세를 절세할 수 있는
방법이 있을까요?
장운길/ 네.. 소득세법 규정에서는 1세대1주택의 규정을 적용함에 있어서 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보게 됩니다.
다만, 세법에서는 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다라고 규정되어 있습니다.
따라서, 주택면적이 주택 외 면적보다 크면 전부를 주택으로 보고 주택면적이 주택 외 면적보다 작으면 주택부분만 주택으로 보고 판단하게 됩니다.
전혜원/ 오늘은 주상복합건물인 겸용주택에 대한 세무정보를 전해드리고 있는데요. 오늘 사연을 보내주신 분의 경우는 세법규정에 맞게 설계해서 신축하면 되겠네요..?
장운길/ 네, 그렇죠.. 법 규정과 같이 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보게 되므로, 1세대1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을 신축하면 전체를 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
오늘 시청자 사연의 경우 만약 지하1층 지상5층의 건물로 신축한다면 1·2층은 근린생활시설, 3·4·5층은 주택을 용도로 신축하고, 옥탑방 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물을 건축하여 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 됩니다.
그러나 이 방안은 양도세 측면에서만 말씀드리는 것이므로 건축규제 여부나 임대수입 등 제반사항을 고려하여 결정해야 할 것입니다.
전혜원/ 그렇군요, 그럼, 신축 후에 공부상 점포나 주택용도에 따라 사용하지 않더라도 혜택은 볼 수 있는 건가요?
지하실 같은 곳은 구분이 애매할 것 같은데요...
장운길/ 아니요.. 주택과 주택 외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 적용하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 적용합니다.
1세대1주택 해당여부를 판정함에 있어 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에 딸린 주거용 방은 주택으로 보지 않습니다.
또한, 주택에 해당되는지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용형태에 따라서 판정합니다.
겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하고, 사용 용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분하여 계산합니다.