진행: 전혜원 MC
출연: 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 강남 쪽에서 다세대 주택임대업을 하면서 아파트와 상가를 소유하고 있는 60대입니다.
6년 전 쯤에 경기도 용인 부근의 토지를 계약하고 여의치 않아서 등기를 하지 않고 양도한 적이 있습니다.
그런데 얼마 전에 세무서에서 갑자기 8,000만원이 넘는 양도소득세가 고지될 거라는 과세예고통지서가 날아왔습니다.
보통 조세시효가 5년이라고 들었는데, 6년이 다 되어 가는 이때 나온 세금도 내야 하는 건가요?
또한, 주택임대사업자로 여러 세대의 빌라 1동을 임대 중인데, 돈이 필요해서 1~2세대만 양도하는 경우 임대사업자 등록을 하고 5년이 안되어 양도하면 벌금이 나오나요?
현재 다세대 1채당 시가는 4억원 정도이고, 2007년 취득당시의 가액은 2억원 정도인데, 양도세와 중과세 적용을 받는지, 절세방안이 있는지도 궁금합니다.
전혜원/ 오늘 사연 주신 분의 경우 첫 번째로 질문하신 게 6년전에 등기를 하지 않고 양도했던 토지의 양도소득세 문제인데요.
5년이 지나도 세금이 나오는지 질문하셨어요. 세법상 세금이 부과되는 기간이 정확히 몇 년인가요?
장운길/ 네. 세법에서는 일정한 기간 안에서만 세금을 부과할 수 있도록 하고 그 기간이 지나면 세금을 부과할 수 없도록 하고 있는데,
이를 보통 “조세시효”라 하고 세법에서는 “국세부과의 제척기간”이라고 합니다.
일반적으로 국민들은 국세부과의 제척기간이 5년이라고 알고 있으나, 이를 무조건 5년이라고 생각하면 큰 오산입니다. 제척기간이 최장 15년까지 있기 때문입니다.
전혜원/ 세금을 부과할 수 있는 기간이 5년부터 15년까지 다르다고 말씀하셨는데요. 구체적으로 어떻게 다른가요?
장운길/ 네.. 국세부과제척기간이 가장 긴 것이 상속세와 증여세인데요, 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 상속세 또는 증여세를 포탈하거나 환급, 공제 받는 경우와 신고를 하지 아니하였거나 허위신고 또는 누락 신고한 경우에는 신고기한의 다음날부터 15년간입니다.
그 외에 일반적인 상속증여세의 국세부과제척기간은 신고기한의 다음 날부터 10년간입니다.
이처럼 상속세와 증여세 이외의 양도소득세, 소득세, 법인세, 부가가치세 등은 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급 또는 공제받는 경우에는 신고기한의 다음날부터 10년간이구요, 납세자가 법정신고 기한 내에 신고를 하지 아니한 경우에는 신고기한의 다음날부터 7년간입니다. 그 외에 기타의 경우에는 신고기한의 다음날부터 5년간입니다.
전혜원/ 오늘은 국세부과제척기간, 즉 조세시효에 대한 세무정보를 전해드리고 있는데요.
오늘 사연을 보내주신 분의 경우는 양도소득세이고 신고를 하지 않았기 때문에 7년이라는 거죠?
장운길/ 네, 그렇죠.. 오늘 시청자 사연의 경우에는 미등기전매라고 해서 세율이 양도차익의 70%를 과세하게 되구요. 신고하지 아니하였으므로 7년의 제척기간, 즉 7년의 조세시효를 적용합니다.
양도소득세는 양도일의 다음연도 5월말까지가 법적인 신고기한이므로 무신고시 양도일로부터 8년째 되는 5월 말까지가 제척기간이라고 보시면 되겠습니다.
전혜원/ 그렇군요, 또 추가로 주신 질문을 보면 주택임대사업자로 등록한지 5년 안에 부득이 양도하는 경우 어떤 제재가 있는지 문의하셨는데요. 이 부분은 어떤가요?
장운길/ 네.. 매입임대주택사업자가 의무기간 5년이 경과되기 전에 임대물건을 양도할 사유가 있을 때는 다른 임대주택사업자에게만 양도가 가능합니다.
이를 위반할 경우 임대주택법 41조의 벌칙조항으로 2,000만원 이하의 벌금이 부과되었습니다.
하지만, 2014.5.28일 이후에는 임대주택법 44조의 개정으로 3,000만원 이하의 과태료 조항으로 개정되었습니다.
전혜원/ 시청자분의 경우 보유하고 계신 다세대주택 1채의 시가가 현재 4억원 정도이고 9년전 취득할 당시는 2억 정도였다고 하셨는데요.
이런 경우 양도세 중과세 적용을 받게 되나요? 정확히 양도세가 어느 정도 나올지가 가장 궁금하실 것 같습니다.
장운길/ 네.. 갑자기 양도세를 정확하게 계산할 수는 없지만, 계산절차는 양도가액 4억원에서 2억원 취득가액을 뺀 2억원에서 취,등록세, 중개수수료 등 필요경비 공제합니다.
그리고 양도소득금액에서 보유기간이 약 9년 정도이면 양도소득특별공제율 27% 정도 받을 수 있어, 대충 필요경비와 공제액이 6천여만원 정도라면 양도소득세 과세표준이 1억3,000여만원 될 것 같습니다.
양도소득세 과세표준 1억5천만원 미만은 35% 세율구간에 해당되므로, 누진공제 1,490만원 하더라도 대략 양도세는 3000여만원 정도 될 것 같습니다.
그리고 중과세 문제는 2007년에 매입하셔서 주택의 경우 1년 이상이면 중과세 대상에 해당되시지 않습니다.
전혜원/ 네... 그럼 마지막으로 절세에 도움이 되는 팁이 있다면 알려주시겠어요?
장운길/ 네, 오늘 시청자의 경우 1동의 다세대주택을 임대사업자로 등록한지 5년이 안되었다는데 절세차원에서 말씀드리면, 임대사업 5년 의무임대기간을 가급적 채우도록 권하고 싶습니다.
종합소득세 절세차원에서도 소형주택 임대사업자에 대하여는 현재 5년 이상 임대시에 소득세 20%를 감면하고 있으나, 2016년부터는 4년 이상 임대하는 경우에 30%감면으로 올해부터 세법이 개정되었구요,
2016.12.31일, 금년 말까지는 임대 수입금액이 2,000만원 이하인 주택임대소득자에 대해서는 임대소득을 비과세 하고,2017년 이후 소득분 부터는 14%로 분리과세하도록 지난해에 법이 개정되어 있습니다.
여기서 소형주택의 요건은, 임대주택법에 다른 임대주택으로 등록된 국민주택규모,
즉 85㎡ 이하의 주택으로서 주택의 기준시가가 3억원 이하로서 3호 이상의 임대주택을 말하는데, 2016년부터는 6억원 이하로 인상되었습니다.