진행 : 전혜원 MC
출연 : 장운길 세무법인 '길' 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요.
제 나이 이제 70이 넘어 은퇴준비를 하려고 합니다.
지난 연말에는 오랫동안 운영해오던 회사도 팔았고 평생 모은 재산 중 살고 있는 집을 제외한 부동산을 4남매에게 미리 증여하려고 합니다.
실은 회사를 판 돈과 부동산 일부를 지난 연말에 바로 증여하려다가 시기를 놓쳤는데요. 지금이라도 하는 게 나은지 아니면 절세할 수 있는 적정한 시기가 있는지 궁금합니다.
특히 2012년 12월에 아들에게 3억원에 증여한 아파트를 1세대 1주택 요건을 갖춰 팔려고 하는데요.
부모에게 증여받은 부동산은 5년 내에 못 판다던데, 지금 팔게 되면 세금을 많이 내야 하는지요?
또한, 작년에 김포에 근린상가를 1억4천에 분양받았는데, 아들에게 주면 공제금액과 증여세는 얼마나 되는지도 궁금합니다.
전혜원/ 오늘 사연 주신 분은 그동안 모아온 재산을 4남매에게 물려주려 하시는데 언제 증여를 해야 절세가 가능할까 궁금하다고 하셨어요.
증여를 하더라도 절세할 수 있는 시기가 따로 있나요?
장운길/ 네.. 재산을 살아서 자녀들에게 물려주는 게 증여이고, 돌아가신 후에 물려받는 게 상속인 것은 다들 상식적으로 잘 아실 겁니다. 또한 상속세나 증여세는 세율이 똑같습니다. 미리 물려주건, 나중 물려주건 무상으로 받는 재산에 대한 세율은 동일하다는 말씀입니다.
다만, 상속개시 즉 사망한날로부터 10년 이내의 증여재산을 상속세 계산 시 다시 합산하여 계산함으로써 상속세율이 올라가게 되니까 증여의사가 있다면 살아있을 때 10년 단위로 미리 미리 증여하는 것이 절세 차원에서 유리합니다.
그리고 1년 중에 증여하는 시기는 공시지가나 기준시가가 고시되기 전에 증여하는 것이 유리합니다.
전혜원/ 증여는 공시지가나 기준시가 고시되기 전에 하는 것이 유리하다고 말씀해주셨는데요.
공시지가와 기준시가가 뭔지 또 증여세 계산에 어떤 영향을 미치는지도 궁금합니다.
장운길/ 네.. 요즘은 모든 부동산은 실가과세가 원칙이지만, 상당히 많은 부동산은 시가를 확인할 수 없어서 공시지가와 기준시가를 적용하여 과세하는데요, 시가를 확인할 수 없는 경우 토지는 개별공시지가, 주택은 개별 또는 공동주택가격, 주택이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가하여 증여세를 계산합니다.
그런데 개별공시지가나 개별 또는 공동주택가격 및 국세청기준시가는 통상 1년에 한 번씩 고시하므로 시가가 없는 부동산 가액을 평가할 때는 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가나 국세청 기준시가 등을 적용합니다.
즉, 증여일 현재 당해연도의 기준가격이 고시되어 있으면 새로 고시된 당해연도의 기준가격을 적용하지만, 당해연도의 기준가격이 고시되어 있지 않으면 이미 고시되어 있는 전년도의 기준가격을 적용합니다.
그러므로 동일한 년도에 동일한 부동산을 증여하더라도 당해연도의 기준가격이 고시되기 전에 증여하느냐 고시된 후에 증여하느냐에 따라 세금의 크기가 달라집니다.
전혜원/ 네... 그럼 토지나 건물 등 개별공시지가나
국세청 기준시가는 언제 고시되나요?
장운길/ 네, 개별 또는 공동주택가격은 매년 4월말까지, 토지에 대한 개별공시지가는 매년 5월말까지, 국세청기준시가는 오피스텔, 사업용 건물 등의 경우 매년 12월말 경에 고시하고 있습니다.
따라서 기준가격이 전년보다 높게 결정될 것으로 예상되는 때에는 기준가격이 고시되기 전에, 전년도 보다 낮게 고시될 것으로 예상되는 때에는 기준가격이 고시된 후에 증여하면 세금을 절감할 수 있습니다.
그러나 지금까지의 예로 봐서는 특별한 경우를 제외하고 매년 조금씩 높게 결정되고 있습니다.
전혜원/ 네... 오늘은 부동산 증여를 언제 하는 것이 절세에 도움이 되는지에 대하여 세무정보를 전해드리고 있는데요.
그럼.. 기준가격이 높게 결정될지, 낮게 결정될지를 알아야 증여시기를 판단할 텐데 어떻게 알 수 있나요?
장운길/ 네... 보통 개별공시지가를 결정·고시하기 전, 주택의 경우 4월초, 토지의 경우 5월 초에 토지소재지 관할 시·군·구청 또는 읍·면·동사무소에서 토지 소유자 등에게 공람을 거친 후 4월말과 5월말에 확정 고시합니다. 그러므로 사전에 개별공시지가에 대한 열람을 통하여 증여하고자 하는 토지의 공시지가를 예측할 수 있습니다.
따라서 오늘 시청자 사연의 경우 지난해 해를 넘겼다 하더라도 개별 또는 공동주택가격은 4월말까지, 토지에 대한 개별공시지가는 5월말까지 시간이 남아 있으니까 잘 검토해서 판단하시면 되겠습니다.
덧붙여서 매년 과세되는 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일은 6월1일 기준이므로 함께 참조하시기 바랍니다.
전혜원/ 그렇군요... 오늘 사연 중에 2012년 아들에게 증여한 부동산을 팔려고 하는데 부모로부터 증여받은 부동산은 5년 내에 팔면 안 된다고 해서 걱정이신 것 같습니다. 아드님이 1세대 1주택이라고 하셨는데 그래도 세금이 나오나요?
장운길/ 네, 아주 중요한 질문 주셨네요. 배우자나 부모로부터 증여받은 부동산을 5년 내에 양도하면 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 과세하게 됩니다. 이를 이월과세라고 하는데요,
이때 수증자, 즉 증여 받은 자의 증여세와 증여 후 양도에 따른 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세 보다 적은 경우에만 “증여 후 양도행위 부인”을 적용합니다.
그러니까 증여 받은 주택이 1세대1주택 요건을 갖추었더라도 5년 미만 보유 시에는 이월과세에 따른 세액을 비교 계산하여 결정하게 되므로 잘 검토하여 5년 보유의 요건을 갖추시기 바랍니다.
전혜원/ 그렇군요... 마지막으로, 지난해 1억4천만원에 분양받은 상가를 아들에게 증여하려고 하는데, 공제금액과 증여세가 얼마인지 물어오셨는데요?
장운길/ 네... 근린상가를 증여 하신다는데, 요즘 양도나 증여, 상속에 관한 부동산의 평가는 모두 시가로 평가합니다. 일단 지난해 분양받은 상가가 가격변동이 없다는 가정 하에 증여세를 말씀 드리겠습니다.
오늘 사연은 2012년에 아들에게 3억원에 아파트를 증여한 사실이 있다고 했는데, 증여한지 10년이 안되었으므로 새로운 상가를 1억4천만원에 증여한다면 합산하여 증여세 신고를 해야 합니다.
따라서 증여 합산가액 4억4천만원이라고 가정하고 2012년 증여세 신고시에 정상적으로 증여세 신고납부했다면 추가적인 증여재산공제나 누진공제는 적용되지 않으므로2000년 이후 5억원 미만 20% 세율이 적용되니까결국 1억4천만원의 20%인 2,800만원의 증여세가 계산됩니다.
이렇게 증여세는 2,800만원 계산되구요, 이 금액을 3개월 안에 자진신고 하고 납부하면 10%를 세액공제 해 주므로 내야 할 세금은 2,520만원 정도 된다고 보시면 되겠습니다.