연봉 6천만원, 연금과 건강보험 각종 원천징수 등을 제하면 월 실수령액이 430만원 정도인 39세 중견기업 과장 박 모씨.
요즘 온라인, 포털, SNS 등을 통해 재테크나 세테크 등에 관심이 부쩍 늘었지만 가장 눈길이 가는 곳은 저금리와 대출 관련 내용입니다.
소득이 ‘중간은 간다’고 생각하는 데, 남들보다 펑펑 쓰고 사는 것도 아니고, 두 명의 자녀에게 과도한 교육비를 쓰는 것도 아니지만 저축할 여력이 안되는 이유를 도통 모르겠다고 하소연합니다.
원인은 결혼할 때 주택마련을 위해 받은 은행 대출, 그에 따른 이자가 한 몫하고 있었습니다.
월 150만원 가량이 이자로 나가면서 생활비와 각종 공과금, 여가비 등을 제외하면 저축이나 재테크는 ‘언감생심((焉敢生心)’이라는 것입니다.
소득대비 부채상환액이 높아 향후 아이들이 자라면서 추가될 양육비와 교육비, 향후 금리인상 가능성을 감안한 이자 등 부채플랜과 관련해 손을 봐야하는 상황에 이른 셈입니다.
대출과 관련해 이 같은 상황을 타개할 만한 묘수는 없는 것인 지, 금융 전문가들에게 물었습니다.
*"은행 대출 시스템 허점을 잘 활용하면 이자부담 줄인다"
전문가들은 “은행들에게는 미안하지만 은행 대출 시스템이 가진 허점을 잘 활용하면 이자부담도 줄이고 최상의 대출 전략을 이끌어 낼 수 있다”고 귀띔합니다.
가계부채가 1,100조에 달하는 상황에서 집을 소유한 가정의 경우 대부분 주택담보대출을 끼고 있다고 봐도 무방할 정도인 상황에서 방법이 있다는 데, 세부 조언을 구해봤습니다.
어떻게 하면 기존 대출에서 이자 부담을 경감하고 대출을 갈아탈 때, 무작정 은행이 권하는 데로가 아닌 금융소비자를 위한 현명한 대출이 될 수 있을 까?
간략히 정리하면 고정금리, 중도수수료 면제되는 3년 시점, 특판 활용 등이 요령의 골자입니다.
전문가들의 설명은 이렇습니다.
한 정책금융 관련 전문가는 “금융소비자들이 대부분 주택담보대출을 받게 될 때 10에 9명은 변동금리대출을 받은 사람들인 데, 시대를 막론하고 은행들은 향후 금리변화에 대한 위험요인을 소비자에게 부담시키는 경향이 있다는 점에 주목해야 한다”고 언급했습니다.
설명인 즉, 특정 시점에서 변동금리와 고정금리를 비교하면 당연히 고정금리가 높을 수 밖에 없는 데 소비자들은 당장 조금이라도 이자가 낮은 변동금리 쪽에 혹하게 된다는 것입니다.
어떻게 하면 '빚을 잘 컨트롤하고 내 삶에 부담이 되지 않는 수준으로 대출을 설계할 수 있을 까'의 첫 단추는 금리유형 결정에 있어서 고정금리를 선택해야 한다는 것입니다.
*고정금리 선택해 금리인상에 따른 이자 상승 부담 덜어야
은행의 대출 금리는 헝상 금리 상승시기에는 즉시 반영이 되고 금리 하락시기에는 천천히 내려가는 경향이 있는 데 고정금리로 선택해 놓으면 금리상승기에는 영향이 없습니다.
만약 자신의 대출이 여전히 변동금리 대출이라면 그것도 3%대 중반 이상의 이자를 내는 대출자라면 무조건 대출을 갈아타는 것을, 조건을 바꾸는 것을 고려해야 한다는 말이됩니다.
앞으로 다가올 금리인상에 따른 주택담보 대출이자율의 상승 부담을 덜기위해서라도 지금 현재는 다소 높아 보이는 금리를 감내하고라도 고정금리로 가야한다는 것입니다.
두 번째로는 대출을 갈아타는 시기로 3년이라는 기간을 꼭 염두해 두어야 한다고 금융전문가들은 조언합니다.
*대출 3년 경과뒤 조기상환수수료 면제받고 '갈아타기'
금융소비자 본인의 대출이 3년이라는 시간이 지나면 조기상환 수수료가 면제가 되는 이유 때문인데 전문가들은 금리가 천천히 내려가는 기간을 풀(Full)로 이용하고 조기상환수수료가 면제 되는 시점인 3년째에 딱 갈아타면 된다고 설명합니다..
은행권 입장에서는 이처럼 고정금리에 3년마다 갈아타는 고객이 늘면 늘수록 골치가 아파집니다.
손해를 보기 때문입니다, 은행들 입장에서는 대출을 할 때 근저당권 설정 비, 감정 평가 수수료, 보증보험비용 등 제반 비용이 드는 데 이같은 비용을 3년 안에 회수하지 못하는 경우가 다반사입니다.
*3년 지나 수수료 면제받고 갈아타는 고객 늘면 은행 '울상'
회수를 못하고 보통은 4년에서 5년 정도가 지나야 인건비라든지 은행 영업점 임대료·임차료 등 각종 실비들을 다 회수할 수 있는 데 고정금리로 금리변동 여파를 피하고 3년마다 중도수수료 없이 갈아타면 가장 완벽한 듯 보이는 은행 대출제도의 허점을 잘 이용한 방법이 된다는 것입니다.
또 하나 여기에 추가할 방법은 매년 은행들이 내놓는 특판 상품을 철저히 이용하는 것입니다.
대한민국의 모든 은행들은 매년 특판 상품을 내놓습니다. 정확히 말하면 내놓을 수 밖에 없습니다.
자산과 부채종합관리 ALM( Asset & Liability Management)이라는 용어가 있는데요.
은행들은 보유하고 있는 자산과 부채의 구성을 종합적으로 관리를 해야 하는 데 이 ALM을 통해 통해 향후 발생할 수 있는 금리, 환율, 유동성 등 제반 리스크를 최소화하거나 수익을 극대화하려 애를 씁니다.
리스크가 끼는 기간에, 이 시점이 미스 매치되는 시점에 리스크 관리를 위해 99.9% 즉 거의 모든 은행이 일 년에 두 달 정도는 특판을 시행하게 됩니다.
*리스크 관리 위해 매년 시행하는 은행권 특판을 '잡아라'
특판의 경우 여타 경쟁은행이 감히 따라잡을 수 없을 정도의, 범접할 수 없는 파격적인 조건을 내걸고 좋은 조건을 제시하게 되는 데 이 특판을 잘 이용해야 한다는 말입니다.
물론 금융소비자 본인이 원하는 시기에 매번 특판이 딱딱 맞게 나와줘서 주택을 구입할 수 있는 기회가 생기는 것은 아닙니다.
하지만 주택구입이라는 것이 중장기 계획이 필요한 만큼 본인의 시기에 맞게 은행 특판이 있는 지 확인을 하는 것은 대출 관련 혜택을 감안할 때 버려서는 안되는 카드입니다.
특판이 있는 지 여부가 확인이 됐다면 주저하지 말고 그 은행을 찾아가 구입하려는 주택에 따라 필요한 금액, 즉 주택가격에서 내가 가진 돈을 뺀 금액을 감안해 상환 계획도 짜야합니다.
이럴 경우 금융당국이 내년부터 시행할 만기 일시상환 30% 룰을 적용하는 것이 유리합니다.
예를 들어 4억원짜리 집을 사려는 데 내가 가진 돈이 1억원이라면 필요자금은 3억원이 됩니다.
이 필요자금을 금융위가 정책을 만들 때 내년부터 시행키로 한 방안, 즉 대출을 만기동안 매달 갚는 것이 아니라 30% 정도는 30년 뒤에 한꺼 번에 갚아도 되는 안을 활용해야 한다는 것입니다.
*내년 시행하는 만기 일시상환 30%룰 적용‥이자부담 덜어라
이럴 경우 월 상환액이 현격하게 떨어지게 되는 데 가령 다른 조건으로 만기에 30%를 한꺼번에 상환하는 것을 적용치 않았을 때, 이자를 월 170만원에서 180만원대를 내야 한다면 원리금 균등 분할 상환조건에, 만기때 30%를 한꺼 번에 갚는 조건을 적용하면 이자가 월 121만원으로 50만원 이상 이자 부담을 줄일 수 있게 됩니다.
이같은 상환 스케줄을 가지고 특판을 시행하는 은행에 가서 “난 이런 조건으로 대출을 만들어 달라. 나는 이런 조건을 선택하겠다”고 하면 다른 대출 조건보다 상환액보다 상당한 금리 경감 효과, 이자부담을 더는 대출을 받을 수 있게 됩니다.
빚을 권하는 사회가 되고 있고 사람들이 빚을 두려워하지 않고, 돈을 빌리는 것이 일상화되면서 이에 따른 악순환과 각종 부작용이 양산되고 있는 실정이지만 어차피 져야 할 빚이라면 현명하게, 최적의 조건으로 대출을 받는 것은 중요한 대목입니다
물론 은행에서 주택담보대출을 받는 고객들 모두가 이렇게 고정금리로, 중도상환 수수료 안물고 대출 갈아타고, 특판 활용 잘하는 고객만 있다면 은행들은 분명 골치가 아파올 것입니다.
왜냐면 은행들은 예를 들어 10년 만기대출이라고 하면 그 기간동안 장기 자금운용 계획을 세우고 실행하게 되는 데 중간에 수익을 내는 게 아니라 손실을 봐야 하고 장기 자금운용에도 차질이 생길 수 밖에 없을 것입니다. .
저금리, 저성장, 부실기업 우려 등으로 은행들이 ‘힘든 시기다’. ‘위기다’해도 은행들은 기본적으로 돈을 잘 굴리고 리스크 관리를 잘하는 전문가들입니다.
어렵다 어렵다 해도 분기별로 수 천억원, 연간 1조원에서 2조원 넘게 순익을 내고 주주들에게 배당을 척척 하는 곳이 은행입니다.
분명 서민들, 대출받아 내집 마련해 보려는, 생계비나 사업자금으로 끌어다 사용할 수 밖에 없는 금융소비자들보다 어렵지는 않을 것입니다.
*은행 대출 잘 받아 이자부담 줄이면 저축·재테크 재원 마련도
은행들의 시스템을 잘 이용하고 허점을 파악해 금리인하에 따른 대출 갈아타기에 성공하면 월 이자 부담, 상환부담을 줄여 요즘 같은 시기에 그 힘들다는 저축 재원 마련, 아니면 다른 형태의 재테크의 종자돈을 마련할 수도 있을 것입니다.
본인 삶의 여유를 옥죄는 대출 조건을 바꿔보는 것도, 나에게 부담을 덜 주는 대출을 잘 활용하면 레버리지 효과, 그게 아니더라도 빚을 다 갚는 시점이 도래했을 때 진정한 의미의 ‘내 집’이라는 자산이 생기는 기쁨도 더 배가 될 수 있습니다.
오락가락하는 저금리 시대에 은행의 허점을 한번 활용해 최적의 대출 조건을 마련해 보는 것은 어떨지요.