- 지금 당장의 임대수익률도 중요하지만 향후 미래가치도 함께 따져야...
- 제주영어교육도시, 세계주요대학교 입학률 높아지며 교육수요 늘어날 듯
저금리기조가 계속되면서 수익형부동산에 대한 관심이 나날이 커지고 있다. 그 가운데서도 대표적인 수익형부동산으로 손꼽히는 ‘상가’가 투자자들 사이에 많은 인기를 누리고 있다. 그 동안 오피스텔이 강세를 보여왔으나 공급과잉현상이 발생하면서 임대수익률 하락과 공실증가로 인해 상가로 눈을 돌리고 있기 때문이다.
상가는 시세차익보다 임대수익실현을 목표로 하는데다가 고액의 투자비용이 발생하므로 투자 전에 주변 상황을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다. 주요사항으로는 주변 시세 및 임대료수준, 배후수요, 유동인구, 공실가능성, 개발가능성(미래가치)등이 있다.
주변에 아파트단지나 오피스 등이 밀집되어 있거나 관공서, 대학교 등이 위치한 곳은 유동인구와배후수요가 풍부하므로 높은 임대수익 창출이 가능하다. 반면, 이 곳에 위치한 상가들은 불황에는 약하다는 단점이 있으며 장기적으로 보면 주요상권이 이동하는 경우도 많아 리스크도 크다.
안정성까지 고려하려면 미래가치까지 보는 것이 좋다. 만약 상권 주변지역이 개발되면 향후 더욱 많은 배후수요를 확보할 수 있어서다. 이 경우, 상가의 가치가 덩달아 상승하므로 시세차익까지 노려볼 수 있다.
동북아교육의 허브로 성장하는 영어교육도시에서 분양을 앞두고 있는 제주’해동 그린앤골드’ 단지 내 상가도 노려볼만하다.
제주영어교육도시는 서귀포시 대정읍 구억ㆍ보성ㆍ신평리 일대 379만2000㎡ 규모로 조성된다. 이 곳에는 국제학교, 영어교육센터, 외국교육기관, 주거 및 상업시설 등이 복합적으로 들어선다. 총 사업비가 약 1조7810억원에 달하는 거대사업이며 2021년 모두 완공된다. 7개의 국제학교가 모두 들어서면 학생수요가 9000여명에 이를 것으로 예상된다.
현재, 제주영어교육도시 내에 영국 NLCS, BHA, KIS 3개 국제학교가 운영 중에 있다. 또 2016년 상반기 착공할 세인트 존스베리 아카데미 학교가 2017년 9월 개교 예정이다. 특히, NLCS Jeju의 경우, 졸업생 56명 가운데 해외대학을 희망했던 52명중 47명이 세계 40대 대학에 합격하면서 제주영어교육도시에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 이로 인해 전국에서 제주영어교육도시에 몰리는 교육수요가 더욱 늘어날 것으로 예상된다.
제주영어교육도시는 풍부한 배후수요를 갖추고 있는 반면, 상업시설(용지)의 비중이 매우 작아 희소성도 높다. 실제, 제주영어교육도시 상업시설 용지는 전체부지의 1.5%에 불과하다. 다른 신도시나 택지지구보다 훨씬 적은 수치다. 분당신도시 8.4%, 위례신도시 7.2%, 동탄2신도시 4.5%의 절반에도 못 미치는 수치다. 또, 일반상업용지는 허용용적율이 300~1300%정도이지만, 제주영어교육도시는 허용용적율이 160%(15m, 4층 제한)에 불과해 점포수도 부족할 것으로 예상된다.
이로 인해 제주영어교육도시 상가는 주변에 풍부한 배후수요를 갖춘 반면, 경쟁상대가 많지 않아 향후 황금상권으로 거듭날 전망이다.
주변 개발호재도 풍부해 향후 유동인구도 폭발적으로 증가할 전망이다. 제주영어교육도시 내에는 학생들뿐만 아니라 교직원, 학부모 등 배후수요가 풍부해진다.
해동그린앤골드는 브랭섬홀 아시아(BHA)와 접하고 있으며, 노스런던컬리지에잇스쿨 제주(NLCS), 한국공립국제학교 제주(KIS), 세인트존스베리아카데미(2017년 개교예정) 등의 국제학교가 반경 500m이내에 위치하고 있어 제주영어교육도시 최고의 위치를 자랑하고 있다.
제주곶자왈 도립공원(2015년 상반기 개장) 등이 가까워 관광객 등 유동인구가 더욱 풍부해질 전망이다. 제주곶자왈도립공원은 제주 자생식물과 곶자왈 등의 자연자원 보존과 자연생태 관찰 및 숲치유 체험 등의 교육공간은 물론 전망대, 탐방안내소 등을 갖춰진다.
또한, 제주영어교육도시와 인접한 리조트월드제주(2월 12일 착공)는 복합쇼핑몰, 세계음식테마거리, 컨벤션센터, 테마파크, 워터파크, 스파, 제주 최초 6성급호텔, 리조트 등이 갖춰진다. 리조트월드 제주는 2017년부터 정식개장예정으로 개장에 따른 직접종사자가 약 7,000여명으로 2017년경에는 제주영어교육도시의 주택 및 상가의 주수요층이 될 것으로 예상되고 있다.
‘해동그린앤골드(064-792-9000)’ 단지 내 상가는 5월 28일 10시~15시까지 입찰할 예정이다. 입찰보증금은 1,000만원이며, 입찰을 통해서 최고가를 써낸 사람이 낙찰자로 선정된다. 입찰장소는 ‘해동그린앤골드 모델하우스’이며, 주소는 서귀포시 대정읍 구억리 1110번지(NLCS제주 500m 전방)에 위치해있다. 입점 예정일은 2016년 5월이다.