굿모닝 투자의 아침 1부 - 지표와 세계경제
BS투자증권 홍순표> 현재 시장의 최고 이슈는 양적완화 정책의 규모 축소다. 근본적으로 양적완화 정책을 연준이 취하게 된 것은 미국 주택 시장의 침체에서의 탈피를 통해 미국 경제의 성장세에 보다 기조적인 성장세를 담보하기 위한 것이었다. 그렇기 때문에 신규 주택 판매를 비롯한 주택 관련 지표들의 개선 정도가 테이퍼링 강도 여부를 가늠하는데 있어 중요한 자극제가 될 수 있다. 간밤 공개된 12월 미국 신규 주택 판매는 미국 주택시장의 회복이 현저히 둔화되고 있다는 것을 시사하고 있다.
작년 12월 미국 신규 주택은 41만 4,000건이 판매 되면서 당초 시장의 예상치인 45만 7,000건을 하회했다. 전월대비로 보더라도 12월 신규 주택 판매는 -7% 역성장 하면서 2개월 연속 마이너스 증가세를 이어갔다. 또한 증가세도 우하향 하는 모습이 나타나면서 미국 주택 시장의 회복세가 현저히 둔화되고 있음을 시사하고 있다. \
감소 정도를 보더라도 전월보다 확대 되면서 주택 시장의 회복 둔화가 더 커진 것으로 나타나고 있다. 전년동월대비로 보더라도 12월 신규 주택 판매는 16.4% 증가세에 그치고 있다. 2개월 연속 신장세가 현저히 둔화되고 있는 모습이 나타나고 있다.
다만 여전히 3개월 연속플러스 증가세를 이어가면서 12월 신규 주택 판매는 지난 2010년 8월 이후 장기 회복 기조를 이어가고 있다는 판단은 여전히 유효하다. 다만 신규 주택 판매 흐름이 현재와 같이 가속화되지 못하고 있다는 점은 향후 미국 경제 성장과 관련된 불확실성을 갖게 한다.
이와 같이 신규주택 판매 회복이 정체되는 모습을 보이는 것은 작년 12월 테이퍼링 단행 결정과 함께 이어진 모기지 금리 상승이 원인도 될 수 있다. 더불어 미국 가계에 주택 구매에 필요한 소득을 지지해주는 고용 시장의 한계도 원인이 될 수 있다.
미국의 비농업부분 일자리가 견조한 회복 흐름을 이어가고 있지만 지난 2010년 중반 이후에 20만 건을 중심으로 현재 제한적인 수준에서 등락하고 있다. 고용시장의 개선이 한계를 나타냄에 따라 미국 가계 소득도 제한되고 이로 인해 신규 주택 판매 회복 흐름이 가속화되지 못하고 있다는 분석도 가능하다.
계절적으로 한파의 영향도 있겠지만 미국 주택과 관련된 수요는 상당히 약화되고 있다는 점이 최근 데이터를 통해 확인이 되고 있다. 미국 주택 판매의 90%를 차지하고 있는 기존 주택 판매 증가율은 작년 하반기 이후 우하향 하는 흐름을 이어가고 있다.
간밤 공개된 신규 주택 증가율도 2012년 이후 30%수준을 넘어서지 못하고 있다. 테이퍼링 이슈로 인한 모기지 금리의 상승, 고용 시장 개선의 한계를 고려한다면 당분간 수요 측면에서 미국주택시장의 회복이 가속화될 것이라는 전망을 하기에는 쉽지 않다. 그렇지만 테이퍼링에도 불구하고 미국 경기 개선 기대감이 훼손되지 않는다면 신규 주택 판매를 포함한 미국 주택시장에 완만한 회복에 대한 기대감이 유지 가능하다.
높은 수준을 유지하고 있는 모기지 금리가 향후에도 신규 주택 판매 시장 등 미국 주택 수요를 압박할 수 있는 요인이 될 수 있다. 그렇지만 높은 수준의 모기지 금리와 같은 가격 변수는 이미 시장에 일정부분 선반영됐을 수 있기 때문에 향후 신규 주택과 관련된 지표가 급격하게 악화될 가능성은 낮다. 실제 모기지 신청 동향 지수와 구매 지수의 최근 추이가 그 가능성을 확인시켜주고 있다.
모기지 신청 지수 내 구매 지수는 4% 중후반 수준으로 상승한 모기지 금리 부담으로 작년 12월 168포인트를 기록하면서 2012년 2월 이래 최저 수준을 기록했다. 그렇지만 구매지수는 올해 1월 180포인트로 상승하면서 주택 수요에 미치는 모기지 금리의 상승 부담이 이미 선반영됐거나 상당히 제한적일 수 있다고 시사한다.
또한 작년 12월 건축허가 건수, 신규주택 착공 건수 등의 흐름을 보면 공급 측면에서 개선 속도는 둔화되고 있지만 우상향의 방향성을 유지하고 있다. 이것도 향후 신규 주택 판매를 비롯한 미국 주택 매매 시장에 추가적인 약화 가능성이 제한적일 수 있다는 점을 뒷받침하고 있다.
따라서 미국의 신규 주택 판매는 경제, 주식 시장 측면에서 단기적으로 만족할 만한 결과는 아니다. 하지만 중장기적인 관점에서 보면 미국 주택 시장이 건전한 회복 흐름을 이어가고 있다고 판단할 수 있다. 따라서 미국 경제 성장세의 지속 가능성을 뒷받침해주고 증시의 추세적인 우상향 흐름에도 지지해줄 것이라는 기대감은 여전히 유효하다.