굿모닝 투자의 아침 1부 - 지표와 세계경제
BS투자증권 홍순표> 시장의 수급 논리에 의해 모든 가격이 결정된다. 간밤 공개된 기존주택판매는 주택의 수요 측면이고 지난주에 공개된 신규주택 착공건수나 건축허가건수는 공급 측면을 살펴볼 수 있게 하는 지표다. 미국 주택은 건축허가 이후 착공이 진행되고 착공 이후 완공되면서 주택시장이 공급된다. 이런 점을 고려한다면 주택착공건수는 미국 GDP 내 건설투자와 밀접한 관련이 있을 수 있고 착공 이후의 완공, 즉 주택공급은 주택가격 메커니즘에 포함되어 주택가격 흐름에 영향을 미치기 때문에 개인소비와 무관하지 않다고 볼 수 있다.
6월 신규주택 착공건수가 전월 대비 9.9% 감소했고 건축허가건수도 2개월 연속 하락하는 등 전반적인 증가세가 둔화되는 모습은 미국 주택시장 회복뿐만 아니라 미국경기 전반에 대한 신뢰감 훼손으로 연결될 수 있어 우려감을 갖게 할 수 있다. 그러나 이들 지표의 부진이 미국 주택과 경기가 다시 부진해질 수 있다는 경고음으로 해석되기 위해서는 2005년 이후와 같이 주택공급업자들의 주택시장에 대한 기대와 기대수익 악화로 주택공급 요인이 감소하는 경우에만 해당된다. 적어도 이런 부분들은 비켜나갈 수 있는 여지가 분명히 있다.
전미 주택건설협회, NAHB가 공개한 7월 주택시장지수에서 확인할 수 있듯 현재 주택공급업자들의 시장 신뢰감은 2006년 1월 이후 가장 높은 수준까지 상승했고 주택 가격은 상승 흐름을 지속하고 있다. 이를 감안하면 지난주에 공개된 6월 신규주택 착공건수와 건축허가건수의 부진은 모기지 금리 상승에 따른 수요 변화의 불확실성에 기인하는 것으로 주택 공급 측면에 일시적인 충격이 나타난 것 이상의 의미로 확대 해석할 이유는 없다.
다만 향후 미국의 모기지 금리 상승에 따른 주택 수급변화에 대해서는 지속적으로 점검해볼 필요가 있다. 현재 미국의 30년물 모기지 금리의 경우 버냉키 연준의장의 합동경제위원회에서 증언이 있었던 지난 5월 22일 이후부터 양적완화 규모 축소를 포함한 출구전략 관련 불확실성이 지속되면서 최근까지 100bp 가량 상승했다.
버냉키 연준의장도 지난 18일 상원에서 모기지 금리와 모기지 부담 능력을 지속적으로 살펴보겠다고 밝히면서 모기지 금리가 주택시장의 주된 변수가 될 수 있음을 시사했다. 이에 대해서는 앞으로도 주택시장 관련해 지속적으로 점검해볼 부분이다.
간밤 기존주택판매를 포함해 이번 주에는 신규주택판매도 예정되어 있는 등 이번 주에는 주택 수요 측면을 가늠할 수 있는 경제지표들이 발표될 예정이다. 지난 6월 미국에서는 기존주택이 508만 호 판매된 것으로 집계되고 있다. 이는 예상치인 528만 호, 전월치인 514만 호보다 낮은 수치다. 다만 주택시장의 회복 속도 측면에서는 여전히 긍정적이다.
기존주택판매가 지난 2005년 8월에 723만 호에서 정점을 기록하면서 2010년 7월 339만 호에서 저점을 확인하기까지 월평균 0.8%씩 판매가 감소했었다. 그리고 기존주택판매가 저점을 확인한 이후 현재까지 평균 1.3%씩 회복세를 보이고 있다는 점을 고려하면 현재 기존주택 판매는 상대적으로 양호한 흐름을 보이고 있다는 판단이 가능하다.
기존주택판매 증가율도 지난 2010년 11월 이후 장기 회복 추세를 이어가고 있고 특히 올해 4월 이후 증가세는 더욱 강화되면서 여전히 미국 주택수요가 견실하게 이루어지고 있음을 시사하고 있다. 물론 최근 소비심리의 약화 가능성 등을 고려한다면 기존주택 판매 증가세가 다소 둔화될 가능성도 충분히 예상할 수 있다.
미시건대학 소비자신뢰지수는 기존주택판매 증가율과 매우 유사한 추이를 나타내면서 미국 주택 수요의 증감 여부가 미국 가계의 소비와 면밀히 관계가 있음을 시사해주고 있다. 최근 미시건대학 소비자신뢰지수의 상승 흐름이 둔화되고 있다는 점은 향후 주택 수요가 제한될 가능성을 배제할 수 없게 하는 부분이다. 그리고 최근 모기지 금리의 상승 역시 주택수요 둔화 요인으로 작용할 가능성이 있다.
그러나 앞으로 모기지 금리가 상승하면 현재 모기지 금리가 미래 수준보다 낮을 것이라는 판단도 가능하므로 오히려 그동안 주택수요에 나서지 못했던 잠재적인 수요자들을 자극하는 요인이 될 수 있다. 일단 주택 수요가 모기지 금리의 상승으로 추세적으로 위축되지 않을 것이다. 전반적으로 미국 주택에 대한 수요는 단기적으로 둔화될 여지가 있지만 장기적으로는 매우 꾸준히 증가하면서 미국경제 성장세를 지지하는 요인으로 작용할 것이다.