굿모닝 투자의 아침 1부 - 지표와 세계경제
BS투자증권 홍순표 > 미국의 기존주택은 지난 3월 492만 호가 팔리면서 전월치인 498만 호, 당초 예상했던 501만 호를 크게 밑도는 수치를 공개했다. 기존주택 판매는 지난 2005년 8월 753만 호에서 정점을 기록한 이후 5년여 동안 384만 호 정도 급감하면서 지난 2010년 7월 339만 호에서 저점을 확인했다.
이후 꾸준히 회복 흐름을 연출하면서 지난 2005년 고점 대비 대략 감소폭의 40% 정도를 만회하는 수준에 이르고 있다. 다만 기존주택판매가 지난 2005년 8월 정점을 기록한 이후 저점을 확인할 때까지 매월 7만 호씩 줄어든 것에 반해 2010년 7월 저점을 확인한 이후부터 현재까지 매월 5만 호씩 회복되고 있다는 점은 냉각되었던 속도보다 회복 속도가 상대적으로 미흡하다는 점을 의미하는 것이기 때문에 현재 진행되고 있는 미국 주택경기의 회복이 점진적으로 이루어지고 있다는 판단을 가능하게 해주고 있다.
기존주택판매의 증가율을 보면 전년 동월비 기준으로 보더라도 최근 다시 증가세를 강화하고 있지만 주택경기 둔화에 대한 우려감을 완전히 해소시키기에는 부족하다. 또 기존주택판매가 꾸준히 우상향하고 있지만 증가율은 작년 4월 +10%대로 올라선 이후 추가적으로 증가세를 강화하지 못하면서 10% 내외의 제한적인 범위 내에서 추이하고 있다.
그리고 최근 공개된 NAHB 주택시장지수의 결과를 고려하더라도 향후 기존주택판매의 빠른 회복세를 기대하기는 어려운 부분이 있다. NAHB 주택시장지수는 작년 9월 40포인트를 넘어서기도 했지만 기준선인 50포인트선을 앞두고 최근 3개월 연속 하락하면서 지난 2011년 9월 이후 가파른 상승 흐름이 한풀 꺾인 추이를 보이고 있다.
주택 가격은 상승하는 것에 반해 가계의 소득에 대한 전망이 불투명하기 때문이다. 미국의 주택가격은 케이스쉴러 주택가격지수를 보면 작년 6월 플러스 상승률로 전환된 이후 8개월째 상승률을 확대하고 있는 것으로 나타나고 있다. 이런 부분은 기존주택 보유자들에게는 자산 효과를 높일 수 있다는 점에서 향후 소비에 대한 긍정적인 전망을 가능하게 하지만 잠재주택 구매자들의 수요를 억제하는 효과도 가진다. 여전히 미국 경제성장세가 미약한 가운데 주택 가격의 상승은 전자보다 후자의 효과가 더 크게 부각될 수 있다.
특히 고용시장의 여건이 취약한 상황이라는 점은 기존주택판매의 증가세를 앞으로도 제약할 수 있는 요인이다. 미국의 비농업부문 일자리가 꾸준히 개선되면서 가계의 소득증가로 주택 수요도 점증하고 있음을 기존주택판매 증가를 통해 확인할 수 있다. 그렇지만 비농업부문 일자리가 20만 건을 전후로 추가적인 개선이 어려움을 보이면서 기존주택판매 증가율도 10% 내외에서 추가적으로 확대하지 못하고 있다.
일단 주택 가격의 상승을 넘어설 정도로 가계 소득이 뒷받침되지 못함에 따라 주택 수요의 개선이 지연되고 있다는 해석을 할 수 있다. 물론 미국 주택구매력은 지속적으로 우상향하면서 작년 말 이후 3개월 연속 200포인트 이상의 지수대에서 추이하는 등 미국 주택수요가 앞으로도 꾸준히 증가할 수 있음을 시사하고 있다.
그렇지만 작년 같은 기간과 비교하면 미국 주택구매력은 양호한 수준은 아직 아니다. 주택구매여력은 작년 3월 이후 둔화되기 시작했고 지난 2월에는 마이너스권으로 진입하는 등 높아진 주택가격으로 현재 미국의 주택구매여력이 위축되고 있음을 시사해주고 있다. 더욱이 올해 초 정치권의 재정절벽 관련 스몰딜로 인해 세금 혜택이 만료되고 지난달 시퀘스터의 영향으로 기업의 활동이 위축되면서 일자리 창출이 더디게 진행되고 있기 때문에 가계의 소득에 대한 불확실성이 지속될 수 있다는 점도 앞으로의 주택구매여력 개선을 지연시킬 수 있는 요인이다. 간밤 공개된 3월 기존주택 판매 결과는 미국 주택시장의 둔화 가능성을 높이는 시그널로 인식할 수 있다.