굿모닝 투자의 아침 1부- 지표와 세계경제
BS투자증권 홍순표 > 미국 잠정적인 주택판매지수의 통계집계상 특성을 보면 미국 주택매매의 80% 이상 비중을 차지하고 있는 기존주택 판매를 사전에 가늠할 수 있게 한다는 점에서 중요한 의미를 가진다. 간밤에 공개된 2월 잠정적인 주택판매지수는 향후 미국 주택시장의 개선이 다소 가속화되기는 어렵다는 점을 확인시켜줬다. 그래도 아직 미국의 주택시장은 꾸준히 개선될 것이라는 기대감이 유효하다는 점도 동시에 확인시켜줬다.
잠정적인 주택판매지수 추이를 보자. 지난 2005년 이후 잠정적인 주택판매지수는 2010년 6월 저점을 확인한 이후 꾸준히 완만한 상승 흐름을 이어가면서 작년 5월에 기준선을 만회했고 이후에는 10개월 연속 정상 수준을 유지하고 있는 추이를 보이고 있다. 문제가 되고 있는 전월비 기준을 보면 잠정적인 주택판매지수 상승률 전월비는 2월에 -0.4%를 기록하면서 전월치인 +4.5%, 당초 예상했던 +2.0%를 크게 밑돌면서 2개월 만에 다시 하락세로 전환되는 모습을 보이고 있다.
그렇지만 변동성을 제거하기 위해 3개월 이동평균치를 보면 잠정적인 주택판매지수의 상승이 작년 11월 이후에는 분명하게 둔화되는 모습을 보이고 있지만 여전히 6개월째 플러스 수준을 유지하고 있다. 또 2월치의 마이너스 증가율로 인해 단기 바닥 수준까지 내려왔기 때문에 단기적인 관점에서 본다면 미국 잠정적인 주택판매지수도 바닥권 탈피 시도가 예상되는 시점까지 임박했다.
잠정적인 주택판매지수의 추세를 조금 더 명확하게 보기 위해서는 전년 동월비 기준을 살펴볼 필요가 있다. 전년 동월비 기준을 보면 잠정적인 주택판매지수는 22개월 연속 플러스 상승세를 지속하고 있다. 물론 잠정적인 주택판매지수 상승률이 작년 9월 이후 다소 뚜렷하게 둔화되는 모습을 보이고 있지만 2월 결과를 놓고 본다면 다시 상승세가 강화되는 모습을 보여주고 있다는 점에 주목할 필요가 있다.
다만 시장에 미치는 영향력을 고려한다면 2월 잠정적인 주택판매지수가 예상치를 하회하는 모습을 보였기 때문에 전월비 기준으로 봤을 때는 다음 달에 공개될 3월 기존주택판매 결과에 대한 기대감은 분명한 수위 조절을 할 필요가 있다. 기존주택 판매가 작년 12월 499만 호 판매에 이어 올해 2월에도 498만 호 판매를 기록하는 등 2개월 연속 증가세를 나타내고 있지만 2월 잠정적인 주택판매지수 전월비가 -0.2%로 2개월 만에 하락 전환됐다는 점을 고려하면 다음 달에 공개될 3월 기존주택판매가 지난 2009년 11월 이후 처음으로 500만 호 판매를 넘어설 것이라는 가능성은 다소 낮아진 것으로 판단할 수 있다.
잠정적인 주택지수의 전년 동월비 상승률을 보더라도 추세적인 과정은 여전히 주택시장의 회복 가능성에 무게를 두고 있고 잠정적인 주택판매지수를 포함해 대부분의 미국 주택 관련 지표들은 한 번 방향성을 갖게 되면 꾸준히 진행되는 특성이 있다. 미국 주택시장의 추세적인 회복 가능성은 잠정적인 주택판매지수를 통해서도 확인을 했다.
미국 주택시장의 추세적인 회복은 향후 미국 가계의 자산 증대와 직결될 수 있는 문제이기 때문에 향후 미국 가계의 소비증가를 지지해줄 수 있을지 여부와 상당히 중요한 관련이 있다. 즉 미국 주택시장의 추세적인 회복에 따른 자산효과, 자산가치의 증가와 향후 자산가치의 추세적인 증가 기대감은 향후 미국 가계의 소비에 분명한 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 예상을 할 수 있다.
실제 작년 4분기를 기준으로 보면 미국의 주택소유율은 대략 65% 정도를 기록하고 있기 때문에 현재와 같은 주택가격의 상승을 포함해 추세적인 미국 선택시장의 회복은 가계의 자산효과를 끌어올리면서 전체적인 소비 증가에 크게 기여할 것이라는 전망을 충분히 해볼 수 있다.
미국 프라임 모기지 대출수요 증가 비율을 보면 지난 2011년 10월 플러스로 전환된 이후 점진적으로 확대되면서 30% 내외의 수준을 유지하고 있다. 연준의 양적완화와 같은 정책적인 목적에 의해 모기지 금리가 현저히 낮아져 있고 역사적으로 여전히 주택가격이 아직은 낮은 수준에 위치하고 있다는 점, 글로벌 금융위기 이후 정책적으로 모기지 대출 기준 강화 비율이 크게 완화되고 있다는 점 등이 모기지 대출 수요의 증가를 가능하게 한 것으로 판단한다. 앞으로도 3차 양적완화를 비롯해 연준의 완화적인 통화정책이 기조적으로 이어질 것으로 예상되기 때문에 모기지 대출 수요는 지속적으로 증가할 것이라는 전망이 가능하다.
그리고 모기지 신청에 요구되는 자격수준을 지수화한 주택구매력지수가 최근 200포인트를 넘어서면서 기준선인 100포인트선을 2배 이상 넘는 등 모기지 신청이 요구되는 자격 수준 이상을 충족하는 경우가 상당하다는 점을 시사하고 있다. 이 역시 향후 미국 내 대출수요 증가 가능성을 높여 주고 있다. 향후 모기지 대출 수요가 증가하게 된다는 점은 주택매매 증가로 분명하게 이어질 수 있고 수요 측면에서 보면 주택가격의 상승 요인으로 작용할 것이라는 예상이 가능하다.
20개 대도시 주택가격을 반영하고 있는 케이스쉴러 주택가격지수가 올해 1월 8.1%를 기록하면서 작년 6월 0.6%를 기록한 이후 꾸준하게 상승세를 이어가고 있고 상승세가 최근 가속화되고 있다. 물론 케이스쉴러 주택가격지수를 포함한 대부분의 주택가격지수 상승이 상당 부분 기저효과에 기인할 수는 있겠지만 주택가격이 미국의 가계소비 증가율을 선행하는 경향을 가지고 있기 때문에 향후 소비가 증가할 것이라는 긍정적인 시각은 분명히 유지 가능하다.
다만 최근 컨퍼런스보드의 소비자신뢰지수가 전월보다 대략 8포인트 정도 하락한 것처럼 단기적으로 작년 말 정치권에서의 재정절벽 합의에 따른 감세 종료 등의 여파와 장기적으로 진행될 수밖에 없는 재정 감축에 따른 영향력이 미국 가계의 소비심리에 반영되는 기간이 필요하기 때문에 소비 관련 지표들의 개선 역시 단기간 내에 빠르게 이루어질 가능성은 낮다.