[전은성의 대한민국 부동산을 말한다] 2편. 부동산 성공투자의 십계명…‘투자성공 노하우, 소액투자 노하우’
1. 본인자금에 맞게 무리하지 말고 투자하라
부동산을 움직이는 민감도는 주식과 비교를 한다면 상당히 둔한편이다. 주식의 경우는 특징주를 잘 고르면 단타로 매도매수가 가능하고 차익에 대한 세금도 붙지 않는다. 하지만 부동산의 경우 호재가 반영되어서 빛을 바라기까지는 1년 이상 시간이 걸리는 경우가 대부분이다.
그래서 조금 여유 있게 기다리다가 어느 순간 뒤돌아봤을 때 매우 흡족한기분이 드는 것이 부동산투자자의 마음자세라고 생각하면 마음이 편할 것이다. 부동산은 주식처럼 실시간 모니터를 켜놓고 주시하는 마음으로 투자를 하면 안 되는 것이기 때문이다.
투자자가 무리하게 투자를 한다 가정해보자. 실시간 지켜본다고 해서 시황을 알 수 있는 것도 아닌데 거액이 들어갔기 때문에 항상 조급해지고 그러다보면 라이프사이클 자체가 각박해질 수 도 있다. 본인 자금에 맞지 않게 투자를 할 경우 대부분 실패의 원인은 이러한 고비를 넘지 못해 고배를 마시는 것이 대부분이다. 이런 투자자들의 대부분은 ‘팔고 나니까 올랐다’ 라는 말로 후회를 하곤 한다. 조금의 금리변동이라든지 세계경제의 안 좋은 소식이 들려오면 조급증이 발동해서 시장에 서둘러 물건을 내놓게 된다. 그렇게 되면 부동산시장에서 흔히 말하는 급매처럼 다른 투자자들에게 가장 먹기 좋은 먹잇감으로 변해 시세보다 싸게 파는 경우가 대부분의 사례이다.
어차피 시장은 통화량증가로 인해 가치의 변화와는 상관없이 돈의 가치하락으로 금액 적으로는 우상향 그래프를 띌 수밖에 없다. 예를 들어보자. 80년대 초반 대치동 은마아파트의 첫 분양가격이 2500만원이었는데 지금은 약50배가 오른 10억선에 거래되고 있다. 그때 대졸 월급여가 30만원 정도였고 지금 현재 평균 250만원인 걸 감안한다면 실질적인 체감은 5배 오른 것처럼 말이다.
부동산매도시점은 시장이 가장 좋을 때 가 매도시점이기 때문에 그때까지 기다리는 여유를 갖고 있기 위해서 반드시 자기자본이상 무리해서 구입을 하면 실패를 하기마련이다. 부동산투자로 성공가도를 달리기위해서는 무리해서 지름길로 가려고 하면 절대 성공할 수 없다고 자신한다. 한 번에 갈수 없는데 꼭 가고 싶다면 완행이라도 타고 가야한다. 다시 말해 한 번에 압구정현대아파트를 살수 없다고 가정한다면 천천히 가는 여유를 가지면서 길을 찾는 것이 부자가 되는 방법이다.
2. 카더라 통신을 믿지 말고 부동산에 대한 시각을 넓혀라
보통 부동산매입 시 본인이 익숙하지 않은 지역을 구입하는 경우를 보면 대부분 친구 또는 지인이 구입을 해서 같이 구입한 경우가 많고 아니면 ‘이렇게 될 것 같더라’ ‘여기는 느낌이 좋다’ 등의 정확한 정보 없이 느낌으로 하는 경우가 대부분이다. 위의 경우가 아니면 거의 모든 투자자들이 항상 익숙한 거주 지역 우선으로 투자를 하게 된다. 운이 좋아서 급격하게 오르는 지역에 살았다면 다행이지만 현재 우리나라가 급격히 성장하는 과정은 지났기에 거기에 필요한 토지와 주택들도 어느 정도 정비가 된 상태라서 80년대처럼 하루 자고나면 몇 천이 오르는 시대를 경험하기에는 쉽지가 않을 것 이다.
30년 전 부터 강남에 살던 사람들 중 주변지역에 매물을 하나하나씩 사놓은 사람들은 같은 조건에 강북에 살다가 그 지역을 동일하게 매입한 사람들보다 현재 부동산의 가치가 현저하게 차이가 나는 것을 보면 알 수 있다. 그때 강북에 사는 사람들이 강남이 상승할 것을 예견했다면 부동산의 투자수익은 비슷해지지 않았을까 라고 생각해본다. 이처럼 본인이 사는 지역 위주로 특별한 정보 없이 마음이 편안해서 사는 경우 운이 없으면 큰 이득이 없다는 뜻이다. 누군가 부동산투자는 과학이라는 책을 내서 아직도 인지도를 유지하는 사람이 있다. 맞는 말이다. 부동산은 느낌으로 투자를 하는 것이 아니라 정보와 정책에 기반을 두고 거기에 맞는 투자를 하는 것이 가장 안전하다.
부동산 활동을 살펴보면 대부분의 사람들은 경제활동의 하나라고 생각하는 경우가 많지만 더 깊숙이 들어가면 부동산이 움직이는 것은 경제보다 법률이 선행되는 것을 알 수가 있다. 어떠한 법률, 규제와 완화책이 발표되느냐 에 따라 시장이 움직인다. 그렇기 때문에 누가 ‘뭐라고 하더라’하는 카더라 통신을 믿지 말고 정책에 맞게 지역을 살펴보는 시각을 넓힌다면 부동산투자는 실패하지 않을 것이다.
3. 오르는 시장에서는 오늘 사는 물건이 가장 싼 물건이다.
소액투자자들은 값이 떨어지는 시장에서 거주를 목적으로 구입을 하는 경우에도 일단은 전세로 가는 것이 현실이다. ‘무릎에서 사서 어깨에 팔아라’ 는 말이 있지만 투자자 대부분이 발바닥에서 사서 머리꼭대기에서 팔고 싶은 것이 투자자의 본능이 아닐까 생각해본다. 바닥을 알 수 없을 정도로 떨어지는 시장에서는 시간이 지날수록 우하향 그래프를 띄기 때문에 오히려 일찍 구입을 할수록 가장 비싸게 사는 것이다. 그렇지만 오르는 시장에서는 우상향 그래프를 형성하고 있어서 먼저 사는 것이 가장 싼 가격에 구입을 하게 되는 것이다.
하지만 일반 소액투자자들 입장에서는 혹시나 급매물 또는 눈 먼 매물이 어디 꼭꼭 숨어있지 않을까라는 생각에 눈여겨본 매물이 있어서 구입하고자하는 결정이 섰음에도 불구하고 몇 달을 같은 부동산에 전화하고 방문하고 시간을 늘리면서 결정을 망설이는 것이 대부분이다. 결국 결정이 느려지게 되면 시간이 흐르게 되고 최초 마음먹었을 때보다 가격이 오르는 것을 체감을 하게 될 것이고 결국 본인이 처음 알았던 가격에 대한 생각으로 인해 결국은 매수를 포기하고 내 집 마련은 또 점점 멀어지면서 전월세를 전전긍긍하며 떠도는 것이 현실이다.
그렇기 때문에 가격이 오르는 시점에서는 어느 정도 시장조사가 마무리 되었다면 현재시장의 가격에 맞는 금액으로 조금이라도 결정을 빨리하는 것이 싸게 구입할 수 있는 포인트라 생각해도 될 것이다.
4. 전세 값에 주목을 하라
부동산투자에 있어서 유념해야할 부분이 ‘수익성 안전성 환금성’이다.
첫째, 수익성이라는 것은 시장의 상황과 더불어 이제는 더 글로벌해져서 세계경제 상황에 따라 결정되는 부분이 많기 때문에 일반적인 상황에 대한 분석 외에 더 큰 리스크나 더 큰 수익은 사실상 조금은 운이 좌우한다고 해도 과언은 아닐 것이다.
둘째, 안전성을 살펴보자. 부동산은 큰돈이 움직이기 마련이다. 그렇기 때문에 법률적인 부분에 있어 하자가 없는지 분석을 해야 하고 공인중개사 또는 주변 법률지식이 박식한 사람에게 조언을 구하다보면 어느 정도 위험요소는 제거 할 수 있을 것이다.
셋째, 환금성을 살펴보자. 소액투자자들이 가장 우려하는 부분이 여윳돈 전부를 투자하는 경우가 대부분이라서 혹시나 자신에게 무슨 일이 생길 때를 대비하여 이 부동산을 현금으로 바꿀 수 있을지가 고민하는 것 중에 하나이다.
그렇다 보면 과연 환금성에서 가장 중요한 역할을 하는 것은 무엇일까? 바로 매수자가 얼마나 많은가를 판단하는 것이다. 물론 지역적인 호재가 계속 작용을 한다면 큰 문제는 안 되겠지만 일반적인 주택을 구입하는 경우를 살펴보면 동네 매매시세에 비해 전세가격이 높게 형성되어있는 경우 매수대기자들이 많다고 생각해도 된다. 이유는 현재 전세가격이 급상승 하고 전세 매물도 없는 상태에서 같은 지역에 전세매물이 사라지거나 부동산 시장이 조금이라도 상승할 기운이 생긴다면 현재 그 지역은 높은 전세금액에 살고 있는 사람들 대부분이 대기수요자라고 생각해도 된다.
전세가격이 높을수록 지렛대 효과 (leverage effect)가 나타난다. 예를 들어 매매가격은 2억이고 전세가격은 1억5천이라는 가정 하에 집값이 5% 상승했다고 한다면 집값은 21000만원으로 상승하고 내가 투자한 금액 5천만 원 중 천만 원이 오른 셈이다. 그렇게 되면 본인은 자기자본비율대비 20%가 오른 것과 마찬가지의 결과가 생기게 되니 전세가격에 주목을 하다보면 환금성 과 수익성의 두 마리 토끼를 잡을 수가 있다.
5. 이왕이면 역세권에 투자하라
투자지역에 매물을 찾다보면 위치보다 대지지분이 얼마이며 전용면적은 얼마인지 실투자금액은 어떻게 되는지를 따지는 경우가 많다. 부동산은 크게 토지와 건물로 나눠지기 때문에 토지면적을 따지는 것도 중요하다. 불과 몇 년 전 까지만 하더라도 빌라나 일반아파트들까지도 전용면적 몇 평인지 건물면적으로 거래되는 것이 일반적이었다. 요즘은 재건축이 강남 송파에서 많이 진행되고 강북 쪽은 재개발이 진행되면서 대지지분의 중요성이 부각되는 추세이다. 하지만 감정평가 시 대지 면적이 넓다 해서 꼭 금액을 많이 받는 것은 아니다.
예를 들어 같은 지역에 대지지분 20평의 언덕위에 있는 집과 10평짜리 역세권 집이 있다 가정하자. 역세권 집은 상업지역에 공시지가도 언덕에 있는 집보다 2배 이상 높다고 가정 한다면 당연히 역세권의 10평의 대지지분을 갖고 있는 집이 평가금액도 훨씬 높게 나온다. 그리고 앞서 말했던 환금성이라든지 세를 주던 간에 역에 붙어있는 매물들이 일반인들 눈에는 훨씬 수익성이 높아 보이기 때문에 역에 가까울수록 부동산 투자에 있어서는 안전하다고 보면 된다. 또한 역세권개발에 대한 노후도 및 동의율조건완화 그리고 용적률을 높여 콤팩트하게 개발할 수 있는 역세권시프트개발발표로 인해 역세권에 대한 선호도는 앞으로 한층 더 높아질 것이다.
6. 지분가격이 비싸더라도 소액이 들어가는 물건에 투자해라
우리가 투자지역을 살피다보면 재개발지역뿐만 아니라 서울 수도권 전 지역 물건을 분석하다보면 대지지분이 적을수록 평당 지분가격이 비싸다는 것을 알 수 있다. 대지지분이 적을수록 건축면적도 적은 것이 대부분이고 그렇다보면 방3개짜리를 만들어도 화장실이 1개면되는데, 방1개짜리를 만들어도 그 안에 씽크대, 화장실 갯수는 방3개짜리와 똑같이 들어가니 평균 공사비도 높아지게 된다.
부동산투자를 조금이라도 아는 분들은 소액을 더 선호하게 되는데 그 이유 중 하나가 대지지분이 작은 매물들이 평당 지분 당 가격이 더 올라가기 때문이다. 지분이 작을수록 평당지분 당 가격이 더 올라가는 이유를 살펴보자. 개발이 된다고 가정했을 때 우선적으로 조합원의 자격을 취득하는 것이 목적이다 보니 현행 법률에 맞게 조합원이 되게 될 것이고 이렇다보니 큰 매물을 살 필요가 없게 된다. 그렇기 때문에 제일 쉽게 접근할 수 있는 소액매물을 찾게 되고 대지지분이 작기 때문에 거래는 쉽게 이뤄지게되고 대형매물보다 더 빠른 손바뀜을 타다보니 가격 또한 비싸게 형성이 된다.
우리나라 돈의 보유액에 따른 인구 도표를 그리면 피라미드모양의 도표가 생기게 된다. 돈이 적은사람이 밑으로 갈수록 많게 되고 돈많은 사람의 숫자가 위로 갈수록 줄어들게 된다. 그렇다면 평당지분 당 가격은 둘째치고 내 물건을 다시 받아주는 집단에 초점을 맞추오야 한다. 지분당 100만원짜리 100평보다는 지분당 200만원짜리 10평의 손바뀜이 훨씬 쉽다는 뜻이다. 100평짜리가 평당10만원만 뛰어도 수익이 훨씬 더 나는 것은 사실이지만 많은 자본 중 일부를 부동산에 투자를 하는 사람이 아니고 거의 전액을 투자하는 투자자일 수록 손바뀜이 편한 물건에 투자를 하는 것이 훨씬 더 안전하다고 할 수 있다.
7. 조합원이 적은 곳에 소액으로 투자를 해라
조합원이 적은 곳에 투자를 하라는 뜻은 하나의 구역이 개발 되었을 때 그 구역 안에 있는 소유자를 제외하고 일반분양분이 많은 곳에 투자를 하라는 뜻이다. 보통 개발이 될 때 재건축사업 또는 재개발사업이라는 ‘사업’이라는 단어를 쓴다. 사업이라는 뜻은 비영리 사업이 아닌 이상 이득을 추구한다고 생각하면 되는데 재건축이든 재개발이든 일반분양분이 많다라는 것은 팔 물건이 많다 라는 뜻이고 팔 물건들이 잘 팔렸을때는 그만큼 이득을 많이 본다 라는 뜻 과 같다.
재건축재개발이라는 사업은 조합원의 권리가액이 높을수록 즉 재산가액이 높은 순으로 평형을 고를 수 있는 우선순위가 생긴다. 그래서 소액이라도 조합원이 많은 지역에 투자를 하게되는 것이다. 일반분양이 없는 지역이라면 평형배정에 대한 순위가 뒤로 떨어지기 때문에 제일 선호도가 적고 이득이 적은 평형에 배정을 받게 되지만 건립되는 세대수에 비해 조합원수가 적다면 앞에 본인의 재산가액보다 높은 사람이 우선적으로 받아가더라도 조합수가 적은 관계로 또다른 좋은 평형을 본인이 선택할 수 있는 순서가 되기 때문에 이런 곳에 투자를 해야 한다.
예를 들어 말하자면 42평형/200세대 32평형/400세대 24평형/400세대 이렇게 총 1000세대를 짓는데 조합원이 900명이라고 가정을한다면 앞에서 우선순위를 받은 조합원들이 32평과 42평을 다 가져가면 권리가액이 적은 마지막 순위 900등은 어쩔 수 없이 24평을 배정을 받게 되어있다. 하지만 같은 조건에 조합원이 300명이라고 가정을 한다면 본인의 권리가액이 10원이라도 32평형에 배정을 받을 자격이 되는 것이기 때문이고 그만큼 나머지 일반분양이 잘된다면 추가부담금까지 줄일 수 있는 여지도 많기 때문에 이왕이면 조합원이 적은 지역에 투자를 하는 것이 유리하다.
8. 월세 선호도가 높은 지역에 소액으로 투자를 해라
우리가 부동산을 살 때를 보면 뭘안고,뭘끼고 사는 경우가 대부분이다. 예를들면 전세를 안고 융자를 끼고 이런 것일 것이다. 이런 타인자본을 이용한 것을 지렛대 효과라고 하는데 전세만 안고 산다면 신경 안써도 되겠지만 전세금액을 제하더라도 투자금액이 모자라는 사람들이 있을 것이다. 이런 경우에는 월세를 놓고 융자를 받으면 전세를 안고 사는 것 보다는 자기자본비율을 훨씬 더 줄일 수 있다.
예를 들어 매매가격은 2억원인데 전세금액은 1억이라고 가정을 하자. 이런 경우 자기자본이 1억원이 있으면 매입이 가능하다. 그런데 1억원이 없는 경우 월세선호도가 높은 지역은 보통 1천만원을 월세로 환산할 경우 월10만원으로 계산을 한다. 그래서 전세 1억원을 월세로 바꿀 경우에는 보증금 2천만원에 월 80만원을 받을 수 있게 된다.
월 80만원을 대출이자를 감당할 수 있는 대출금액을 환산해보자. 연 이율 6% 라고 가정을 한다면 1억 6천만원을 대출 받았을 시 이자가 80만원이 나가게 된다. 그런데 은행융자를 1억 4천만원을 차용하고 보증금을 2천만원을 받는다면 2억짜리매물을 본인 돈 4천만원에 매수가 가능하면서 이자를 빼고도 월세에서 10만원이 남는 결과가 생기는 것이다. 단, 주의할 부분은 본인자금에 비해 융자를 많이 받는 것이기 때문에 월세수요가 꾸준하고 연속성있게 발생할 수 있는 지역인지와 그 매수한 매물자체가 월세를 받기에 적합한 수준의 매물인지를 면밀하게 검토해야하는 단서가 붙는다.
9. 소액투자! 선호지역은 빨리 외곽지역은 늦게 들어가라
우리가 소액으로만 투자처를 찾다보면 결국은 돈의 액수에 밀려서 외곽지역에 투자를 하는경우가 많다. 하지만 외곽지역일수록 시장이 언론에 주목을 받기도 힘들어 시장상황을 판단하기도 힘들고 소수의 사람들만 알고있기 때문에 매수층이 얇다. 외곽지역일수록 살펴보다 보면 주변에 빈 땅에 택지개발도 많이 이뤄지고 있는 걸 보게 되는데 이는 조합은 일반분양분처리에 대한 부담으로 이어지기 때문에 시장자체에 매물 및 미분양이 많은 상태에서는 외곽지역이 조합사업으로 재건축 재개발이 이뤄지기에는 상당한 애로점이 많이 있다. 그렇기 때문에 이런 지역은 사업을 한다는 확정된 흐름까지 갔을 때 투자를 하는 것이 좋다.
조합사업의 과정을 보면 개발하기위하여 우선적으로 구역이 지정되고 구역이 지정되면 그 안 에서 조합이라는 법인을 구성하는 조합설립인가를 받게 된다. 그다음 설립된 조합이 사업을 어떻게 하겠다는 사업승인을 받게 되고 그다음 사업에 대한 자금을 어떤 식으로 배분 및 지급할 것인가 정하는 관리처분을 하게 되는데 비선호지역일수록 사업시행인가 이후에 들어가는 것이 안전성에 있어서 좋다.
사업시행인가를 받았다는 것은 즉 건축허가를 받았다 라는 내용과 같은 것이고 이는 곧 의견만 맞으면 착공을 하겠다 라는 뜻으로 해석할 수 있다. 착공을 하게되면 향후에 투자자들보다 실수요자들이라도 몰리게 되고 외곽지역일수록 사업시행인가 정도는 받은 후 들어가는 것이 안전하다고 할 수가 있다. 인가를 받기 전에는 대부분 가격의 상승폭이 둔하기 때문인 이유도 하나이다.
반면 선호지역일 경우에는 구역이 지정되기 전부터 술렁이기 시작한다. 선호지역일 경우일수록 언론과 세간의 주목을 많이 받기 때문에 ‘사업을 한다’ 라는 소문과 동시에 상승이 시작되는 경우가 많다. 이런 핵심지역들은 사업시행인가가 날쯤에는 이미 기대치도 높고 수요자들도 많아 미래의 시세를 선반영한 경우가 많아 소문이 거의 다 났을 경우에는 오히려 거래가 안되는 경우가 많으니 두 다른 여건의 지역을 판단하여 매수하는 시점을 결정을 해야한다.
10. 투자여윳돈이 없다? 거주와 투자 두 마리 토끼를 잡아라
인생에 있어 돈이 전부는 아니다. 그리고 삶의 질을 돈으로 환산할 수 없는 것도 사실이다. 여기에 한 신혼부부가 있다. 결혼 전 집을 알아보고 있는데 거주보다 투자를 목적으로 집을 본다고 가정하자. 개발에 따른 이득을 목적으로 뉴타운이라든지 재개발지역에 들어가서 새로산 장롱으로 무너질 듯한 천장을 받들고 신혼생활을 보내는 부분에 있어서는 나는 절대로 반대한다. 신혼생활을 미래의 불확정적인 이득금액과 바꾼다는 자체가 삶이 행복하고 편안할까? 적어도 내 생각에는 불편함과 불안함에 살게 되지 않을까 라는 생각을 하게 된다.
거주를 무시하고 투자를 목적으로 사는 것보다는 본인 집 한채 살돈의 여유자금으로 편하고 살면서 집값 호재도 노려볼 수 있는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 것이 바람직하지 않을까? 물론 절대 쉬운 부분은 아니지만 이렇게 투자를 하기위해서는 상대적으로 조금 더 호재가 있는 곳을 사는게 좋다. 꼭 내 집이 재개발, 재건축이 되어서 새로운 집을 주는 직접적인 개발이 아니더라도 국가의 돈으로 내 주변을 정리하여 꼭 철거가 되는 개발이 아니더라도 주변에 공원, 지하철이 생긴다던지 영어학교가 들어와서 학군이 좋아진다던지 이런 경우가 직접적인 개발과는 상관없이 가격이 상승할 수 있는 여지가 있는 곳이기 때문에 유념하여 살펴볼 필요가 있다.
예를 들어 총선이든 대선이든 후보자들의 공약사항 중 실현가능한 부분에 대하여 해당되는 지역에 내 깨끗한 주거지를 마련한다면 부동산은 수면에 어느정도 떠올라야만 가격이 상승하는 특성이 있기 때문에 공약사항이 지켜지고 시작될 쯤에는 반드시 시세상승과 더불어 본인집의 쾌적성도 더해지면서 거주와 투자 두가지를 다 잡을 수 있을 것이다.
<전은성 세종국토개발 대표>