[부동산특집①] 도심에 위치한 소형 임대주택 인기는 계속된다
- 교통, 교육시설 뛰어난 도심선호 현상과 도심에 있는 소형이 대세로 나타남
- 강북지역은 교육, 상업, 업무시설, 관광객 등 다양한 수요층으로 공실률 ‘제로’
최근 주택산업연구원의 ‘2020년 주택수요 전망’ 보고서에 따르면 2020년 주택수요는 자가수요와 임차수요의 차별화가 진행될 것으로 내다봤다. 주택규모 기준으로 자가수요는 전용면적 60~100m²이하, 임대수요는 41~85m² 이하가 강세를 보일 것으로 전망했다. 또한 현 소형주택에 대한 수요가 꾸준히 지속될 것이라는 의견이 많았다고 강조했다.
특히 자가수요나 임차수요 모두 도심과 부도심의 역세권 선호가 강하게 나타날 것으로 예상하고 있어 도심재생의 중요성은 더욱 증대될 것으로 보인다. 주택유형 선호에서는 아파트가 1순위로 나타났고, 주상복합과 오피스텔(도시형생활주택)을 2순위로 선택됨에 따라 도심, 주거 외 용도(임대)의 선호가 점차 강해질 것으로 내다봤다.
또한 현재 나타나고 있는 1~2인 가구와 독신가구의 증가에 따라 소형주택의 비율이 커질 것으로 전망하고 임대주택 선호의 강세도 이어져 지금 부는 도심에 있는 소형주택의 인기는 계속될 것으로 보인다.
도시형 생활주택은 이러한 전망이 낳은 최적의 상품
국토해양부에 따르면 지난해 아파트 거래량 86만6000여건 가운데 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트 거래량은 67만7000여건 수준으로 중대형의 3배에 달한다. 덩달아 초소형 주택 공급도 늘고 있다. 국토해양부는 또한 올 들어 5월까지 전국에서 건설 인허가가 난 전용면적 40㎡ 이하 초소형 주택은 4만2383가구다. 2007년 같은 기간 4115가구가 공급됐던 것과 비교하면 10배가 넘는 수치다.
전용 20~40㎡짜리 아파트는 2000년대 중반 재건축 당시 소형 평형 의무비율을 맞추기 위해 억지로 끼워 넣은 애물단지였지만 어느새 효자상품으로 변신했다. 잠실 파크리오 35㎡(344가구)와 삼성동 힐스테이트 26~43㎡(372가구)는 가격이 치솟고 거래도 잘된다.
한 부동산 전문가는 최근 공급의 증가를 감안해서 “재고가 많지 않고 최근 분양 물량이 부족한 지역을 선별해야 희소가치를 높이고 물량 쏠림으로 인한 공실 위험을 피할 수 있다”며 “투자자 입장에선 업무지구 주변이나 대학가 일대의 직장인, 교직원 수요 등을 타깃으로 하는 것이 임차에 유리하다”고 조언했다.
신촌, 대학가 임차수요에 중국관광객까지… 임대 수익형 상품 공급 부족
신촌은 연대, 이대, 서강대 등 대학 최대 밀집지역으로 불황을 모르는 지역 중 하나다. 학생을 대상으로 한 상업시설이 우후죽순으로 들어서있고, 최근에는 한국을 찾은 중국인 관광객들과 일본인 관광객들에게 소문까지 나면서 연일 관광버스가 신촌거리를 누비고 있고, 여기저기서 지도를 들고 신촌거리를 누비는 외국인을 쉽게 볼 수 있다.
최근1~2인 가구가 주를 이루고 있고, 직주근접성이 뛰어나 원룸이 수요가 늘고 있지만 신촌과 인근지역에 임대수요가 부족해 타지 역으로 임대를 들어가야 하는 학생과 관광객들의 불만이 넘치고 있다.
더군다나 중국유학생들이 신촌지역으로 몰려들고 있어 원룸 부족화 현상이 더욱 심화되고 있다.
신촌의 한 중개업소에 따르면 “중국 유학생들의 유치로 서대문구 대학가는 중국어로 된 주택임대게시문을 붙이고 있다”며, “국내 학생들도 공급이 없다 보니 다른 지역까지 가고 있는 형편에 중국인 유학생들과 관광객들까지 넘치고 있어, 2호선 이대역 근처에는 오피스텔 보증금1,000만원에 월세가 100~120만원까지 치솟고 있지만 매물이 없다”고 말했다.
도시형 생활주택 풍부한 ‘세제 혜택’ 은 ‘덤’
도시형생활주택은 전세난을 극복하기 위해 정책적으로 도입된 소형주택인 만큼 임대사업자나 투자자에게 다양한 세제혜택이 주어진다. 특히 임대사업자로 등록할 경우 일반 취득 때보다 풍부한 세제혜택을 받을 수 있다.
전용면적 60㎡ 이하의 경우 취득세가 면제되고, 40㎡ 이하일 경우 재산세도 면제가 된다. 또 종합부동산세 합산에서 배제되고, 5년 이상 보유할 경우 양도세도 6~35%로 혜택을 받는다. 또 20㎡ 이하의 경우 주택 수에도 포함되지 않아 다주택자 규제를 피할 수도 있으며, 무주택자로 분류돼 신혼부부나 1~2인 가족도 향후 아파트 청약에 아무런 제약을 받지 않는다. 현재 분양되고 있는 대부분의 도시형 생활 주택이 20㎡ 이하로 이러한 모든 장점을 누릴 수 있다.
반면 일반 취득할 경우 오피스텔보다는 적지만 취득세 2.2%(오피스텔 4.6%)와 재산세 0.2%(오피스텔 0.25%)를 내야 하고, 종합부동산세 합산과 양도소득세(1가구 2주택의 경우 양도차익의 50%)를 내야 한다.
도심 특히 대학가에 들어서는 도시형생활주택 ‘연희자이엘라’
GS건설이 서울 서대문구 연희동에서 ‘연희자이엘라(Xi-Ella)’를 31일 분양한다. 연희자이엘라는 지하1층 ~ 지상13층 규모, 총 186세대의 도시형 생활주택으로, 전용면적 ▲13㎡ 182세대 ▲20㎡ 4세대로 구성된다.
연희자이엘라는 명문대학교, 오피스단지, 홍대 문화의 거리, 이대 쇼핑거리가 인접해 대학생과 직장인 등 젊은 세대 수요층을 위한 완벽한 입지를 갖췄다는 평가다. 연세대, 홍익대, 이화여대, 서강대 등 대학 밀집지역이며, 상암 DMC, 여의도 업무지구, 용산국제업무지구와도 인접하여 풍부한 임대수요를 기대할 수 있다. 또한, 지하철 2호선 홍대역, 경의선 신촌역 등과 인접하고 있으며 연희로, 성산로, 내부순환로 등과 연계되는 편리한 교통 네트워크도 갖췄다. 견본 주택은 8월 31일 대치동 자이갤러리 3층에서 선보인다.