<마켓포커스 2부 - 이슈진단>
한국주택학회 전광섭 > (5.10 부동산 대책은) 주택경기를 활성화 시키자는 대책이 키 포인트다. 사실 한 달 지나고 나서 주택시장의 동향을 보면 시장은 대책을 추진할 때만큼 효과를 보지 못하고 있다.
원래 5. 10 부동산 대책 자체가 주택시장이 굉장히 안정화되고 과열된 시기에 시장의 여러 가지 규제를 해소하는 측면에서 주택경기를 활성화시키고 주택 거래량을 늘어나게 하자는 측면이 강했다. 그래서 서민들의 내집 마련을 위한 여러 가지 지원책도 마련했는데 한 달 정도 지나고 나서 봤을 때는 효과를 보지 못하고 있다. 예컨대, 주택거래량은 예전대로 그렇게 실종이 되어 있고 주택 가격 또한 낙폭이 확대되고 있는 실정이다.
이번 5. 10 부동산 대책에서 강남 3구에게 혜택을 주는 여러 가지 조치들이 있었다. 그 중 하나가 주택 투기지역에 대한 해소다. 그동안 강남 3구가 주택 투기지역이었다. 그리고 투기거래 신고지역이 강남 3구였는데 이것이 전부 해제됐다. 그럼에도 불구하고 강남 3구는 아직까지도 5. 10 부동산 대책의 효과를 보지 못하고 있다. 강남 3구의 LTB, DTI 규제가 40~50%다. 서울의 여타 지역과 같이 해제되는 효과가 있었는데 그럼에도 불구하고 강남 3구 또한 5. 10 부동산 대책에 대한 효과가 미미하다고 할 수 있다.
그 대표적인 예가 강남 3구의 최근 주택 거래량이다. 4월에 683건이 이루어졌다. 그런데 5월에는 579건으로 되려 9% 정도 주택거래량이 줄었다. 시세 또한 최근 강남개포 주공1단지의 전용면적 56.98 제곱미터의 경우에도 최대 6000만 원 정도 도리어 주택가격이 하락한 실정이다.
5. 10 부동산 대책은 시장 과열기에 도입되었던 여러 가지 주택에 대한 규제정책을 완화하는 조치다. 그중 하나로 것은 분양시장의 여러 가지 효과가 될 수 있는 전매제한에 대한 규제가 완화됐고 1대1 재건축 시장에 있어서도 기존 1대1 재건축이 10% 정도의 주택면적이 확대됐는데 30% 정도 확대되는 조치가 있었다.
그럼에도 불구하고 사실상 분양권 전매제한 지역이 이른바 공공택지, 택지개발 제한구역의 보금자리 주택에 대한 해제로 국한됐다. 실질적으로 보금자리 주택에 대한 분양권 전매제한에 국한된 일반주택에 대한 분양권 전매제한이기 보다는 공공택지에 대한 분양권 전매제한이었다. 그래서 시장에서 보금자리 주택의 공공성을 포기한 것이 아니냐는 이야기가 나왔음에도 불구하고 분양권 전매제한이 이루어졌다.
그러나 시장에서는 극히 제한적이었다. 예컨대, 강남지구의 보금자리 주택의 경우 실수요자들이 많이 몰렸고 분양열기가 있었지만 여타 지역인 수원 호매실, 인천 서창지구, 고흥 원흥지구에서는 청약률이 거의 미미하다. 굉장히 양극화가 심해졌다.
그리고 1대1 재건축 시장의 경우 최근 10~30%. 그리고 재건축 조합에서 자율적으로 할 수 있는 조치들이 이루어지고 있는데 이것은 향후 조금 더 지켜볼 상황이다.
이번 5. 10 부동산 대책에서 또 하나 내집 마련을 위한 자금 지원 문제가 상당히 효과를 볼 것이라고 했다. 5. 10 부동산 대책의 가장 핵심이며 자금지원과 관련해 핵심이 되는 두 가지 사항을 보자.
우선 보금자리론에 대한 확대다. 기존에는 3억에 주택을 구입할 경우에만 보금자리론이 가능했지만 6억 원까지 확대됐고 국민주택기금에서 대출이 가능한 생애최초 주택구입자금도 1조에서 1조 5000억으로 확대됐다. 그러니까 기존 보금자리론 1조 5000억, 생애 최초 주택구입자금 대출 1조 5000억으로 3조 원 정도가 시장에서 대출이 풀렸는데 사실상 생애최초 주택구입자금의 경우 굉장히 수요가 많았다. 그래서 최근 1조 5000억 추가를 했는데 대출실적이 5월 말 기준 1조 1000억 원 정도, 대출건수만 해도 1만 3259건에 이를 정도로 상당히 시장에서 효과를 봤다.
하지만 이러한 생애 최초 주택구입자금대출이나 보금자리론의 경우 사실 전체적인 주택경기 침체가 되고 있고 사실은 주택가격이 오를 수 있는 수요보다는 이른바 실수요자 중심으로 가다 보니 주택경기의 외생변수인 유럽발 재정위기 등 여타의 영향 때문에 주택 거래가 많이 일어나고 있지 못했다. 보금자리론이나 최초 주택 구입자금 대출의 경우 절반의 성공이었다.
주택경기가 침체되다 보니 건설업종도 상당히 어렵다. 특히 건설업종 중 국내 주택사업 포지션이 많은 건설사들은 더 어렵다. 현재 시공능력 순위 100위 권 이내의 건설기업 중에서 풍림, 우림건설이 최근 법정관리를 신청했다. 이 2개를 포함해 21개 정도가 법정관리 또는 워크아웃 대상기업으로 되어 있다.
2007년 금융위기 이후 부동산 경기가 침체되는 와중에 상당히 건설업이 어려움을 겪고 있는데 건설업에 대출해줬던 금융기관에까지 부실화가 심해지고 있다. 최근에는 저축은행 사태까지 오고 있다.
이렇게 건설업종들이 이러한 위기를 모면하기 위해 해외수주 활동이 상당히 빈번하다. 대표적인 예는 GS건설이다. GS건설은 최근 사우디 디아드 발전소 수주를 1조 4540억 정도 했었다. 그리고 삼성엔지니어링도 해외수주 활동을 상당히 하고 있다. 삼성엔지니어링은 사우디아라비아의 얀도 발전공사에 26억 달러 정도 건설 수주를 한 상태다.
국내 주택경기 침체를 벗어나기 위해 이러한 여러 가지 해외 건설수주 활동을 하고 있다. 그래서 향후 건설업종에 대한 투자도 해외건설 수주에 대한 영향에 따라 건설업종의 주가에도 상당한 영향을 미칠 것으로 본다.
5. 10 부동산 대책은 사실 나올 때의 취지만큼 시장에서 별반 효과를 보지 못하고 있다. 5. 10 부동산 대책에서 가장 핵심적인 사항들은 DTI에 대한 규제 철폐, 기존 부동산 업계에서 줄기차게 요구해 왔던 부동산 거래세, 등록세나 취득세에 대한 한시적인 감면 조치, 국민주택 채권에 대한 매입을 일시적으로 면제하는 등의 조치들이다. 이러한 주택경기를 활성화시키기 위한 특단적인 대책 없이는 주택경기의 장기침체 해소가 어렵다. 우리가 IMF 경제위기 이후 부동산 경기를 살리기 위해 DJ 정부 때 나왔던 주택경기 활성화 대책이 모범대안이지 않을까 하는 생각을 한다.