"금리 인상은 리츠 투자의 위험 요소로 꼽힙니다. 그러나 경제 성장기의 금리 인상은 임대료 인상으로 이어지기 때문에 리츠의 투자 매력도는 떨어지지 않을 것으로 봅니다." 토드 캔터(Todd Canter) 라살인베스트먼트 아시아태평양본부 대표는 17일 서울여의도 63빌딩에서 열린 기자간담회에서 금리 인상기에도 리츠 투자는 유효할 것이라며 이같이 말했다. 라살인베스트먼트는 현재 한화자산운용의 '한화글로벌리츠펀드'의 위탁 운용을 맡고 있다.
리츠(REITs·부동산투자신탁)란 투자자로부터 모은 자금을 이용해 부동산을 소유한 뒤 임대료와 매각 차익을 배당으로 지급하는 상품을 말한다.
캔터는 리츠 투자가 전통적 자산인 주식이나 채권에 비해 우수한 성과를 자랑한다고 강조했다. 또한, 정기적인 수익을 제공할 수 있어 한국을 포함한 고령화 진입국가들에 점점 더 매력적인 상품이 될 것으로 예측했다.
지난달 말 기준 최근 1년간의 연 환산 수익률은 17.52%로 같은 기간 글로벌 주식(12.79%)과 채권(5.38%)의 수익률을 크게 웃돌았다. 3년 수익률은 16.34%, 10년수익률은 7.77%, 15년 수익률은 11.62%로 집계됐다.
리츠의 세계 평균 배당률도 3.7%로 10년 국채 수익률(2.2%)보다 높게 나타났다.
그는 "전 세계적으로 상업용 부동산의 공급은 제한적이지만, 수요는 완만하게증가하고 있어 임대료 상승에 유리한 환경이 구축됐다"며 "보유 자산의 임대료 상승은 리츠의 이익을 증대시키는 주요 요인"이라고 설명했다 그는 "특히 글로벌 채권 및 주식과 리츠와의 상관관계는 거의 없거나 매우 낮은편이기 때문에 리츠를 통한 분산투자 효과를 누릴 수 있다"고 덧붙였다.
그러나 최근 미국의 금리 인상 시기가 다가옴에 따라 리츠 투자에 대한 우려가다시 커지고 있다.
금리 인상 시 리츠 배당률과 국채수익률의 차이(스프레드)가 축소되면 그만큼투자 매력도도 떨어질 것이란 관측이다.
캔터는 이에 대해 "경제 성장이 없는 환경에서의 금리 인상은 리츠 및 부동산가치에 비우호적"이라고 전제하고서 "그러나 그런 상황에서의 금리 인상을 없을 것"이라고 잘라 말했다.
그는 이어 "오히려 자산의 운용소득이 증가하는 환경 아래에서의 금리 인상은향후 탄탄한 영업현금흐름으로 이어질 것"이라고 예측했다.
리츠 시장이 세계 금융위기 시기에 주식 시장 대비 높은 변동성과 낮은 수익을보였다는 지적과 관련해서는 "금융위기 이후 리츠는 우량 부동산 보유와 낮은 부채비율 등으로 상당히 보수적으로 위험을 관리하고 있다"고 답했다.
그는 이에 따라 향후 3~4년간 리츠 시장이 상승 흐름을 탈 것으로 내다봤다. 연평균 이익성장률로는 6.4%를 전망했다.
지역별로는 부동산 상승기 중기에 들어간 미국과 영국에서 가장 높은 이익성장률을 보이고, 회복 초기 단기인 아시아 국가 및 유럽은 이익성장률은 낮은 반면 높은 배당률을 제공하고 있다고 설명했다. 특히 호주와 홍콩에 대해 긍정적인 시각을유지하고 있다고 덧붙였다.
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