부동산 전문가들은 1일 서울 삼성동 코엑스에서 열린 ‘집코노미 박람회 2026’ 부대행사 ‘집코노미 콘서트’에서 대출 규제와 세제 개편에 대응하는 ‘틈새 전략’을 제시했다. 임대사업자 등록 종료와 양도세 중과 한시 완화 등으로 매물이 나올 지역을 선별하고 3기 신도시에도 관심을 둘 필요가 있다는 조언이다. 입주 물량 감소로 내년에도 집값 상승세가 이어질 가능성이 높은 만큼 내 집 마련 시기를 신중히 판단해야 한다는 의견도 나왔다. ◇경매·재개발 주택 노려라김은진 레오비젼 대표와 정지영 아임해피공인 대표는 이날 ‘내 집 마련 토론회’에서 기존 주택뿐 아니라 청약, 경매 등 가능한 수단을 모두 검토해야 한다고 강조했다. 정 대표는 “자금이 부족할수록 청약 기회를 활용해야 한다”며 “3기 신도시 가운데 신생아·신혼부부 특별공급 등 자신에게 유리한 유형을 확인해 물량이 많은 지역에 집중하는 것이 좋다”고 말했다.
김 대표는 “경매는 실거주 의무가 없어 저렴하게 매입한 뒤 매각으로 현금화할 수 있다”며 “성동 송파 등 주요 지역 아파트를 낮은 가격에 확보할 기회가 될 수 있다”고 했다.
갈아타기를 고려하는 수요자에게는 “강남권이 약세를 보이고 외곽이 상승하는 현시점이 기회”라는 진단이 나왔다. 정 대표는 “자기자금과 대출을 합쳐 4억~5억원 정도면 갈아타기가 가능하다”며 “2028년 이후 세제 개편안이 단계적으로 시행되면 장기보유특별공제 한도 신설 등으로 매물 출회가 줄어들 수 있다”고 설명했다. 김 대표는 “서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 의무가 있다는 점을 고려해야 한다”며 “재건축 단지는 입주권이 나오는지도 반드시 확인해야 한다”고 강조했다.
실수요자가 6억원 안팎 대출 한도에서 관심을 둘 만한 지역으로는 서울 중랑·강북·노원·성북과 경기 남부가 제시됐다. 정 대표는 “임대사업자 등록 임대 혜택 종료로 양도세 중과 배제 등을 노린 매물이 나올 가능성이 있다”며 “성남 분당, 수원 동안·영통, 광명, 용인 수지 등 임대 등록 비중이 높은 지역을 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다. 김 대표는 “경기 남부뿐 아니라 서울 접근성이 좋은 인천도 전세가율, 교통, 학군 등을 고려해 검토할 만하다”고 했다. ◇매수 전 대출 한도 확인해야대출 규제가 이어지는 만큼 자금 조달 전략도 중요하다. 김 대표는 “주택 매수 전 대출 가능 금액을 확인해야 한다”며 “자산과 소득을 따져 신생아 특례대출 등 정책자금 활용 가능 여부를 점검해야 한다”고 말했다. 이어 “전세 낀 매매는 입주 시점에 대출이 제한될 수 있는 만큼 대출을 확보하고 월세 수익 구조를 고려하는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.
전세 세입자도 계약갱신권을 활용해 거주를 이어가면서 내 집 마련 준비를 병행해야 한다는 조언이 나왔다. 정 대표는 “리모델링 단지 가운데 이주비 대출이 가능한 곳이 있다”며 “전세자금 대출을 유지하면서 입주권 관련 이주비 대출을 병행할 수 있다”고 설명했다.
무주택자에게는 도심 역세권 재개발도 유망 대안으로 제시됐다. ‘재개발 투자, 역세권 개발에 주목하라’를 주제로 강연한 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “역세권 장기전세주택, 역세권 활성화사업, 도심복합개발사업 등은 일반 재개발보다 용적률 혜택이 커 기본 500%, 민간 도심복합개발은 최대 700%까지 가능하다”며 유망 지역으로 영등포 신길, 용산 서계·청파, 관악 신림·봉천 등을 꼽았다.
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강영연/박종필 기자 yykang@hankyung.com