“일본 도쿄 23구 신축 맨션 평균 분양가가 1억4249만엔으로 역대 최고를 기록했습니다. 그럼에도 수요가 몰리는 것은 신규 주택 공급이 25년 새 77% 줄었기 때문입니다.”
김용남 글로벌PMC 대표(사진)는 4일 “일본 경제가 디플레이션 종료 이후 물가 상승분을 임대료에 반영할 수 있는 구조로 바뀌었다”며 “지금은 상승장이 아니라 ‘선별의 시대’”라고 진단했다. 김 대표는 오는 30일 ‘집코노미 박람회’ 콘서트에서 일본 주거용 부동산 투자 전략을 강연할 예정이다.
그는 도쿄 집값이 상승한 배경으로 투기 수요가 아니라 공급 제약을 지목했다. 일본 수도권 신축 분양 맨션 공급은 2000년 9만5635가구에서 지난해 2만1962가구로 줄어 1973년 후 최저치를 기록했다. 올해 상반기 공급도 7989가구로 3년 연속 반기 기준 1만 가구를 밑돌았다. 김 대표는 “자재비·인건비가 상승하고 도심 개발용지가 부족한 영향”이라며 “도쿄 23구 원룸 월세는 지난 6월까지 25개월 연속 최고치를 경신했다”고 설명했다.
진입 여건이 개선됐지만 환차익을 전제로 한 투자는 경계해야 한다고 강조했다. 그는 “원·엔 환율이 100엔당 883원으로 1년8개월 만에 최저 수준까지 내려왔지만 매입 이익이 매도 손실로 바뀔 수 있다”며 “환차익을 전제로 한 투자는 도박에 가깝다”고 지적했다. 이어 “일본은행 기준금리가 6월 연 1.0%로 31년 만에 최고 수준에 오르면서 10년 만기 국채금리와 도쿄 프라임 오피스 수익률 간 격차가 0.2%포인트 안팎으로 좁혀졌다”며 “안전마진이 줄어든 만큼 운용 역량이 수익을 좌우할 것”이라고 덧붙였다.
투자 전략은 자금 규모에 따라 갈린다. 김 대표는 “3억원대 원룸 투자는 수익률이 3%대인 도쿄보다 4~5%대 오사카가 유리하고, 30억원 이상 건물 투자는 도쿄가 적합하다”고 말했다. 오사카 가족형 주택 월세는 4월 전년 대비 13.7% 올라 도쿄(5.8%)를 웃돌았다.
일본의 외국인 규제는 매입 제한보다 투명성을 강화하는 방향으로 가고 있다. 그는 “도쿄 23구 신축 콘도 매수자의 96.5%가 일본 거주자로 외국인이 집값을 끌어올렸다는 통념과 거리가 있다”며 “10월부터 부동산 등기 시 국적 신고가 의무화되는 만큼 명의 구조를 사전에 설계해야 한다”고 말했다. 서브리스 계약이나 ‘가짜 만실’ 등은 대표적인 투자 함정으로 꼽았다.
유오상 기자 osyoo@hankyung.com