"계약은 전 주인이랑 했는데, 나중에 보증금은 누구한테 받아야 하는 겁니까. 저는 동의한 적도 없습니다."
문자 한 통을 들고 오는 임차인들이 있습니다. 집주인이 바뀌었으니 앞으로 차임은 새 계좌로 보내라는 통보입니다. 계약 상대가 하루아침에 바뀌었다는 사실 앞에서 나오는 당연한 물음입니다.
결론부터 말하면 임대인의 지위는 사람에게 붙어 있지 않습니다. 그 집에 붙어 있습니다. 다만 그 자리에 누가 새로 앉느냐가 임차인의 회수 가능성을 통째로 바꿉니다.
법은 이 문제를 간단히 정리해 뒀습니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 집을 산 사람이 임대차계약서에 서명한 일이 없어도, 임차인에게 보증금을 돌려줄 사람은 그 사람이 된다는 뜻입니다.
다만 이 조항이 작동하려면 임차인에게 대항력이 있어야 합니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 이 요건을 갖춘 임차인은 소유자가 몇 번 바뀌든 그때그때의 소유자를 상대로 보증금을 청구할 수 있습니다.
반대로 전입신고를 미뤄 뒀거나 잠시 주소를 옮겨 둔 사이에 집이 팔렸다면, 새 소유자는 임차인의 존재를 인수하지 않습니다. 이때는 계약을 한 종전 임대인을 상대로 청구하는 수밖에 없습니다.
문제는 승계가 임차인에게 늘 이로운 소식은 아니라는 데 있습니다. 대법원은 이 승계를 면책적 승계로 봅니다. 새 소유자가 보증금 반환 의무를 떠안는 대신, 계약을 맺었던 종전 임대인은 그 의무에서 벗어난다는 의미입니다. 채권의 내용은 그대로인데 갚을 사람만 갈린 셈입니다. 자력이 충분한 임대인과 계약했다는 사정이 임차인이 이 집을 고른 이유였다면, 그 이유는 매매 한 번으로 사라집니다.
실제 상담에서 마주치는 장면도 대체로 그렇습니다. 보증금과 시세의 차이가 얼마 나지 않는 주택을 자기 자금 없이 매수하는 사람이나 신설 법인으로 넘어가는 경우입니다. 등기부에는 근저당이 얹히고, 임차인은 자신이 선택한 적 없는 채무자를 마주하게 됩니다.
그렇다면 임차인은 바뀐 상대를 그대로 받아들여야만 할까요. 그렇지 않습니다. 대법원은 임차인이 임대인 지위의 승계를 원하지 않는 경우, 소유권이 넘어간 사실을 안 뒤 곧바로 이의를 제기해 임대차를 해지하고 종전 임대인에게 보증금 반환을 구할 수 있다고 봅니다. 임차인이 고르지 않은 채무자를 강요당하지 않도록 열어 둔 통로입니다.
다만 이 통로는 오래 열려 있지 않습니다. 알고도 차임을 새 계좌로 몇 달간 보낸 뒤 뒤늦게 이의를 꺼내면, 승계를 받아들인 것으로 읽히기 쉽습니다.
순서를 정리하면 이렇습니다. 첫째, 소유자가 바뀌었다는 말을 들으면 문자에 적힌 계좌부터 확인할 것이 아니라 등기부부터 뗍니다. 실제로 소유권이 넘어갔는지, 그 과정에서 근저당이 새로 설정됐는지가 한 장에 나옵니다. 둘째, 새 소유자를 임대인으로 받아들일지 판단합니다. 셋째, 받아들이지 않기로 했다면 미루지 않고 서면으로 이의를 밝히고 종전 임대인에게 보증금 반환을 청구합니다. 판단을 미루는 동안 선택지는 하나씩 닫힙니다.
결국 임대인은 사람의 이름이 아니라 집에 붙어 있는 자리입니다. 임차인이 살펴야 할 것은 누구와 계약했는지가 아니라, 지금 그 자리에 누가 앉아 있는지입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
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