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주택시장에서 집을 사고파는 일은 단순히 매도인과 매수인 두 사람만의 문제가 아닌 경우가 많다. 특히 전세나 월세를 놓은 주택이라면 그 집에 살고 있는 임차인의 계약기간과 계약갱신요구권, 매수인의 실제 입주 시점까지 함께 살펴야 한다. 여기에 토지거래허가구역이나 조정대상지역과 같은 부동산 규제가 적용되는 지역이라면 계약 당시에는 문제가 없어 보였던 거래가 잔금이나 입주 단계에서 예상하지 못한 문제로 이어질 수도 있다.
예를 들어 임차인이 살고 있는 아파트를 매수하면서 매수인이 임대차계약이 끝나는 즉시 직접 들어가 살 계획이라고 해보자. 매도인과 매수인은 임대차기간이 몇 달 남았으니 계약기간이 끝나면 자연스럽게 집을 인도받을 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 임차인에게 계약갱신요구권이 남아 있다면 문제는 그렇게 간단하지 않다.
주택임대차보호법상 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 사유가 있어야 이를 거절할 수 있다. 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우가 대표적인 갱신거절 사유다. 따라서 임차인이 갱신을 요구했다고 해서 언제나 2년의 추가 거주가 확정되는 것도 아니고, 반대로 집이 매매되었다고 해서 임차인이 당연히 나가야 하는 것도 아니다. 중요한 것은 누가 임대인의 지위에 있는 시점에 언제 갱신요구와 갱신거절의 의사표시가 이루어졌는가이다.
이 문제에 관해 대법원은 이전 판결에서 중요한 기준을 제시했다. 임차인이 이미 계약갱신을 요구했더라도 갱신거절이 가능한 법정기간 안에 주택을 양수해 임대인의 지위를 승계한 매수인은 자신이 실제 거주하려는 것을 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 보았다. 즉 임차인이 먼저 갱신요구를 했다는 사실만으로 이후 집을 산 매수인의 실거주 목적이 배제되는 것은 아니다. 다만 매수인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하려면 임대인의 지위를 승계한 뒤에도 갱신거절이 가능한 법정기간이 남아 있어야 한다. 결국 매매계약을 체결했다는 사실보다 소유권 이전과 임대인 지위 승계가 언제 이루어지는지가 중요해진다.
이 때문에 전세가 있는 주택을 매수하면서 직접 입주하려는 사람이라면 매매가격이나 잔금일 못지않게 임대차계약의 시간표를 먼저 확인해야 한다. 임대차가 언제 시작되었고 언제 종료되는지, 임차인이 과거 계약갱신요구권을 사용한 적이 있는지, 현재 계약이 최초 계약인지 갱신된 계약인지부터 살펴볼 필요가 있다. 특히 소유권을 이전받는 시점이 임대차기간 만료에 지나치게 가까우면 매수인이 임대인의 지위를 취득하고도 법정기간 내에 실거주를 이유로 갱신거절을 하지 못하는 상황이 생길 수 있다. 몇 주 또는 몇 달의 차이가 실제 입주 시기를 2년가량 바꾸어 놓을 수도 있는 것이다.
매도인 역시 주의해야 한다. 매수인이 실거주 목적으로 집을 산다는 이유만으로 임차인에게 계약기간이 끝나면 반드시 집을 비워주어야 한다고 섣불리 단정해 말하는 것은 위험하다. 매매계약만 체결한 단계에서는 원칙적으로 기존 소유자인 매도인이 여전히 임대인이고, 매수인은 아직 임대인의 지위를 승계하지 않은 상태일 수 있기 때문이다. 따라서 임차인의 갱신요구권이 남아 있는 주택이라면 임대차 만료일과 소유권 이전 예정일, 갱신요구와 갱신거절이 가능한 기간을 함께 놓고 거래 일정을 정해야 한다.
이러한 문제는 말로만 확인하기보다 매매계약서에도 남겨두는 것이 좋다. 기존 임대차의 보증금과 계약기간, 계약갱신요구권 행사 여부, 임차인 퇴거와 주택 인도 예정일 등을 확인하고 이를 특약에 구체적으로 기재하는 방법이다. 특히 매수인이 특정 날짜 이후 실제 입주할 수 있다는 것을 중요한 조건으로 매매계약을 체결한다면 더욱 그렇다. 임차인의 퇴거가 아직 확정되지 않았다면 마치 퇴거가 보장된 것처럼 계약하기보다 그 가능성을 계약서에 그대로 반영하고, 예상과 달리 임차인이 계속 거주하게 될 경우 잔금일이나 소유권 이전일을 어떻게 조정할지, 계약의 해제나 손해배상 문제를 어떻게 처리할지도 미리 정해두는 것이 안전하다.
임차인 입장에서도 집주인이 집을 팔았다는 이유만으로 자신의 임대차가 곧바로 종료되는 것은 아니라는 점을 알아둘 필요가 있다. 주택을 인도받아 거주하면서 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 임차인이라면 주택의 소유자가 바뀌더라도 원칙적으로 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계한다. 따라서 주택 매매와 임대차 종료는 별개의 문제다. 다만 새로운 소유자가 적법하게 임대인의 지위를 승계하고 법정기간 안에 자신의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우에는 상황이 달라질 수 있으므로, 임차인 역시 소유권 이전 시점과 갱신요구 및 갱신거절 시기를 확인할 필요가 있다.
토지거래허가구역에 있는 주택이라면 한 가지를 더 확인해야 한다. 토지거래허가를 받아 주택을 취득하는 경우에는 실거주 의무가 문제될 수 있는데, 기존 임차인이 있다면 임차인의 계약기간과 매수인의 실거주 의무가 충돌할 수 있기 때문이다. 정부도 이러한 문제를 고려해 올해 제도를 보완했다. 지난 5월 발표된 제도에 따르면 일정한 요건을 충족하는 무주택 실수요자가 현재 임대 중인 주택을 취득하는 경우 토지거래허가에 따른 실거주를 최대 2년까지 유예할 수 있도록 대상을 확대했고, 2026년 12월 31일까지 신청분에 대해 한시적으로 운영하도록 했다. 다만 임차인이 있는 모든 주택에 아무 조건 없이 적용되는 것은 아니므로 실제 거래에서는 해당 주택과 매수인이 유예 요건을 충족하는지 허가 신청 전에 확인해야 한다.
조정대상지역이라는 사정도 임대차 문제와 구분해서 볼 필요가 있다. 조정대상지역 지정은 세금이나 대출 등 거래 조건에 영향을 줄 수 있지만, 그것만으로 임차인의 대항력이나 계약갱신요구권이 없어지는 것은 아니다. 결국 하나의 주택에 토지거래허가, 세금·대출 규제와 주택임대차보호법이 동시에 적용될 수 있으므로 각각의 요건을 따로 확인해야 한다.
임차인이 있는 주택의 매매에서 가장 중요한 것은 결국 ‘날짜’다. 매매계약일, 잔금일, 소유권 이전일, 임대차 종료일, 임차인의 갱신요구 시점과 임대인의 갱신거절 시점이 서로 맞물려 하나의 거래를 만든다. 이 가운데 하나라도 제대로 확인하지 않으면 매도인은 예정했던 시기에 집을 넘기지 못하고, 매수인은 계획했던 날에 입주하지 못하며, 임차인은 예상하지 못한 퇴거 문제에 직면할 수 있다.
집을 사고팔 때 등기부등본을 확인하는 것은 이제 누구에게나 익숙한 절차가 되었다. 앞으로는 임차인이 있는 주택이라면 한 가지를 더 해보는 것이 좋다. 매매계약서를 쓰기 전에 임대차계약서를 함께 펼쳐놓고 중요한 날짜를 순서대로 적어보는 것이다. 누가 언제까지 임대인인지, 임차인은 언제 갱신을 요구할 수 있는지, 매수인은 언제 임대인의 지위를 승계하고 언제까지 실거주를 이유로 갱신을 거절해야 하는지를 확인하는 작은 절차가 수억원이 오가는 주택 거래에서 예상하지 못한 분쟁을 막는 가장 현실적인 방법이 될 수 있다.
곽종규 KB국민은행 변호사