서울발 공급가뭄이 경기·인천으로 번질 것이란 전망이 나오는 가운데 자금 여력별 수도권 내 집 마련 전략이 제시됐다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 지난달 31일 유튜브 채널 '부읽남TV'에 출연해 자금 규모에 따른 매수 전략을 조언했다. 그는 수도권 주택담보대출 한도가 최고 6억원으로 제한된 점을 전제로, 5억원 안팎이면 인천 구축이나 고양 덕양구 화정동 등 지하철 1·3·7호선 역세권 단지를 노려볼 만하다고 했다. 5억∼10억원대라면 부천·김포·의정부, 남양주 별내·다산 등 입주 10년 차 안팎의 준신축이 현실적 선택지로 꼽혔다.
교통망도 핵심 변수로 지목했다. 김 소장은 "GTX-A가 지나는 파주 운정과 고양 대곡 역세권, GTX-B 연장 호재가 있는 인천 송도는 서울 접근성이 크게 개선돼 가치가 오를 것"이라고 내다봤다.
다만 전세가율 상승만 보고 뛰어드는 갭투자는 경계했다. 김 소장은 "매매가는 오르지 않는데 전세가만 바짝 붙은 물건은 상품성에 문제가 있을 확률이 높다"며 "전세가와 매매가가 붙어 있다고 섣불리 매수해선 안 된다"고 말했다.
이런 전략의 배경에는 수도권 전반의 공급 위축이 있다. 김 소장은 "경기도는 2026년 하반기부터 공급 부족이 본격화하고, 인천도 2027년부터 공급 가뭄 영향권에 들 것"이라며 "서울과 경기의 주택 수요가 인천 등 외곽으로 밀려들 것"이라고 진단했다.
실제 공급 위축은 공식 통계로도 확인된다. 국토교통부가 1일 발표한 7월 주택통계에 따르면 올해 1∼7월 서울 아파트 준공은 1만7603가구로 지난해 같은 기간(3만4339가구)보다 48.7% 줄었다. 같은 기간 수도권 전체 준공도 7만1204가구로 38.7% 감소해, 공급 위축이 이미 경기·인천으로 번지고 있다.
당장의 준공은 줄었지만 선행지표는 방향이 엇갈린다. 1∼7월 서울 아파트 착공은 1만4995가구로 36.1% 늘었고, 7월 서울 인허가도 지난해 같은 달보다 95.1% 증가했다. 다만 착공·인허가가 실제 입주로 이어지기까지는 통상 2∼3년이 걸려 준공 공백을 메우기까지는 시차가 있다.
거래 시장은 위축됐다. 7월 서울 아파트 매매거래는 6564건으로 전달보다 15.2%, 지난해 같은 달보다 22.6% 감소했다.
이현정 한경닷컴 기자 angeleve@hankyung.com