정부가 초고가 주택(시가 30억~50억원 이상)의 종합부동산세에도 공제 한도를 설정하는 방안을 추진한다. 전년보다 세 부담이 50% 이상 늘어나지 않도록 한 ‘세 부담 상한율’ 또한 초고가 주택에 대해서는 상향하는 것을 검토하고 있다. 비거주 1주택자와 다주택자의 종부세 부담도 강화한다. 다만 다주택자의 양도소득세 부담은 한시적으로 완화해 매도 기회를 주기로 했다. 서울 강남·서초·용산구 등 한강벨트 고가 아파트에 대한 ‘징벌적 증세’가 현실화할 것이란 평가가 나온다.
◇최소 30억원 이상 아파트 핀셋 증세
28일 관계 부처에 따르면 정부는 다음달 초 발표하는 2027년 세제개편안에 초고가 주택의 종부세·양도세 부담을 대폭 늘리는 방안을 담기로 한 것으로 전해졌다. 우선 초고가 주택 기준은 시가 30억~50억원 이상이 유력하다. 공시가격으로는 21억~35억원 이상에 해당한다. 전국 상위 1.2~0.2%다.
현재 종부세 세율은 과세표준에 따라 2주택 이하가 0.5~2.7%, 3주택 이상이 0.5~5.0%다. 정부는 초고가 주택 과표구간을 새로 설정하고 3주택 이상에 매기는 세율을 적용하는 방안을 검토하고 있다. 종부세 과세 기준을 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’으로 바꾸는 방안과 함께 추진된다. 50억원짜리 주택 한 채보다 10억원짜리 주택 세 채의 세 부담이 더 무거워 ‘똘똘한 한 채’로 몰리는 현상을 완화하기 위한 조치다.
정부는 특히 초고가 주택에 대해서는 1가구 1주택이라도 종부세 세액공제에 한도를 두는 방안을 들여다보고 있다. 현재는 1가구 1주택에 종부세를 매길 때 보유 기간과 연령에 따라 각각 최대 50%와 40%, 합산 80%까지 세액공제를 해주고 있다.
또 전년 대비 150%인 종부세 부담 상한율을 초고가 주택에 대해선 200% 이상으로 높이는 방안을 추진한다. 세 부담 상한율은 공시지가 상승 등으로 세 부담이 급격하게 느는 것을 막기 위한 제도다. 초고가 주택의 세 부담 상한율을 높이면 이런 주택을 보유한 사람은 전년 대비 종부세를 두 배 이상 내게 될 수도 있다.
아울러 비거주 1주택은 장기 보유 공제를 거주 공제로 전환해 세 부담을 늘리기로 했다. 다주택자에게는 기본공제액(9억원)과 공정시장가액비율(60%) 조정 등을 통해 역시 세 부담을 높일 방침이다.
반면 일정 가액 미만 거주용 1주택에 대한 종부세 부담은 유지 또는 완화할 계획이다. 1가구 1주택자 기본공제액을 12억원에서 13억~15억원으로 상향하는 방안을 검토하고 있다. 2023년 현행 기준이 적용된 이후 서울 아파트 평균 가격이 급등해 과세 대상이 중산층으로 넓어졌기 때문이다. 기본공제액을 15억원으로 높이면 주택분 종부세 납부자가 14%(약 7만5000명) 줄어들 것으로 전망된다. ◇초고가는 양도세 부담도 강화양도세 역시 초고가 주택이 타깃이다. 현재 양도가액이 12억원 이하인 1가구 1주택에 양도세를 과세하지 않는데, 초고가 주택에는 비과세 혜택을 축소하는 방안이 거론된다.
아울러 보유 기간(최대 40%)과 거주 기간(최대 40%)에 따라 최대 80%까지 적용하는 장기보유특별공제 역시 초고가 주택은 10억원 수준으로 한도를 설정하는 방안을 검토한다. 10억원에 산 아파트를 35억원에 팔고 필요경비로 2억원을 썼다면 현 제도상 장특공제액은 최대 12억914만원이지만, 한도 10억원이 설정되면 공제액은 2억914만원 줄어든다.
퇴로도 마련한다. 현재 조정대상지역 다주택자는 장특공제가 원천 배제되는데, 한시적으로 인센티브를 제공해 매각을 유도할 방침이다. 고령 은퇴자와 지방 이주자에게도 과세 특례를 통해 매도 기회를 부여하는 방안이 검토된다.
김일규/김익환/남정민 기자 black0419@hankyung.com