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Q. 40대 초반 미혼 직장인이다. 직장생활 15년 차로 연봉은 1억원 정도다. 현재 경기권 1기 신도시 아파트를 보유하고 있다. 미국 주식에는 연간 약 4000만원을 투자하고 있다. 직장과 가까운 서울 마포·용산·성동구(마용성)으로 이동하고 싶지만 자금이 부족하다. 미국 주식 투자로 자산을 늘리는 데도 한계가 있다. 갈아타기를 성공하기 위해서는 어떤 재테크 전략을 세워야 할까.
A. 갈아타기 전략을 세울 때는 언제 움직일지, 목표 지역으로 한 번에 이동할지 단계를 나눠 접근할지를 결정해야 한다.
현재 1기 신도시 아파트에 거주하면서 금융자산을 늘린 뒤 마용성으로 한 번에 진입하는 방법도 있다. 원하는 지역과 평형을 타협하지 않고 취득세와 중개보수 등 반복되는 거래비용을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 하지만 서울 핵심지역의 집값이 자금을 모을 때까지 기다려주지 않을 가능성이 높다.
현실적인 대안은 1기 신도시 아파트를 팔아 서울에 먼저 진입한 뒤 3~5년 후 마용성으로 다시 이동하는 것이다. 우선 현재 주택을 매도했을 때 실제로 손에 쥘 수 있는 순자산부터 계산해야 한다. 시세에서 대출 잔액만 빼는 것이 아니라 세금과 중개보수, 이사비용 등을 제외한 순회수자금을 파악해야 한다.
순회수자금이 7억~8억원이고 대출 가능액이 4억~6억원이라면 총 11억~14억원의 매수 여력이 생긴다. 마용성의 선호 단지를 사기에는 부족하지만 서울 진입을 검토할 수 있는 수준이다. 중구와 서대문구, 영등포구 등 마용성과 인접하면서 진입가격이 낮은 지역을 선택하거나, 마용성 안에서 소형·구축 아파트로 눈높이를 낮출 수 있다.
다만 서울이라는 이유만으로 매수해서는 안 된다. 첫 번째 주택은 최종 목적지가 아니라 다음 갈아타기를 위한 중간 자산이다. 역세권과 직주근접성, 단지 규모, 생활편의시설, 거래량 등을 따져 향후 매도가 쉬운 주택을 골라야 한다. 비역세권 소규모 단지나 거래가 드문 주택은 다음 이동을 어렵게 할 수 있다.
첫 번째 서울 주택을 확보한 뒤에는 3~5년간 주택 가격 상승분과 추가 저축액, 금융자산 수익을 모아 자기자본을 늘려야 한다. 연간 4000만원씩 투자하면 5년간 원금만 약 2억원을 마련할 수 있다. 주택 가격 상승분과 대출 원금 상환액까지 더하면 다음 갈아타기에 활용할 자금은 더 커진다.
물론 중간 주택이 반드시 오르는 것은 아니다. 목표 지역이 더 빠르게 오르면 격차가 벌어질 수도 있다. 두 번의 갈아타기는 시장 위험을 없애는 전략이 아니라 현재의 10억원 격차를 감당 가능한 단계로 나누는 방법이다.
거래비용도 점검해야 한다. 주택을 두 번 사고팔면 취득세와 중개보수, 이사비용이 반복된다. 기존 주택과 중간 주택의 1가구 1주택 비과세 요건도 확인해야 한다. 대출 규제가 강한 상황에서는 기존 주택을 먼저 처분한 뒤 새 주택을 사는 방식이 상대적으로 안전하다.
미국 주식 투자를 중단할 필요는 없다. 다만 부족한 10억원을 단기간에 만드는 승부수로 봐서는 안 된다. 제한된 원금으로 높은 수익을 내려면 집중투자나 레버리지 등 큰 위험을 감수해야 하기 때문이다.
미국 주식은 다음 갈아타기 때 자기자본을 보태는 수단으로 활용하는 것이 적절하다. 주택 매수에 쓸 자금과 장기 노후자금을 구분해야 한다. 장기자금은 주식으로 운용할 수 있지만 3~5년 안에 계약금과 잔금으로 쓸 자금은 예금과 머니마켓펀드(MMF), 단기채권 등 변동성이 낮은 자산으로 관리하는 편이 좋다.
매수 시점이 2년 안으로 다가오면 주식 비중은 단계적으로 낮춰야 한다. 주택을 사야 할 때 증시가 하락하면 손실을 감수하고 주식을 팔아야 할 수 있어서다. 미국 주식 관련 세제 변화 가능성만으로 포트폴리오를 급격히 바꾸기보다 제도의 내용과 시행 시점이 확정된 뒤 대응하는 것이 합리적이다.
청약통장은 유지하되 당첨을 재테크 전략의 중심에 둘 필요는 없다. 당첨 가능성과 시점이 불확실하기 때문이다. 현재 자금으로 살 수 있는 서울 주택을 찾으면서 조건에 맞는 청약이 나오면 추가 선택지로 활용하는 편이 바람직하다.
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정리=조미현 기자 mwise@hankyung.com