서울 강남구 한강 변 최대 재건축 사업지인 압구정3구역의 추정 분담금이 조정됐다. 최근 압구정 아파트값이 크게 올라 기존 자산 가치가 상승한 영향이다. 재건축 사업성을 나타내는 추정비례율(개발이익률)은 낮아졌지만 조합원 권리가액이 올라 실제 부담은 크게 달라지지 않은 것으로 분석된다.
30일 정비업계에 따르면 압구정3구역 조합이 제시한 추정 비례율은 54.05%다. 지난해 추정 수치(61.05%)보다 7%포인트 낮아졌다. 추정비례율은 개발이익을 종전자산 평가총액으로 나눈 값이다. 일반적으로 비례율(기준 100%)이 높을수록 조합원 부담이 줄어드는 것으로 해석된다.
비례율이 하락한 것은 사업성이 악화해서가 아니다. 최근 압구정 아파트 시세가 크게 오르며 종전자산 평가액이 크게 증가했기 때문이다. 조합은 종전자산 추정액을 31조3800억원으로 산정했다. 지난해(24조9300억원)보다 6조4500억원 늘었다. 재건축을 통해 얻는 개발이익은 16조9600억원으로 추산됐다. 분양수입 24조3300억원에서 사업비 7조3700억원을 제외한 금액이다.
비례율은 낮아졌지만 조합원의 부담이 그만큼 늘어나는 것은 아니다. 종전자산 가치가 상승하면서 조합원 권리가액도 함께 증가했기 때문이다. 조합이 추산한 권리가액 총액은 16조9600억원으로 지난해보다 약 1조7000억원 늘었다. 비례율 하락분을 종전자산 증가가 상당 부분 상쇄한 셈이다.
조합 추산에 따르면 전용면적 84㎡ 소유자가 같은 면적의 새 아파트를 분양받으면 추정 분담금은 약 5억4100만원이다. 종전 주택 가치가 높은 전용 245㎡ 소유자가 비슷한 면적을 받으면 약 29억원을 부담해야 한다. 전용 82㎡ 소유자가 347㎡ 펜트하우스를 선택하면 추정 분담금은 177억원에 달한다.
압구정3구역은 현대1~7차와 현대10·13·14차, 대림빌라트 등 3934가구를 최고 70층, 5175가구 규모로 재건축하는 사업이다. 지난 5월 현대건설이 시공사로 선정됐다.
업계에서는 압구정처럼 기존 아파트 가격이 매우 높은 강남 재건축은 비례율보다 개발이익 규모와 분양수입을 함께 봐야 사업성을 정확히 판단할 수 있다고 설명한다. 압구정3구역은 분양수입 대비 사업비 비중이 약 30%에 그쳐 수익성은 여전히 우수한 것으로 평가된다.
유오상 기자 osyoo@hankyung.com