“부동산 개발 사업의 리스크가 커질수록 프로젝트리츠 방식에 관심이 높아질 것입니다.”
이준혁 지평 변호사(사진)는 20일 “프로젝트리츠를 활용하면 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 방식보다 개발 사업의 안정성이 크게 높아진다”며 이같이 강조했다. 지난해 11월 도입된 프로젝트리츠는 개발 단계부터 준공, 운영까지 모든 과정을 리츠(부동산투자회사) 구조 안에서 수행할 수 있도록 한 제도다. 이 변호사는 최근 프로젝트리츠 제도를 설계하고 현장에 적용해 온 국토교통부 담당자, 변호사, 회계사 등 전문가와 함께 <프로젝트리츠로 일하는 법>을 출간했다.
이 변호사는 국내 대표적인 부동산금융 법률 전문가로 꼽힌다. 주택도시보증공사(HUG) 주택도시기금 출자 심의위원, 한국리츠협회 제도개선자문위원회 위원 등을 역임했다. 현재 국토부 부동산투자회사 자문위원, 노란우산공제회 외부위원 등으로 활동 중이다.
그는 불필요한 거래 비용과 세금 부담을 줄이고 투자 효율성을 높이는 게 제도의 취지라고 강조했다. 이 변호사는 “프로젝트금융투자회사(PFV)는 조세특례제한법에 근거한 한시적 툴로 제도 안정성이 낮고 높은 차입 의존도로 인해 금리 변동에 취약한 구조”라며 “프로젝트리츠는 부동산투자회사법이라는 단일 법체계 안에서 인가받은 자산관리회사(AMC)가 운영해 상대적으로 안정적”이라고 설명했다. 신고제여서 형식 요건만 충족하면 설립이 가능하고 개발 단계에서 공모 의무와 주식 분산 의무를 유예해 신속성, 효율성 등을 확보한 것을 장점으로 꼽았다.
PFV의 건전성 문제와 금융회사 부실화 우려 등이 커진 상황에서 프로젝트리츠의 역할이 중요해질 것이란 설명이다. 그는 “대규모 프로젝트에 참여하는 금융회사는 ‘인가받은 자산관리회사를 둔 리츠’를 선호할 수밖에 없다”며 “서울 중심부의 조 단위 사업도 PFV에서 프로젝트리츠로의 전환을 검토하는 것으로 안다”고 했다.
그동안 정부에 설립 신고된 프로젝트리츠는 9곳이다. 그는 “아직은 주로 오피스와 임대주택이 많지만 주택 분양사업에도 충분히 활용할 수 있을 것”이라고 했다. 제도적으로는 준공 후 5년 내 공모하도록 규정돼 있지만 그 전에 통매각 등을 통해 투자금을 회수하고 청산할 수 있어서다.
‘시공사 책임준공’ 리스크, 본PF 무산 등 기존 개발시장의 고질적 문제 해결에도 긍정적 역할을 기대했다. 그는 “리츠는 기본적으로 PFV보다 자기자본 비율이 높아 시공사와 신탁사에 무리한 신용 보강을 요구할 필요가 줄어든다”며 “초기 단계부터 많은 돈을 투자한 투자자도 기한이익상실(EOD·대출 만기 전 상환 요구) 등이 발생하지 않도록 사업을 더 철저히 관리할 수밖에 없다”고 했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com