올해 상업용 부동산 시장이 본격적인 거래 회복 국면에 진입하고 있다는 분석이 나왔다. 다만 신축·대형·고급 자산을 중심으로 거래가 회복하면서 자산 각 격차는 더욱 확대할 전망이다.
15일 코람코자산운용 리서치&전략실(R&S실)은 '2026년 1분기 국내 상업용 부동산시장 분석' 보고서를 발간하고 이같이 진단했다.
보고서에 따르면, 1분기 상업용 부동산 시장은 투자 심리가 점차 회복하는 가운데 △미국 기준금리 동결 장기화와 △한미 금리차 확대 △중동 사태에 따른 유가·환율 불안 등으로 금리 인하 가능성이 불확실성으로 꼽혔다.
이러한 환경에서 실제 거래는 안정적인 임대수익과 가치 상승 가능성을 동시에 갖춘 자산에 집중되며, 자산 간 양극화가 한층 심화하고 있다.
가장 뚜렷한 변화는 오피스 시장에서 나타났다. 서울 주요 업무지구(CBD·GBD·YBD)의 대형 오피스는 권역에 따라 2~5% 수준의 공실률을 유지하며 수천억 원 규모의 거래가 잇따르고 있다. 기관투자자들이 유동성과 임차 안정성이 높은 자산을 선호하기 때문이다. 반면 중소형 오피스와 경쟁력이 낮은 기존 자산은 공실률 상승과 렌트프리 확대로 실질임대료가 하락하는 등 양극화가 뚜렷하다.
가장 강한 성장세가 예상되는 분야는 '데이터센터'다. 생성형 AI 확산에 따른 수요 급증 속에서, 전력계통영향평가 시행 이후 수도권 신규 개발의 진입장벽이 크게 높아졌기 때문이다. 수도권 총 334건 신청 중 본심사 통과는 9건에 불과하며 서울은 통과 건이 없어, 입지·전력·임차인 확보 여부에 따른 자산 선별이 투자의 핵심 변수로 작용할 전망이다.
물류센터 시장은 체질 개선의 조짐을 보이고 있다. 2025년 상반기 NPL 중심이었던 거래가 하반기 정상 거래로 전환되며 회복 신호가 나타나고 있으나, 자산별 차별화는 더욱 뚜렷하다. 호텔 시장은 지난해 외래관광객 1582만 명으로 코로나19 이전 수준을 상회하며 운영 펀더멘털이 뚜렷하게 개선됐다. 특히 서울 4~5성급 중심으로 객실 이용률과 객실당 매출의 상승세가 이어지고 있으며, 투자 목적도 과거 용도변경에서 운영 가치 기반으로 전환되고 있다.
정진우 코람코자산운용 리서치&전략팀장은 "올해 1분기 시장은 거래 회복의 신호가 분명해지고 있지만, 실제 자금은 신축·대형·고급 자산으로 빠르게 집중되고 있다"며 "앞으로는 시장 전체의 방향보다 어떤 자산을 선택하고 어떻게 운용하느냐가 투자 성과를 좌우하게 될 것"이라고 말했다.
약 54조 원의 부동산자산을 운용 중인 코람코는 최근 여의도 현대차증권빌딩, 분당두산타워, 로지스포인트 호법, 을지로 U5(유파이브)호텔 등 주요 거래를 잇달아 성사한 바 있다. 이번 보고서는 실제 투자와 거래 과정에서 확보한 데이터를 바탕으로 최근 시장에서 어떤 자산에 자금이 몰리고 있는지, 향후 어떤 자산이 회복을 주도할지를 분석했다. 이 보고서는 코람코자산운용 홈페이지에서 확인할 수 있다.
이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com