안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
이번 시간에는 성공적인 ‘부동산 밸류업’을 꿈꾸는 예비 건축주분들이 반드시 알아야 할 ‘실패하지 않는 건축주의 태도’에 대해 이야기해 보려 합니다.
많은 분들이 꼬마빌딩이나 상가주택 건축을 인생의 큰 숙제이자 목표로 삼지만, 정작 건물이 올라가는 과정에서 시공사와의 갈등이나 예상치 못한 추가 비용 발생으로 고통받는 경우가 허다합니다.
지금부터 건축 전문가들이 꼽는 ‘가장 안타까운 건축주 사례’를 통해 자산 가치를 극대화하는 전략을 정리해 드리겠습니다.
빌딩 부자가 되고 싶은가? 건축주의 ‘태도’부터 밸류업하라
최근 부동산 시장의 뜨거운 키워드는 단연 ‘밸류업’입니다.
하지만 진짜 밸류업은 화려한 설계도 한 장으로 완성되지 않습니다.
종이 위의 계획이 실제 돈을 벌어다 주는 수익형 부동산으로 탄생하는 과정, 즉 ‘시공 리스크 관리’를 얼마나 잘하느냐에 따라 내 건물의 성패가 결정되기 때문입니다.
1. ‘무관심’과 ‘과몰입’ 사이, 황금 밸런스를 찾아라
현장에서 가장 안타까운 첫 번째 사례는 바로 ‘방관형 건축주’입니다.
계약서만 믿고 준공 때까지 한 번도 현장에 오지 않다가, 다 지어진 뒤에야 “이게 아니었다”며 수십 가지 하자 리스트를 내미는 경우입니다.
이미 마감된 벽을 뜯고 자재를 바꾸는 것은 돈과 시간을 허공에 날리는 일이며, 시공사와의 신뢰도 무너집니다.
반대로 ‘과몰입형(현장 상주형) 건축주’도 위험합니다.
매일 현장에 나와 도면에도 없는 요구를 즉흥적으로 쏟아내는 경우인데, “창문 위치 조금만 옮겨달라”는 사소한 요청 하나가 전기·설비·구조를 통째로 흔드는 ‘도미노 리스크’로 이어질 수 있습니다.
결국 공사 기간은 늘어나고, 공사비는 눈덩이처럼 불어나 법적 분쟁으로 번지기 쉽습니다.
건축은 ‘방치’도, ‘과도한 간섭’도 답이 아닙니다.
전문가와 함께 정해진 공정(골든타임)에 맞춰 정확하게 의사결정을 내리는 것이 최선의 전략입니다.
2. ‘평당 공사비’의 함정, 싼 게 비지떡인 이유
부동산 투자의 핵심은 비용 절감이지만, 건축에서 ‘시장가보다 현저히 낮은 견적’은 축복이 아니라 재앙의 시작일 수 있습니다.
시공사는 자선단체가 아닙니다.
시장가가 100인 공사를 80에 해주겠다는 업체는 공사 도중 저급 자재를 사용하거나 추가 비용을 요구하며 결국 그 차액을 건축주에게 전가하는 경우가 많습니다.
결국 공사비는 어떤 과정을 거치더라도 시장 평균가 수준으로 수렴하게 됩니다.
따라서 처음부터 ‘제값’을 인정하는 것이 훨씬 현명합니다. 적정한 비용을 지불해야 시공사에게 최상의 품질과 계약상의 권리를 당당하게 요구할 수 있기 때문입니다.
밸류업 처방전
프로 건축주는 공사비를 깎는 데 에너지를 쓰지 않습니다.
대신 공정한 계약으로 리스크를 통제하고, 그 대가로 최고의 시공 품질을 확보해 건물의 가치를 끌어올립니다.
3. 결정의 골든타임을 놓치지 마라
건축 현장은 정교하게 맞물린 톱니바퀴와 같습니다.
타일 색상 하나, 수전 디자인 하나를 고르는 결정이 늦어지면 그 뒤의 공정 전체가 멈추는 ‘도미노 중단’이 발생합니다.
고민하는 순간에도 은행 이자와 인건비라는 기회비용은 계속 발생합니다.
문제는 갈등입니다.
본인의 결정 지연으로 공사가 늦어졌음에도 지체상금 책임을 시공사에 전가하려다 법적 분쟁으로 이어지는 사례가 많습니다.
성공한 건축주는 전문가의 조언을 참고하되, 최종 결정을 빠르고 명확하게 내립니다.
밸류업 처방전
의사결정의 속도가 곧 수익률입니다.
미리 ‘결정 리스트’를 준비하고, 공정별 골든타임 내에 승인하는 것이 최고의 재테크입니다.
4. ‘내 편’이 되어줄 전문가(PM)를 활용하라
건축주가 모든 공정을 완벽히 이해하는 것은 사실상 불가능합니다.
그럼에도 지인이나 비전문가의 조언에 의존하는 경우가 많은데, 이는 매우 위험한 선택입니다.
전문 PM(Project Manager)은 시공사의 무리한 요구를 방어하고, 건축주의 불확실성을 확신으로 바꾸는 ‘현장의 조율사’입니다.
비용이 부담처럼 느껴질 수 있지만, 공기 단축과 하자 예방 효과를 고려하면 결과적으로 훨씬 큰 자산 가치를 만들어냅니다.
밸류업 처방전
진정한 빌딩 부자는 모든 것을 직접 하지 않습니다. 대신 ‘내 편’ 전문가를 통해 리스크를 통제합니다.
이 시스템이 밸류업의 마지막 퍼즐입니다.
이처럼 성공적인 건축은 건축주, 시공사, 설계자가 각자의 역할을 존중할 때 완성됩니다.
건축은 단순히 건물을 짓는 행위가 아니라, 여러분의 미래를 설계하는 과정입니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.