대한민국 주거 정비의 역사는 곧 규제와의 사투였다. 특히 기존 주택법 체계 아래에서의 재건축은 일반분양 물량이 30세대를 넘어서는 순간, 강력한 ‘공개 분양’의 망 안으로 강제 진입하게 된다. 청약 홈을 통한 복잡한 절차, 가점제 규제, 그리고 조합의 자율성을 제약하는 분양가 규제는 사업 주체인 토지등소유자들에게 ‘내 땅에 내 집을 짓는데 왜 마음대로 처분하지 못하느냐’는 사유재산권 행사의 본질적 의문을 남겼다.
또한 재개발, 재건축을 요하는 소규모 단지는 노후화에도 불구하고 정비구역 지정을 위한 면적 요건 등을 충족하지 못하여 정비사업에서 외면되어 왔으나, 이러한 단지에 대해서도 보다 유연하고 신속한 정비를 가능케 하는 강력한 대안이 바로 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 ‘소규모주택정비법’)」에 따른 소규모재건축사업 및 가로주택정비사업 등(이하 총칭하여 ‘소규모주택정비사업’)이다.
소규모주택정비사업의 가장 큰 장점은 ‘신속성’이다. 일반적인 재건축, 재개발 사업은 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에 따라 조합을 설립하여 사업시행계획, 관리처분계획 등을 거쳐야 하고 이를 위한 개별적인 조합 총회를 거쳐야 하는 등 복잡한 절차를 넘고 또 넘어야 했다.
그러나 소규모주택정비사업은 덩치가 작은 만큼 발걸음도 가볍다. 안전진단, 정비계획 수립, 정비구역 지정 등 초기 단계가 생략되며, 소규모주택정비법 제27조에 따른 ‘통합 심의’를 통해 건축·교통·경관 등 여러 분야의 인허가를 한 번에 처리할 수 있다. 평균 10년이 걸리는 일반 재건축에 비해 3~5년 내외로 사업 기간을 단축할 수 있는 이유다. 이에 따라 사업비도 파격적으로 절약할 수 있다는 장점이 있다.
또한, 사업 규모 자체가 작은 소규모주택정비사업의 특성상, 일반분양 물량을 29세대 이하로 맞추는 경우가 많다. 이 경우 주택법상 공급 규제를 받지 않는 ‘임의 분양’이 가능해진다. 이에 따라 기존 소유자들은 개발사업의 수익을 자율적으로 배분할 수 있어, 사업의 리스크를 능동적으로 관리하고 수익성을 방어할 수 있다.
이러한 소규모주택정비사업에 해당하기 위해서는 아래 요건들을 충족해야 한다. 소규모주택정비법에서 가장 많이 수행되는 가로주택정비사업의 경우, 서울을 예로 들면, 접하는 도로가 둘 이상인 구역이라면 도로폭이 6m 이상, 면적이 13,000m2 미만, 기존 세대수 20세대(전부 단독주택인 경우 10호) 이하라면 대략적인 요건이 충족된다. 소규모재건축사업은 말 그대로 규모가 축소된 재건축사업으로, 사업면적 10,000m2 미만, 기존 세대수 200세대 미만인 주택단지라면 가능하다.
규모가 간소화된 만큼 대형 시공사, 다양한 커뮤니티 시설을 누릴 수 없다는 단점도 있다. 그러나 대단지의 브랜드 가치도 좋지만, 규제가 복잡해질수록 개발의 ‘자율성’과 ‘속도’는 대체 불가능한 가치가 된다. 소규모재건축은 주택법의 경직된 잣대를 넘어, 기존 소유자들이 주도권을 쥐고 자신의 재산 가치를 극대화할 수 있는 실무적인 돌파구로 충분히 고려해볼 만하다. 낡은 주거지를 신속히 정비하고 개발사업을 통해 재산권의 본질적 가치를 회복하고자 하는 이들에게 소규모주택정비법은 가장 영리한 선택지가 될 것이다.
글 법무법인 위온 파트너변호사 박순영