“프로젝트리츠 제도의 구조와 실무를 체계적으로 설명해 시장 참여자들이 안정적이고 책임 있는 사업 모델을 설계하도록 돕는다”(김한모 한국디벨로퍼협회 협회장)
“법·세제·실무 쟁점을 법률가의 시각에서도 명확히 이해할 수 있도록 정리한 신뢰할 만한 안내서”(김정욱 대한변호사협회 회장)
많은 사람들이 ‘건물주’를 꿈꾼다. 그러나 현실에서 부동산 투자에 성공하는 것은 녹록치 않다. 개인이 수백, 수천억 원을 호가하는 대형 빌딩을 소유하기는 불가능에 가깝다. 자금이 있더라도 복잡한 관리와 세금, 낮은 환금성은 큰 부담으로 작용한다.
이러한 장벽을 낮춘 제도가 바로 리츠(REITs)다. 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 개발·취득·운영하고 그 수익을 다시 투자자에게 배당하는 리츠는 ‘일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대’했다는 평가를 받는다. 자본가 또는 기관과 기업의 전유물이라 여겨졌던 부동산 투자 기회가 일반에게까지 확장된 것이다. 누구나 건물주가 될 수 있는 시대가 됐다.
한국 리츠는 IMF 외환위기 속에서 탄생했다. 외환위기 당시 자금난에 빠진 기업들은 사옥 등 부동산 자산을 매각하기 시작했고, 이를 외국인 투자자들이 헐값에 사들였다. 서울의 주요 오피스빌딩이 해외 자본으로 대거 넘어가자, 정부는 우리 자본을 보호하고 기업 구조조정을 지원하기 위한 장치로 리츠 제도의 기반인 ‘부동산투자회사법’을 만들었다.
2025년말 기준 국내 인가 및 등록 리츠는 총 447개, 자산 규모는 약 117조 8600억 원이다. 이제는 단순한 규모의 확장을 넘어 상품 구조와 투자자 기반의 다변화가 진행되고 있다.
이러한 흐름 속에서 리츠는 또 한 번 변화를 맞이하고 있다. 2025년 11월 도입된 프로젝트리츠가 그 변곡점이 될 것이란 기대가 나온다.
프로젝트리츠는 개발 단계부터 준공, 장기 운영, 공모·상장까지 부동산 개발 전 과정을 하나의 구조 안에서 추진할 수 있도록 설계된 상품이다. 강력한 세제 인센티브가 부여돼 토지 소유자·공공·민간사업자가 현금 유출 부담 없이 자산을 출자하고 주주로 참여할 수 있다. 프로젝트파이낸싱(PFV)을 중심으로 한 선분양형 구조에 의존했던 국내 부동산 개발 산업에도 구조적 변화를 가져올 것으로 기대된다.
최근 출간된 ＜프로젝트리츠로 일하는 법＞은 프로젝트리츠 제도를 실제로 설계하고 현장에 적용해 온 국토교통부 담당자, 변호사, 회계사 등 전문가들이 집필한 실무 가이드다. 부동산 개발 패러다임의 변화를 앞두고 리츠 종사자, 디벨로퍼, 부동산 자산 보유자, 금융기관, 공공기관 담당자 등 프로젝트리츠를 기획·설계·운용하려는 실무자들에게 실질적인 길잡이가 될 것이다.
부동산은 ‘소유’가 아닌 ‘투자’의 시대로 접어들고 있다. 거액의 자본이나 해박한 법률 지식이 없어도 누구나 우량 부동산의 주인이 돼 그 가치를 공유할 수 있는 시대. 이러한 변화 속에서 리츠의 구조와 발전 과정, 그리고 새롭게 등장한 프로젝트리츠를 살펴보는 것은 앞으로의 부동산 투자 환경을 이해하는 데 의미 있는 단서를 제공할 것이다.