프로젝트리츠로 일하는 법
강명기·김승범·김중한·이재훈·이준형 지음 | 한국경제신문 | 2만원부동산 투자 시장의 큰 변화를 예고하는 ‘프로젝트리츠’의 설계와 운영 방법 등을 상세히 소개하는 책이 나왔다. 정책을 만든 이들이 직접 집필한 책이다.
우리나라 리츠의 역사는 그리 오래 되지 않았다. IMF 외환위기는 한국 부동산 시장에 큰 변화를 불러왔다. 외환위기 당시 자금난에 빠진 우리 기업들은 사옥 등 부동산 자산을 매각하기 시작했고 이를 외국인 투자자들이 헐값에 사들이면서 1999~2001년 사이 서울의 주요 오피스빌딩 상당수가 해외 자본으로 넘어갔다. 이에 정부는 국내 자본을 보호하고 기업을 지원하기 위한 장치로 부동산투자회사법을 제정했다. 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 개발·취득·운영하고 그 수익을 다시 투자자에게 배당하는 리츠(REITs)는 이러한 배경 속에서 탄생했다.
많은 이들이 임대 수익과 시세 차익을 기대하며 ‘건물주’를 꿈꾼다. 그러나 현실에서 부동산 투자는 높은 장벽을 넘어야 하는 일과 같다. 개인이 수백, 수천억원을 호가하는 대형 빌딩을 소유하기는 사실상 불가능에 가까우며 설령 자금이 있더라도 복잡한 관리와 세금, 낮은 환금성은 큰 부담이다. 이러한 장벽을 낮춘 제도가 바로 리츠다. 리츠는 누구나 건물주가 될 수 있는 시대의 문을 열었다.
2025년 12월 기준 국내 인가 및 등록 리츠는 총 447개, 자산 규모는 약 117조8600억원에 이른다. 여러 구조적 한계에도 불구하고 리츠는 도입 이후 꾸준히 성장해 왔다. 최근에는 투자 대상 자산 확대와 운용 절차 개선 등 점진적인 제도 변화도 이어지고 있다. 이러한 흐름 속에서 가장 주목할 만한 것이 프로젝트리츠(Project REITs)의 도입이다. 프로젝트리츠는 개발 단계부터 준공, 장기 운영, 공모·상장에 이르기까지 전 과정을 하나의 리츠 구조 안에서 일관되게 추진할 수 있도록 설계된 새로운 부동산 개발 플랫폼이다.
프로젝트리츠로 일하는 법은 프로젝트리츠 제도를 설계하고 현장에 적용해 온 국토교통부 담당자, 변호사, 회계사 등 ‘리츠맨’들이 집필한 리츠 실무 가이드다. 리츠 설립 절차, 자금조달 구조, 세제 쟁점, 공시 및 감독체계, 사업 구조 설계까지 전 과정을 체계적으로 정리했다.
1장에서는 리츠의 기본 구조와 작동 원리를 설명하며 리츠 제도의 역사와 국내 시장의 특징을 정리한다. 2장에서는 2025년 11월 도입된 프로젝트리츠의 설계와 운용 방식을 설명하고 관련 궁금증을 Q&A 형식으로 풀어냈다. 이와 함께 실제 프로젝트리츠 사례도 함께 소개한다. 3장에서는 정책형 리츠인 지역상생리츠와 지방 미분양 CR리츠의 도입 배경 및 성과, 전망을 다룬다. 4장에서는 리츠의 세금과 회계 쟁점, 투자보고서 작성, 제재 절차 등 실무에 필요한 내용을 정리했다. 마지막 에필로그 ‘앞으로 리츠는 어떻게 달라져야 할까?’에서는 현장에서 리츠 제도를 설계하고 적용해 온 리츠맨들의 제언을 담았다.
이제 부동산은 ‘소유’가 아닌 ‘투자’의 대상이 됐다. 거액의 자본이나 해박한 법률 지식이 없어도 누구나 우량 부동산의 주인이 되고 그 가치를 공유할 수 있는 시대, 이러한 변화 속에서 리츠의 구조와 발전 과정, 그리고 새롭게 등장한 프로젝트리츠를 살펴보는 것은 앞으로의 부동산 투자 흐름을 이해하는 데 의미 있는 단서가 된다. 프로젝트리츠로 일하는 법은 리츠 종사자, 디벨로퍼, 금융기관, 공공기관 담당자 등 프로젝트리츠를 기획·설계·운용하려는 실무자는 물론 리츠 제도 활용을 고민하는 이들에게 확실한 길잡이가 될 것이다.
황진아 한경매거진앤북 기자