주택 매매와 주택 임대차는 계약 체결도 중요하지만, 관련 법령을 면밀히 확인할 필요가 있다. 서울·경기 지역의 토지거래허가구역이나 조정대상지역이라면 특히 그렇다. 이들 지역 내 다주택자 보유 주택을 중심으로 유의할 점을 살펴본다.
다주택자가 조정대상지역 내 보유한 주택을 양도할 때는 고려해야 할 사항이 적지 않다. 우선 해당 주택 양도 시 부과되는 양도소득세 중과에 대한 유예 조치가 올해 5월 9일 종료된다. 다주택자가 양도소득세 중과를 피하려면 지난해 10월 15일 기준 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산구) 소재 주택은 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 뒤 계약일로부터 4개월 이내에 양도해야 한다. 지난해 10월 16일 기준 새로 지정된 조정대상지역(그 외 지역) 소재 주택은 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 이내에 양도해야 한다. 이는 2월 입법예고된 소득세법 시행령에 근거한 내용이다.
토지거래허가구역 내 주택을 매수하려는 경우에는 해당 주택이 토지거래허가 대상인지 여부를 면적·지목·용도지역 및 고시 기준에 따라 확인해야 한다. 허가를 받지 못하면 계약 자체가 무효가 될 수 있으므로 허가 조건부 특약을 두는 등 계약 및 잔금 일정을 신중히 정할 필요가 있다. 거주 목적의 허가를 받은 경우에는 통상 취득일부터 2년간 실거주 의무가 발생한다. 이를 이행하지 않으면 이행 명령과 함께 취득가액의 일정 비율 범위에서 이행강제금이 반복 부과될 수 있다.
조정대상지역 및 토지거래허가구역 내 다주택자 소유 주택을 5월 9일까지 매수하는 경우도 살펴볼 필요가 있다. 정부는 임대 중인 주택에 대해 토지거래허가제상 실거주 의무를 ‘임대차 최초 계약 종료일까지’ 유예하되, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주하도록 하는 제한적 완화 방안을 발표했다. 다만 적용 대상은 ‘조정대상지역 내 다주택자→무주택자’ 매도로 한정된다.
대항력 있는 임차인이 있는 주택의 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한다. 따라서 매수인이 실거주 의무를 이행하려면 주택임대차보호법에 따라 보호되는 임차인의 지위를 정확히 확인해야 한다. 대항력을 갖춘 임차인의 갱신요구권 행사 가능성, 묵시적 갱신 여부에 따라 임대차 기간이 어떻게 연장되는지, 이에 대해 거절할 수 있는지 등을 면밀히 살펴야 한다.
기존 규정에 따르면 토지거래 허가를 받아 주택을 매수한 경우 취득 시점부터 실거주 의무가 발생한다. 임차인이 갱신요구권을 행사해 임대차 기간이 연장되면 실거주 의무를 이행하기 어려운 경우가 대부분이다. 이 때문에 토지거래허가구역 내에서 대항력 있는 임차인이 있는 주택을 매수하는 것은 현실적으로 쉽지 않다.
다만 조정대상지역 및 토지거래허가구역 내 다주택자 소유 임대주택을 5월 9일까지 매수하는 경우에는 실거주 의무가 ‘임대차 최초 계약 종료일’ 등으로 유예된다. 매수인은 최초 임대차 종료 시기를 고려해 실거주 의무를 이행할 수 있다. 그러나 실거주 의무가 유예되더라도 주택임대차보호법에 따라 임차인이 갱신요구권을 행사하거나 묵시적으로 임대차가 갱신되면 임대차 기간이 연장된다. 이 경우 매수인의 실거주가 어려워질 수 있다.
주택 임대차에서 대항력 있는 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있다. 매수인이 실거주하려면 이 기간 내 소유권이전 등기를 완료하고 실거주 예정 등 정당한 사유를 들어 갱신을 거절해야 한다. 또한 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않더라도 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면 임대차는 묵시적으로 2년 연장된다. 따라서 실거주 의무 이행을 위해서는 해당 기간 내 묵시적 갱신을 막기 위한 조치가 필요하다.
위 내용은 대출 정책과 증여 규정 등을 제외하고 정리한 내용이다. 해당 주택을 매매하거나 임대차하려는 경우에는 관련 법령과 정책을 종합적으로 확인해야 한다.
곽종규 국민은행 변호사