다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 오는 5월 9일 종료를 앞두고 있다. 당초 규정은 유예 기한 내에 잔금을 청산하거나 등기 신청을 마쳐야 했다. 최근 개정안은 현실적인 매매 과정을 고려해 기준을 완화했다. 서울 핵심지인 강남·서초·송파·용산구는 5월 9일 이전에 계약만 체결하면 계약일로부터 4개월 이내 양도할 경우 중과를 피할 수 있다. 지난해 10월 신규 지정된 서울 및 경기 일부 지역은 이보다 여유로운 6개월의 양도 기한을 부여받았다.
토지거래허가구역 내 실거주 의무도 한시적으로 숨통이 트였다. 무주택자에게 매도하는 조건이라면 올해 2월 12일 기준 체결된 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 의무가 유예된다.
매도를 포기하고 보유를 선택할 수도 있지만, 이는 신중해야 한다. 향후 정책 방향에 따라 보유세 부담이 상향 조정될 가능성이 있기 때문이다. 이에 따라 세대 분리한 자녀에게 자산을 이전하는 방식이 대안으로 떠오르고 있다. 증여를 고려한다면 가장 먼저 수증자의 세금 납부 능력을 살펴야 한다. 특히 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상의 주택을 증여할 경우 취득세율이 최대 13.4%에 달할 수 있어 실익 계산이 선행돼야 한다.
또 다른 전략은 저가 양도다. 시가 대비 ‘30%’ 또는 ‘3억원’ 중 적은 금액 범위 내에서 시가보다 낮게 매매하면 양수자의 증여세 부담을 덜 수 있다. 다만 양도자는 양도소득세를 계산할 때 실제 거래가가 아니라 ‘시가’를 기준으로 신고해야 하므로 세액 산출에 주의가 필요하다.
유예 종료 전 매도를 통한 현금화냐, 취득세를 감수한 증여냐 혹은 세무 리스크를 안은 저가 매매냐를 두고 자산의 가치와 세 부담을 정밀하게 비교해야 한다. 정책의 시계추가 중과세 부활을 향하고 있는 지금 다주택자에게 주어진 마지막 ‘골든타임’을 어떻게 설계하느냐에 따라 자산 가치의 향방이 결정될 것이다.
조기환 하나은행 상속증여센터 팀장