안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
최근 부동산 시장의 장기 침체 속에서 투자자들의 불안 심리를 파고드는 달콤한 제안들이 늘고 있습니다. 그중 가장 대표적인 것이 바로 ‘확정수익 보장’이라는 카드입니다. 분양 상가뿐만 아니라, 최근에는 ‘3년간 확정수익 세일즈 앤 리스백(Sales & Leaseback)’ 방식을 내건 꼬마빌딩 매매 사례도 심심치 않게 목격됩니다.
이번 시간에는 필자가 실제 상담한 사례를 바탕으로, ‘확정수익 5%’ 이면에 숨겨진 냉혹한 진실과 투자자들이 반드시 체크해야 할 밸류업 포인트를 짚어보겠습니다.
1. 침체기일수록 정교해지는 ‘수익률 보장’의 고단수 함정
부동산 시장의 심리가 위축되고 거래 절벽이 길어질수록, 시행사나 매도인은 미분양 리스크를 해소하고 엑시트(Exit)를 앞당기기 위해 매우 자극적인 당근책을 제시합니다.
그 중심에 있는 것이 바로 ‘확정수익 5%, 3년간 고정 지급’ 혹은 ‘세일즈 앤 리스백(Sales & Leaseback)’을 통한 임대료 보장 카드입니다.
고금리와 고물가가 지속되며 안정적인 캐시플로(Cash Flow)에 목마른 투자자들에게 이는 거부하기 힘든 달콤한 제안으로 다가옵니다.
하지만 자산의 본질을 꿰뚫어 보는 투자자라면 냉정해져야 합니다. 금융과 부동산 시장에 ‘대가 없는 수익’은 존재하지 않기 때문입니다. 시행사가 약속한 그 수익금의 재원이 어디에서 나오는지 그 흐름을 추적해 보면, 불편한 진실을 마주하게 됩니다.
대부분의 경우, 보장해 준다는 수익금 총액만큼 분양가나 매매가에 이미 ‘프리미엄’이라는 명목의 거품이 끼어 있을 가능성이 압도적으로 높습니다. 이는 정교하게 설계된 ‘금융공학적 착시’에 불과합니다. 즉, 투자자가 지불한 매매대금의 일부를 시행사가 보관하고 있다가 일정 기간에 걸쳐 나누어 돌려주는, 이른바 ‘내 돈으로 내 이자 받는 자기자본 환급 구조’인 셈입니다.
결국 투자자는 적정 시세보다 비싸게 자산을 취득하게 되고, 보장 기간이 끝나는 순간 거품이 빠지며 자산 가치가 급락하는 리스크를 고스란히 떠안게 됩니다.
2. 보호막이 사라진 뒤 마주할 ‘수익의 절벽’
약속된 3년의 보장 기간이 끝나는 순간, 투자자는 인위적으로 부풀려진 ‘가짜 수익’의 마취에서 깨어나 냉혹한 시장의 민낯을 마주하게 됩니다. 실제 임차인이 없거나 상권 형성에 실패했다면, 그 결과는 단순한 수익 감소를 넘어 자산의 붕괴로 이어집니다.
(1) 실질 수익률의 수직 낙하
보장금이 중단되는 즉시 수익률은 0%로 수렴하며, 대출 이자와 관리비, 각종 세금 등 고정비 부담이 가중되어 결국 ‘마이너스 현금 흐름’의 늪에 빠지게 됩니다.
(2) 자산 가치의 동반 폭락(깡통 부동산)
수익형 부동산의 가치는 철저히 임대료 수익에 비례해 산정됩니다. 임대료가 시장가보다 낮게 형성되어 있다면 매매가는 분양가 밑으로 곤두박질치며, 사실상 탈출이 불가능한 ‘깡통 부동산’으로 전락할 위험이 매우 큽니다.
(3) 세일즈 앤 리스백의 치명적 함정
특히 전 주인이 임차인이 되는 조건으로 매수한 꼬마빌딩은, 전 주인이 퇴거하는 순간 그동안 가려졌던 건물의 본래 가치가 드러나며 막대한 자산 손실과 함께 ‘출구 전략’ 자체가 봉쇄되는 낭패를 볼 수 있습니다.
3. 재앙을 막는 최후의 보루: ‘수익형 부동산’ 필수 체크리스트
장밋빛 수익률 뒤에 숨은 리스크를 원천 차단하기 위해서는 계약서에 서명하기 전, 다음의 세 가지 방어 기제를 반드시 점검해야 합니다.
첫째, 수익 보장 주체의 실질적인 ‘지급 이행 능력’을 검증해야 합니다.
단순히 높은 수익률 숫자에 매몰되기보다, 해당 수익을 실제로 지급할 법인이 충분한 자본력을 갖추고 있는지, 혹은 수익금 지급만을 위해 급조된 별도 법인(SPC)은 아닌지를 냉정하게 따져봐야 합니다.
시행사나 법인의 규모가 영세하다면, 향후 법인이 소멸하거나 자산이 동결되는 순간 여러분이 손에 쥔 수익 확약서는 법적 보호를 받지 못하는 ‘휴지 조각’이 될 수 있음을 명심해야 합니다.
둘째, 인위적으로 부풀려진 ‘임대료 거품’을 시장 시세와 철저히 비교해야 합니다.
확정 수익률은 종종 높은 분양가를 정당화하기 위한 착시 장치로 활용됩니다.
따라서 제시된 보장 수익률에 맞춘 임대료가 해당 지역의 객관적인 시장 시세보다 과도하게 높은지는 반드시 검증이 필요합니다. 이를 위해 인근 중개업소 3~5곳 이상을 직접 방문해 ‘현재 즉시 임대 가능한 실질 시세’를 교차 확인하는 과정이 선행되어야 합니다.
셋째, 약속된 수익금의 ‘자금 집행 안전장치’를 확인해야 합니다.
말뿐인 보장은 아무런 힘이 없습니다. 수익 보장금이 신탁사 등 제3의 기관에 별도로 예치되어 투명하게 관리되고 있는지, 또는 충분한 담보가 설정되어 있는지를 계약서와 신탁 계약 내용을 통해 꼼꼼히 살펴야 합니다. 특히 지급 주체의 자의적인 자금 인출이 통제되는 구조인지 여부가 자산 손실을 막는 최후의 방패가 됩니다.
이처럼 부동산 투자의 성패는 ‘보장’이라는 이름의 종이 한 장이 아니라, 그 자산이 가진 입지의 생명력과 임차 가치의 확장성에 달려 있습니다. 3년이라는 짧은 보장 기간은 긴 투자 여정에서 찰나에 불과하며, 그 이후에도 스스로 수익을 창출할 수 있는 ‘자생력’을 갖춘 자산인지를 판단하는 것이 무엇보다 중요합니다.
결국 진정한 부동산 밸류업(Value-up)이란, 인위적으로 수익률 숫자를 꾸미는 것이 아니라 철저한 권리 분석과 시장 조사를 통해 자산의 본질적인 가치를 끌어올리는 과정입니다. 단기적인 고수익의 유혹에 흔들리지 마십시오.
냉철한 분석과 전문가의 조언을 통해 자산의 민낯을 직시할 때, 비로소 침체기 속에서도 흔들리지 않는 견고한 수익형 부동산 투자가 완성됩니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사)
디벨로퍼 & 공인중개사 & 법원경매 매수신청 대리인
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한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
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