초소형 아파트가 주목받고 있습니다. 강남에서 '쪽방'으로 불리던 초소형 아파트가 최근에는 연일 신고가를 기록하며 '황금알'로 재조명됩니다. 주거 선호 지역인 강남권에서는 3.3㎡당 1억원이 넘는 가격으로 매매되는 초소형아파트가 계속 늘어나는 중입니다.
초소형 아파트란 전용면적 30~50㎡로 방 1~2개인 대단지 신축아파트를 이야기합니다. 옛날 주공아파트는 대부분 이 면적으로 지어졌지만 2010년 이후 이런 아파트는 거의 지어지지 않고 있습니다. 소형주택의무비율 등 규제의 영향으로 강남지역 특히 송파구에서 많이 지어지면서 '강남 쪽방'이라는 불명예스러운 이름으로 불려 졌으나 지금은 '강남 금방'으로 불러야 할 정도로 인기가 높습니다.
일본에서는 이런 아파트를 콤팩트 맨션(compact mansion)이라고 부릅니다. 전용 30~50㎡로 우리의 20평대 아파트보다 작고, 원룸보다는 큽니다. 일본에서는 이보다 적은 맨션은 싱글형이라고 부르며, 큰 경우를 패밀리형이라고 합니다. 방이 1개 내지는 2개 정도 있는 내부구조를 가지며 가장 인기 있는 주택의 면적입니다. 일본의 콤팩트 맨션은 대도시 특히 임대수요가 매우 강한 도쿄 23개 구에서 강세를 보이고 있습니다. 일본 주거용 부동산 가격지수는 2025년 기준 전년 대비 약 3.7% 상승했지만 1인 가구용 소형 임대의 경우 16% 이상 상승하는 등 임대료 상승 폭도 상당합니다. 외국 대사관들이 즐비한 일본 도쿄 미나토구의 한 초소형 주택 전문 운용사는 원룸 1천5백실을 관리하는데 공실률이 사실상 0에 가까울 정도로 수요가 과잉입니다.
미국의 경우에도 초소형(대략 20~40㎡) 유닛(아파트)이 대도시 중심으로 분명한 틈새 수요와 공급이 형성되는 중입니다. 2024년 기준으로 미국에서 새로 지어진 아파트 가운데 약 2.4%가 초소형 유닛으로 집계되는데 이는 2000년 1.1% 수준에서 비중이 늘어나는 추세입니다. 대도시에서는 초소형 유닛의 비중이 만만치 않습니다. 시애틀은 약 66%, 보스턴은 56.2%, 뉴욕은 49.8%가 초소형으로 지어지는 중입니다. 동부, 서부를 가리지 않고 고가, 고밀도 도시에 집중적으로 공급되고 있습니다. 초소형 유닛은 월세는 낮지만, 면적당 임대료는 일반 아파트보다 높은 편이라 수익성 면에서는 매력적으로 평가됩니다.
유럽도 마찬가지입니다. 유럽의 초소형아파트 인기는 급격한 도시화와 임대료 상승에 기인합니다. 많은 유럽 도시들이 역사적 건물을 보존하면서도 늘어나는 주거수요를 감당하기 위해 기존 건물을 초소형으로 개조합니다. 특히 런던, 파리, 베를린과 같은 대도시에서는 주택난 해결을 위한 대안으로 많은 투자가 이루어지고 있으며, 젊은 층을 중심으로 '공간보다는 입지'를 선택하는 경향이 강해지고 있습니다.
과거에는 초소형아파트가 인기 있는 이유를 수요 측면에서 찾았습니다. 국민소득이 3만달러가 넘어서고 부동산 시장이 양에서 질로 변화하면서 작지만 도심에 위치해서 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있는 상품에 대한 요구가 늘어났습니다. 크면 좋다는 양의 시대에서 작지만 좋은 제품이 존재할 수 있다는 질적 시대로의 전환입니다. 특히 초소형 아파트는 자본수익(시세차익)과 전·월세 수익인 운영수익을 함께 노릴 수 있는 상품이라는 점이 장점으로 부각됩니다.
통계청이 작년 12월 9일 발표한 '2025 통계로 보는 1인 가구'에 따르면 1인 가구는 804만5000가구로 그 전 해와 비교하면 21만6000가구나 증가했습니다. 1인 가구 비중은 35.5%에서 36.1%로 높아졌습니다. 이미 1인 가구는 주된 가구의 유형으로 자리 잡았습니다. 1인 가구의 대부분이 학생이나 사회초년생이라 생각하지만, 중장년층의 1인 가구 증가세도 만만찮습니다. 늦어진 결혼과 이혼, 전근 등이 여기에 한몫했습니다. 이렇게 연령층이 높거나 자산가들은 편의시설이 좋고 안전한 일반 아파트 단지에 거주하고 싶어 합니다. 따라서 원룸이나 오피스텔은 이들의 주거 욕구를 만족시킬 가능성이 굉장히 낮습니다. 연령별로 1인 가구의 거처를 분석하면 29세 이하, 50대 이상은 단독주택 비중이 가장 높고, 30대, 40대는 역시 아파트 비중이 가장 높았습니다.
하지만 이제는 공급 측면에서 초소형아파트가 부상하는 이유를 고민해야 합니다. 먼저 가격입니다. 현재와 같이 분양가와 매매가격이 계속 오르는 상황에서는 주거 선호 지역인 도심에서는 초소형 아파트의 가격이 올라갈 수밖에 없습니다. 지난해 말 기준 한국부동산원에 따르면 서울의 평당 평균 매매가격은 5100만원을 넘었습니다. 강남구는 1억원에 육박합니다. 주택 수요자는 도심을 선호합니다. 가격이 계속 올라가는데 도심에 살기 위해서는 면적을 줄여야 합니다. 좋은 지역에서 다소 부족한 상품을 고르는 것이 요즘의 추세입니다. 초소형 아파트가 매력적인 지역이 있을 수 있지만 지방과 같이 아파트의 가격이 상대적으로 낮은 곳은 초소형 아파트의 경쟁력이 떨어질 겁니다. 따라서 지역, 단지, 규제(토허제 등) 등의 영향을 고려해야 합니다. 전반적으로 소득수준은 올랐지만, 생활 인프라가 우수한 서울의 도심은 여전히 공급에 어려움이 많습니다. 수급이 무너진 서울의 도심이 가장 매력적입니다.
지난 3년 동안 수도권에서 청약 접수를 진행한 전용 50㎡ 미만 초소형 아파트의 일반 분양 물량은 같은 기간 전체 물량의 약 2.4%에 불과합니다. 이러다 보니 청약시장에서의 초소형 아파트의 인기는 높습니다. 2025년 수도권 초소형 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 평균 46.16대 1입니다. 같은 기간 수도권 1순위 평균 경쟁률(9.31대1)의 4배를 웃돌고 있습니다.
부동산시장 상승기에 신규 아파트가 대거 공급됐지만 초소형 아파트는 공급이 거의 없었습니다. 사실 국민 평형으로 불리는 30평형대(전용면적 84㎡)의 거래 비중은 30% 내외이지만 분양에서는 50% 이상을 차지합니다. 나머지 규모들의 공급은 희소하다는 말입니다. 이제는 20평형대(전용면적 59㎡)가 국민 평형으로 바뀌어 갑니다. 평균 가구원 수는 2명 가까이 줄었습니다. 20평형대의 구조가 과거 방 2개, 화장실 1개에서 방 3개, 화장실 2개로 늘어난 것도 영향을 미쳤습니다. 2명의 가구원에게는 20평형대도 작지 않은 면적입니다. 가구원 수가 더 줄어들고 1인 가구가 더 증가하게 되면 초소형아파트에 대한 수요는 폭발적으로 증가할 가능성이 큽니다.
일본의 사례에 따르면 초소형 아파트는 폭발적 성장이 기대됩니다. 특히 주거 선호 지역에서의 경쟁력은 엄청날 것으로 생각됩니다. 수요 측면과 공급 측면을 분석해보면 콤팩트 맨션의 장래가 밝을 수밖에 없습니다. 주택사업자들도 이런 상황을 고려해 소형아파트의 공급을 늘리는 것이 좋을 듯합니다. 오피스텔이나 원룸이 아닙니다. 아파트입니다. 지금부터라도 기존의 아파트단지에 초소형아파트가 많이 공급됐으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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