"노도강·금관구·중'(노원·도봉·강북·금천·관악·구로·중랑구)을 봐야 할 때가 왔다."
김학렬 스마트튜브 부동산연구소장은 21일 서울 중구 한국경제신문빌딩 18층 다산홀에서 열린 '2026 한경닷컴 신년 트렌드쇼'에서 "올해는 지난해 오르지 않았던 아파트가 오를 것이다. 중위권 혹은 하위권 지역에서 핵심 단지들이 가격이 오를 것"이라며 이렇게 말했다.
김학렬 소장은 "이들 지역은 매수자들이 대기하고 있는 지역들"이라면서 "가격만 적절하다면 매수할 것"이라고 했다. 이어 "이들 지역에 있는 단지들은 정부의 대출 규제인 15억원 미만인 단지들이 많아 6억원까지 대출이 나온다"며 "6억원을 최대로 받아 갈 수 있는 지역들"이라고 설명했다.
그는 "이들 지역 내에서 단순한 계획 단계가 아닌 시공사 선정, 통합심의 통과 등 눈에 보이는 진척이 있는 재건축 도시정비사업장이나 신축 아파트에 주목할 필요가 있다"며 "수도권광역급행철도(GTX) 개발, 대단지+학군 조합, 직주근접 가능 단지 등 단지 선택에 공을 들일 필요가 있다"고 했다.
올해도 서울 지역 공급 쇼크는 이어질 것으로 예상했다.
김 소장은 "올해 서울 입주 물량은 2만6412가구로 전년 대비 48% 급감한 수준"이라면서 "수치로 보면 반토막이지 체감은 '없다"에 가깝다"고 말했다.
이어 "시장엔 기존에 있는 구축 190만가구가 있지만 정부는 해당 물량을 시장에 원활하게 순환시킬 계획이 없다"며 "전세 물건이 줄면서 전셋값이 오르고, 이는 집값 하방을 지지하고, 이후엔 구축과 외곽에 있는 단지들이 오르면서 갭 메우기 장세가 나타날 것"이라고 강조했다.
정부가 지속해서 규제를 내놓는 가운데 '똘똘한 한 채" 선호 현상은 심화할 것이라고 했다.
김 소장은 "정부는 실거주자 위주로 정책을 만들고 있다. 이는 1주택자까지는 봐준다는 얘기"라면서 "정부에서 이런 정책을 포기하지 않는 이상 '똘똘한 한 채‘ 현상은 계속되고 있다. 지방은 물론 해외 교포들도 서울 집을 사고 있다"고 진단했다.
대출에 대해서도 언급했다. 그는 "올해는 대출받기 더 어려운 상황이 이어질 것"이라면서 "전세에도 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용해 실수요자들도 어려움을 겪을 수 있다"고 했다.
월세화는 트렌드로 자리 잡을 것으로 봤다. 그는 "전세의 월세화가 가속하면 체감 주거비가 오르게 되고 '차라리 내 집을 사자'라는 매수 유인이 늘어날 것"이라면서 "이렇게 되면 직주근접 핵심지를 중심으로 수요가 더 강해진다. 이는 서울 핵심지 집값이 더 오를 것이란 얘기"라고 판단했다.
한편 이날 트렌드쇼에서는 'AI 버블이 정점에 도달할 때 발생할 신호는?'을 주제로 홍춘욱 프리즘투자자문 대표가 기조강연을, LS증권 출신인 윤지호 경제평론가가 '이제 한국 증시도 선진국으로 나아간다'라는 주제로, 유동원 유안타증권 글로벌자산배분본부장이 '2026년 글로벌 주식시장의 흐름과 유망 섹터 전망'이라는 주제로 주식 관련 강연에 나섰다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com