[배준형의 밸류업 클래스]
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
최근 부동산 현장에서 의뢰인들을 만나 뵈면 공통적으로 말씀하시는 고민이 있습니다.
바로 "보유세는 오를 것 같아 무서운데, 팔자니 양도세 폭탄이 걱정된다"는 불확실성입니다. 이러한 심리적 압박은 부동산 시장의 매물 잠김 현상을 심화시키고 있습니다.
이번 시간에는 2026년을 기점으로 크게 변화할 부동산 세제 개편안과 그에 따른 핵심 대응 전략을 정리해 드리겠습니다.
2026년 부동산 시장의 운명, '세금의 조합과 타이밍'에 달렸다.
1. 2026년 5월 9일, 다주택자 '양도세 중과 유예' 종료가 불러올 시장의 파동
현재 다주택자들에게 가장 시급하고도 위중한 현안은 단연 ‘양도소득세 중과 유예 종료’ 문제입니다. 많은 이들이 간과하고 있지만, 현재 다주택자에 대한 양도세 중과 규정은 완전히 폐지된 것이 아니라 시행령을 통해 그 적용을 매년 미뤄온 ‘잠정적 유예’ 상태에 불과합니다.
법적 규제라는 칼날이 칼집에 잠시 담겨 있을 뿐, 그 서슬 퍼런 위력은 여전하다는 뜻입니다. 문제는 이 유예 조치의 마지노선이 오는 2026년 5월 9일로 성큼 다가왔다는 점입니다.
만약 추가적인 유예 연장 발표 없이 이대로 규정이 부활한다면, 다주택자의 세금 부담은 그야말로 ‘폭탄’ 수준으로 격상됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%, 3주택자 이상은 무려 30%가 가산된 중과세율을 적용받게 되며, 이는 양도차익의 상당 부분이 세금으로 환수되는 결과를 초래해 자산 운용에 치명적인 타격을 줄 수 있습니다.
여기서 반드시 주목해야 할 핵심 디테일은 양도세의 판단 기준이 ‘계약일’이 아닌 ‘잔금 지급일(또는 등기 접수일 중 빠른 날)’이라는 사실입니다. 2026년 초에 매매 계약을 체결하며 안도했더라도, 매수자의 대출 지연이나 자금 확보 문제로 인해 잔금 지급이 5월 10일 이후로 단 하루만 밀리게 되어도 속수무책으로 중과 대상이 됩니다.
따라서 퇴로를 고민하는 다주택자라면, 지금부터 매도 계획을 철저히 역산하여 늦어도 5월 9일 이전에는 대금 정산이 완결되도록 하는 치밀한 ‘타이밍 매니지먼트’가 그 어느 때보다 절실한 시점입니다.
2. '보유세'의 역습, 세율보다 무서운 공시가격 현실화
정부는 표면적으로 “세율 자체를 건드리지 않겠다”며 증세 논란에 선을 긋고 있지만, 납세자들이 피부로 느끼는 실질적인 보유세(재산세/종합부동산세) 부담은 이미 임계점을 향해 치솟고 있습니다. 법을 개정해야 하는 ‘세율’은 그대로 둔 채, 과세의 기준이 되는 ‘공시가격 현실화율’을 조정하는 방식의 소리 없는 증세가 가속화되고 있기 때문입니다.
보유세 산출의 핵심 메커니즘을 살펴보면 그 위협을 명확히 알 수 있습니다.
흔히 보유세는 ‘공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율’의 공식을 따릅니다.
여기서 세율은 국회의 문턱을 넘어야 하는 입법의 영역이기에 변경이 까다롭지만, 공시가격은 정부의 행정적 결단만으로도 충분히 상향 조정이 가능합니다.
즉, 세율이라는 ‘틀’은 고정하되, 그 틀에 담기는 ‘값(공시가격)’을 키워 세수 수입을 극대화하는 전략입니다. 특히 시장이 가장 우려하는 대목은 정부가 추진 중인 ‘공시가격 현실화 로드맵’의 무게감입니다. 현재 시세의 60% 수준에 머물러 있는 공시가격을 단계적으로 90%까지 끌어올리겠다는 계획이 진행됨에 따라, 주택 가격이 정체되더라도 세금은 오르는 기현상이 발생하고 있습니다.
만약 이 로드맵대로 현실화율이 90%에 도달하게 된다면, 세율 인상 없이도 개별 가구가 부담해야 할 보유세 총액은 현재보다 두 배 이상 폭증할 수 있는 잠재적 폭탄을 안게 됩니다. 자산가들에게 있어 이제 공시가격 추이는 단순한 지표를 넘어, 자산 유지 비용을 결정짓는 가장 공포스러운 변수가 되고 있습니다.
3. 상황별 맞춤 절세 전략: 어떻게 움직여야 하나?
급변하는 세제 환경 속에서 취해야 할 포지션은 단순히 ‘보유’와 ‘매도’라는 이분법적 선택을 넘어, 훨씬 더 정교하고 입체적인 설계가 요구됩니다.
자산의 성격과 보유 현황에 따른 최적의 엑시트(Exit) 전략을 수립해야만 소중한 자산 가치를 온전히 보존할 수 있습니다.
먼저, 매도 전략의 핵심은 이른바 ‘순서의 미학’에 있습니다.
다주택자라면 양도 차익이 상대적으로 적은 주택을 우선적으로 정리하여 세 부담을 분산시키는 지혜가 필요합니다. 이를 통해 포트폴리오를 가볍게 만든 뒤, 양도 차익이 가장 큰 ‘핵심 자산’을 최종적으로 남겨 '1세대 1주택 비과세'라는 가장 강력한 절세 혜택을 온전히 누리는 방향으로 자산 재배치 순서를 정밀하게 설계해야 합니다.
자녀 세대로의 부의 이전을 고민 중인 자산가라면 ‘규제의 시차’를 읽어야 합니다.
최근 절세의 대안으로 떠오른 가족 간 저가 양도나 증여의 경우, 2026년부터 본격적으로 강화되는 ‘저가 매매에 따른 취득세 시가인정액 적용’ 등 개정 세법의 파급력을 반드시 고려해야 합니다. 사전에 치밀한 법리 검토와 세액 시뮬레이션 없이 실행에 옮겼다가는, 절감한 양도세보다 더 큰 취득세 폭탄을 맞게 되는 ‘소탐대실’의 결과를 초래할 수 있기 때문입니다.
마지막으로, ‘버티기’ 혹은 ‘법인 전환’을 고민하는 이들을 위한 조언입니다. 과거 부동산 상승기에는 세금 부담을 감내하며 끝까지 보유했던 이들이 최종적인 승자가 되었던 경험적 데이터가 존재합니다. 하지만 현재는 보유세의 기회비용이 과거와 비교할 수 없을 만큼 커진 상태입니다. 특히 아파트 자산의 경우, 취득세 중과와 종부세 부담 등으로 인해 법인 활용의 실익이 과거에 비해 현저히 낮아졌습니다. 따라서 무조건적인 법인 전환보다는 개인 자산으로서의 보유 적정성을 재검토하고, 세후 수익률을 기준으로 한 냉정한 실익 분석이 선행되어야 할 시점입니다.
이제 부동산 시장을 움직이는 보이지 않는 손은 단순히 눈에 보이는 ‘시세’가 아니라, 그 이면에 숨겨진 ‘세무적 골든타임’으로 옮겨가고 있습니다. 과거에는 입지와 상품성이 투자의 성패를 결정했다면, 규제의 불확실성이 극대화된 지금은 ‘언제, 어떤 방식으로 세금을 정리하느냐’가 내 자산의 실질 수익률을 결정짓는 핵심 변수가 되었습니다.
특히 2026년은 다주택자 양도세 중과 유예의 종료와 보유세 현실화 로드맵의 가속화라는 거대한 두 물줄기가 만나는 ‘세제상의 대변곡점’이 될 것입니다. 이처럼 한 치 앞을 내다보기 힘든 파고 속에서 자산을 지키는 유일한 방패는 막연한 기대나 낙관이 아닌, 철저한 법리 검토와 데이터에 기반한 맞춤형 자산 로드맵입니다.
부동산 투자의 진정한 완성은 매수가 아니라, 세금까지 정교하게 계산된 완벽한 엑시트(Exit) 전략에 있음을 잊지 마시기 바랍니다.
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