[배준형의 밸류업 클래스]
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
현대 사회에서 사업소득이나 근로소득만으로 자산을 축적하는 데에는 분명한 한계가 존재합니다. 아무리 열심히 일해 소득을 늘려도, 이에 비례해 높아지는 세율과 가파른 물가 상승률은 순자산 증식 속도를 끊임없이 제약합니다. 결국 진정한 자산가로 도약하기 위해서는, 내가 잠든 시간에도 24시간 수익을 창출해 줄 실물자산이 필요합니다. 그 정점에 있는 자산이 바로 ‘꼬마빌딩’입니다.
다만, 건물을 샀다고 해서 성공이 보장되지는 않습니다. 특히 최근처럼 시장 변동성이 큰 국면에서는 더욱 정교한 전략이 요구됩니다. 필자가 강조하는 핵심 전략은 단순합니다. ‘일반 매물’과 ‘법원 경매’를 동시에 비교·분석하는 시각을 갖추는 것입니다.
1. 일반 매물, 시장의 기준점을 읽는 가장 정확한 척도
일반 매매 시장은 해당 지역 부동산 가치의 현재 위치를 가장 정확하게 보여주는 지표입니다. 실거래가를 통해 평당 단가의 적정성을 확인하고, 공실 현황과 실제 임대 시세를 대조함으로써 해당 건물이 만들어낼 수 있는 현금흐름을 객관적으로 검증할 수 있기 때문입니다.
예를 들어, 인근 유사 입지의 건물들이 평당 2억원에 거래되고 있다고 가정해 보겠습니다. 이 기준점을 바탕으로 경매를 통해 평당 1억7000만원에 낙찰받는다면, 단순 계산으로도 약 15% 낮은 가격에 매입하는 셈입니다.
이를 50평 규모로 환산하면 차이는 더욱 분명해집니다. 시세대로라면 100억원이 필요한 건물을 85억 원에 취득하게 되며, 매입과 동시에 15억 원의 안전마진을 확보하는 구조입니다. 이 차액은 향후 금리 인상이나 경기 변동에 대비하는 방어막이 되는 동시에, 리모델링이나 임대 구조 개선을 위한 밸류업 재원으로 활용될 수 있습니다.
일반 매물을 검토할 때 주목해야 할 또 하나의 요소는 가격 그 이상의 가치인 ‘즉시성’입니다. 경매의 경우 낙찰 이후 소유권 이전과 명도까지 수개월에서 길게는 1년 이상이 소요되기도 합니다. 반면 일반 매물은 계약 단계에서 명도 조건을 협의할 수 있어, 원하는 시점에 리모델링이나 신축 등 밸류업 전략을 즉각 실행할 수 있습니다.
시간이 곧 수익률인 자산가에게 이 ‘속도’는 결코 가볍지 않은 변수입니다. 명도 리스크 없이 바로 임대료를 현실화할 수 있다면, 매입가가 다소 높더라도 최종 수익률은 오히려 일반 매물이 앞설 수 있습니다. 따라서 일반 매물은 ‘이 지역에서 감내할 수 있는 수익률의 기준점’을 설정하는 역할을 하며, 경매 전략의 나침반이 됩니다.
2. 법원 경매, 불황 속에서 확보하는 태생적 안전마진
일반 매매 시장이 현재의 기준을 제시한다면, 법원 경매 시장은 시세보다 현저히 낮은 가격에 자산을 취득할 수 있는 기회의 장입니다. 특히 고금리 기조가 이어지는 국면에서는 이자 부담을 견디지 못한 우량 매물들이 경매로 유입되며, 자본력을 갖춘 투자자에게는 오히려 매수 적기가 열립니다.
경매의 가장 큰 매력은 단연 확실한 안전마진입니다. 감정평가액은 경매 개시 시점을 기준으로 산정되기 때문에, 유찰이 반복될수록 시세와의 괴리는 더욱 커집니다.
예를 들어, 시세 50억원의 꼬마빌딩이 경매에 나와 1회 유찰로 최저가가 40억원까지 내려간 시점에 낙찰을 받는다면, 취득과 동시에 약 10억 원의 시세 차익을 확보하는 구조가 됩니다. 이는 일반 매매 시장에서는 기대하기 어려운 경매만의 고유한 수익 구조입니다.
낮은 매입가는 LTV 대비 자기자본 비율을 낮춰주고, 향후 금리 변동에도 견딜 수 있는 완충 장치가 됩니다. 다만 경매는 높은 수익 가능성만큼이나 철저한 리스크 관리가 필수적입니다. 등기부에 드러나지 않는 유치권, 복잡한 임대차 관계, 그리고 명도 과정은 초보 투자자에게 높은 진입 장벽으로 작용합니다.
성공적인 경매 투자는 단순히 싸게 사는 데서 끝나지 않습니다. 명도에 소요될 시간과 비용, 숨은 권리 관계를 사전에 분석하고 해결 전략을 설계해야 합니다. 이 과정에서 전문가의 식견이 더해진다면, 리스크는 오히려 수익의 원천으로 전환됩니다.
3. 비교 분석이 만드는 시너지, 시장의 틈새에서 가치를 찾다
성공하는 투자자는 어느 한 시장만 고집하지 않습니다. 일반 매매 시장의 데이터와 경매 낙찰가를 동시에 비교할 때 비로소 시장의 왜곡과 기회가 선명하게 보이기 때문입니다.
시장 과열기에는 경매 낙찰가가 일반 급매가를 웃도는 현상이 나타나기도 하고, 반대로 심리가 위축될 때는 아무도 주목하지 않는 보석 같은 경매 물건이 쌓이기도 합니다. 두 시장을 동시에 모니터링하는 투자자는 상황에 따라 일반 매매 급매를 선택하거나, 경매를 통해 압도적인 매입 기회를 잡는 유연한 판단이 가능합니다.
여기에 ‘자본의 재배치’를 통한 밸류업 전략이 결합되면 수익 구조는 한층 강력해집니다. 예를 들어, 일반 매매로 50억 원에 살 건물을 경매로 45억 원에 낙찰받았다면, 절감한 5억원을 리모델링이나 임차 구성(MD) 개선에 즉시 투입할 수 있습니다. 이 재투자는 자산 가치를 60억, 70억원으로 끌어올리는 동력이 됩니다. 매입 단계에서 확보한 차익이 곧 밸류업의 종잣돈이 되는 구조입니다.
결국 자산가들의 성공 뒤에는 항상 냉정한 비교 분석과 과감한 실행이 자리하고 있습니다. 근로소득과 사업소득이 자본소득으로 전환되지 않는다면, 경제적 자유는 요원할 수밖에 없습니다. 이제는 단순한 저축을 넘어, 꼬마빌딩을 통해 ‘부의 시스템’을 구축해야 할 시점입니다.
일반 매매 시장의 안정적인 기준과 경매 시장의 파격적인 기회를 동시에 검토하십시오. 시장을 읽고 자신만의 부동산 밸류업 시나리오를 설계하는 사람만이 결국 ‘갓물주’의 자리에 도달하게 됩니다.
부동산 투자는 단순히 낡은 건물을 사는 행위가 아닙니다. 잠재된 가치를 읽고, 깨우고, 증폭시키는 창조적 자산 운용의 과정입니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
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