<!--StartFragment -->정부 당국자의 이야기처럼 2026년에도 부동산 규제는 계속될 겁니다. 얼마나 있을지 모르겠지만 아직 주머니에 규제 카드가 많다고 합니다. 지난해 공급대책을 발표한다고 이야기했지만, 결국 해를 넘겼습니다. 올해라고 뾰족한 수는 없지만, 실효성 있는 공급대책이 발표되기를 기대합니다.
부동산 시장의 가격은 대부분 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 정부의 규제는 일시적으로 시장을 멈추게 할 수는 있지만 지속성은 떨어집니다. 특히 3번째 겪는 좌파 정부의 부동산 정책은 이미 시장에 모든 카드를 펼쳐 보인 지 오래되었습니다. 어떤 규제도 시장을 이길 수 없습니다만, 우리가 규제에 주목해야 하는 이유는 규제가 또 다른 기회를 제공해주기 때문입니다.
규제는 단순히 개인에게 부담을 주는 제도는 아닙니다. 새로운 기회와 도약의 발판을 제공해주는 역할도 합니다. 주택 수요자들이 정책이나 제도에 신속하게 대응하고 리스크를 관리할 수 있는 정보를 제공합니다. 입법 동향을 모니터링하면 변화하는 규제환경에서 자산축적의 기회를 만들 수 있습니다. 우리가 2026년에도 부동산 규제에 주목해야 하는 이유입니다.
먼저 나무를 봅시다. 정권 출범부터 대출과 거래를 막은 3번의 부동산 대책으로 내 집 마련의 난이도는 꽤 높아졌습니다. 2026년에도 추가되는 규제가 있습니다. 1월부터 주택 매매계약 신고관리가 강화됩니다. 공인중개사가 매매계약을 실거래 신고할 때 계약서와 함께 계약금 입금 증빙자료를 제출해야 합니다. 자금조달계획서도 대폭 손질되어 세분됩니다. 부동산감독원(가칭) 설립이 추진되면서 관련 규제는 더욱 시장의 관심을 끕니다.
금융회사의 주택담보대출(주담대) 관리도 강화됩니다. 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 높이는 조치가 내년 1월로 조기화됩니다. 금융회사는 주담대의 위험을 반영해 자본을 더 많이 적립하게 되어 대출 여력이 줄어들게 됩니다. 약 27조원가량 감소하는 효과가 있을 것으로 예상됩니다.
다행스럽게도 외국인 주택 거래에 대한 관리는 더욱 강화됩니다. 내년 2월 10일 이후 체결되는 계약부터는 2년 실거주 요건뿐 아니라 체류자격과 국내 주소 보유 여부, 183일 이상 거소 여부도 자금조달계획서와 관련 입증서류를 함께 신고해야 합니다.
세금 분야에서는 비수도권 준공 후 미분양 주택 취득 시 적용되는 양도세·종부세 완화 특례가 1년 더 연장됩니다. 착한 임대인 세액공제와 농어촌주택 양도세 특례·개발제한구역 양도세 감면 역시 기한이 연장됩니다. 다만 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 배제는 2026년 5월까지로 한시 적용돼, 향후 부동산 가격 안정 여부에 따라 추가 연장 여부가 결정될 전망입니다.
전체적으로는 규제 강화가 더 많은 듯합니다. 규제 완화가 연장되는 경우도 있으나 이는 실효성에서 의문을 가지는 정책들입니다. 따라서 2026년에도 규제가 강화될 것으로 생각하고 내 집 마련에 나서는 것이 좋을 듯합니다. 나무와 함께 봐야 할 숲을 고려한다면 더욱 그렇습니다.
대출 규제는 계속될 가능성이 큽니다. 대출 규제의 핵심은 스트레스총부채원리금상환비율(DSR)인데 여기에 포함되지 않은 대출 규제가 있습니다. 전세대출, 정책대출 그리고 중도금대출입니다. 이미 1주택자에 대한 전세대출은 DSR에 포함한 바 있습니다. 정책대출과 중도금대출도 순차적으로 포함될 것으로 예상됩니다. 정책대출과 중도금대출을 한꺼번에 DSR에 포함하면 서민들의 내 집 마련은 더욱 힘들어집니다. 정책금융과 청약은 서민들의 내 집 마련에 가장 큰 힘이 되기 때문입니다. 하지만 계속 집값이 오른다면 이를 외면하기는 어려울 듯합니다.
공급대책과 맞물리면서 조금 특이한 대출 규제가 나올 가능성도 있습니다. 이를테면 공공주택은 DSR의 예외 사항으로 인정하는 경우 등입니다. 또다시 편 가르기를 하는 규제이며 민간 주택개발사업에 부정적인 영향을 주지만 실효성 없는 공급대책을 계속 발표하다 보면 대출(금융)과 연계한 이런 상품을 만들 수밖에 없지 않을까 생각합니다. 대출이 안 되거나 줄어드는 사람은 공공주택을 기다려야 할 겁니다. 수요가 잠기는 효과가 자연스럽게 생깁니다.
대출금액에 대한 추가적인 규제가 나올 가능성은 적다고 여겨집니다. 이미 주택 수요자들이 줄어든 대출로 인해 불만이 많은 상태에서 6억원의 금액 한도를 더 줄이기는 쉽지 않습니다. 물론 이 또한 현재의 주택시장을 고려한 판단입니다. 계속 집값이 오르면 6억원의 금액 한도마저 낮아질 가능성은 충분합니다. 다만 6월 3일로 예정된 지방선거로 인해 극단적인 부동산 규제를 활용하고 있는 현 정부도 추가적인 규제를 사용할 때 조심할 것으로 판단됩니다.
규제지역 확대는 계속될 것으로 보입니다. 3월 분구가 예정된 화성시부터 대상이 될 전망입니다. 철도교통 호재와 일자리가 늘어나는 곳들을 중심으로 규제지역은 확대될 겁니다. 경기도 대부분 지역도 규제로 묶이게 될 것이며 마지막 규제지역 확대는 인천과 지방 광역시 핵심지역이 대상이 될 겁니다. 주택가격 상승률이 0%였던 지역들도 규제지역으로 지정되었으니 지방도 안심할 수 없습니다. 다만 과거와 다르게 규제지역 3종 세트(조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역)가 한꺼번에 지정될 수 있음에 유의해야 합니다.
세금 규제는 선거로 인해 시행하기 어려울 겁니다. 매년 7월 발표되는 종합적인 세제 개편안에 포함하는 것이 가장 적절합니다. 공시가 현실화와 공정시장 가액 비율을 상향해서 세금을 올릴 겁니다. "세금으로 집값 잡지 않겠다"는 말을 믿는 주택 수요자는 없을 겁니다. 다만 어떤 방식으로 세금 규제가 도입될지를 면밀히 검토하는 것이 좋겠습니다. 양도세는 안 팔면 그만이지만 보유세 부담을 고려해야 하기 때문입니다.
부동산 규제는 새해에도 계속될 것으로 예상됩니다. 하지만 외부 변수 등을 생각한다면 더욱 세심한 대비가 필요합니다. 5월 9일까지 연장된 양도세 중과 배제, 6.3 지방선거 등을 일차적으로 고려해야 합니다. 숲과 나무를 함께 보는 지혜가 더욱 필요한 시점인 것 같습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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