“주식의 가격이 액면가와 시중가격이 다르듯이, 개발사업에 투입된 자기자본 역시 사업단계별 리스크 해소에 따라 실질 가치가 상승합니다.”
정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본 비율을 2030년까지 20%로 끌어올리기로 한 가운데, 대한주택건설협회와 한국디벨로퍼협회에서 자기자본 가치평가 기준의 현실화가 필요하다는 목소리가 나왔다. 정부는 자기자본을 ‘투입 비용’의 관점에서 고정적으로 바라보고 있는데, 자기자본은 본질적으로 ‘지분’이며 그 가치는 사업 진행에 따라 변동한다는 취지다.
두 협회는 개발사업의 핵심 리스크인 인허가 완료 시점에서 프로젝트의 토지가치 상승분을 자기자본 평가에 반영하는 방안 등을 건의했다. 초기 고위험 단계에서 자본을 투입한 지분투자자에게 상응하는 수익이 보장돼야 외부 자본 유입이 가능하다는 이유에서다. 이를 통해 담보 의존형 구조에서 사업성 평가 기반의 선진화된 PF 시장이 자생적으로 형성될 수 있다고 강조했다.
두 협회는 ‘PF 거액신용한도 규제’에서 동일차주 산정 시 개별 프로젝트회사(PFV)의 독립성이 어떻게 반영되는지 명확하지 않다고도 지적했다. 만약 동일 시행사가 참여한 복수의 PFV를 연결차주로 합산 적용할 경우, PF의 핵심 원칙인 ‘사업주와 프로젝트의 분리’가 사실상 무력화될 수 있다. 사업주와 프로젝트가 명확히 분리돼야 시행사 신용과 담보가 아닌 사업성 평가 중심 투자 문화가 형성될 수 있다는 설명이다.
건설산업 어려움이 가중되는 상황에서 이번 정부 규제 강화가 시장 침체를 강화할 수 있다는 우려도 나타냈다. 양호한 사업장에도 대출 축소나 신용경색이 발생할 수 있다는 얘기다. 협회 관계자는 “시장 위축에 따른 주거 공급 지연이 가속화되는 상황에서 이번 정책의 목표가 ‘시장 축소가 아닌 선진화’라는 방향성을 시장에 명확히 전달돼야 한다”고 당부했다.
다만 이번 제도 개선안의 방향성에 대해선 긍정적인 평가를 내렸다. 협회 측은 “1년간 준비기간 부여, 단계적 시행, 신규 취급분 적용 등을 반영한 점은 긍정적”이라며 “제도 시행에 관한 구체적인 내용을 업계와 지속 협의하겠다는 정부 입장은 연착륙을 위한 긍정적 신호”라고 말했다.
이인혁 기자 twopeople@hankyung.com